Cú sốc giá từ những căn hộ diện tích tối thiểu
Dữ liệu thị trường những tháng cuối năm 2025 ghi nhận một nghịch lý chưa từng có khi giá nhà tại các khu đô thị vệ tinh đang tiệm cận, thậm chí vượt qua giá nhà khu vực nội đô cũ. Điển hình tại một đại dự án ở Văn Giang (Hưng Yên), mức giá sơ cấp đã được thiết lập quanh mốc 60-75 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc để sở hữu một căn hộ studio vỏn vẹn 38m2, người mua phải chi trả số tiền lên tới 2,5 tỷ đồng. Nếu muốn sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu cho một gia đình trẻ, con số này vượt ngưỡng 3,4 tỷ đồng.
Thực tế này đã phá vỡ hoàn toàn lộ trình an cư truyền thống của người trẻ, vốn dựa trên chiến thuật chấp nhận đi xa trung tâm để mua được nhà giá rẻ. Trước đây, khoảng cách địa lý là yếu tố giúp giảm giá thành, nhưng nay lợi thế đó không còn. Người lao động trẻ đang bị đặt vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi vừa phải chịu chi phí thời gian di chuyển lớn, vừa phải gánh áp lực tài chính ngang bằng với việc mua nhà tại các quận nội thành.
Khoảng cách mênh mông giữa thu nhập và giá nhà
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội cuối quý III đã đạt mức 91 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với 10 năm trước. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu nhập của nhóm nhân sự trẻ tại các thành phố lớn lại khiêm tốn hơn rất nhiều. Với mức thu nhập trung bình khá của một nhân viên văn phòng, việc tích lũy được hàng tỷ đồng để mua nhà là một hành trình kéo dài hàng chục năm nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình.
Sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập thực tế đang buộc giới trẻ phải thay đổi hành vi tiêu dùng. Kết quả thăm dò mới đây trên VnExpress với gần 14.000 độc giả cho thấy xu hướng chấp nhận ở thuê dài hạn đang gia tăng mạnh mẽ, chiếm tới 1/3 số người được hỏi. Đây không hẳn là sự lựa chọn dựa trên thay đổi phong cách sống mà là hệ quả tất yếu của áp lực thị trường, khi khả năng sở hữu nhà đã nằm ngoài tầm với của đại bộ phận người lao động làm công ăn lương.
Sự biến mất của phân khúc nhà ở đại chúng
Khó khăn của người trẻ càng nhân lên gấp bội khi nhìn vào cơ cấu nguồn cung tương lai. Dù thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 35.000 căn hộ mới vào năm 2026, nhưng theo One Housing, hầu hết số lượng này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang đến từ các chủ đầu tư lớn. Nhóm căn hộ bình dân có giá dưới 3 tỷ đồng, vốn là phân khúc xương sống phục vụ nhu cầu thực, hiện chỉ chiếm vỏn vẹn 3% thị phần và đang đứng trước nguy cơ tuyệt chủng.
Thị trường bất động sản đang vận hành theo cơ chế phục vụ nhóm khách hàng thượng lưu và giới đầu cơ thay vì giải quyết nhu cầu ở thực của xã hội. Các chủ đầu tư vì áp lực biên lợi nhuận đã liên tục nâng hạng dự án, thiết lập các chuẩn sống xa xỉ để bán giá cao, vô tình đẩy người mua nhà lần đầu ra bên lề cuộc chơi.
Kỳ vọng vào trợ lực từ chính sách tín dụng
Trước nguy cơ đứt gãy chuỗi an sinh xã hội về nhà ở, các chuyên gia cho rằng cần có những giải pháp cấp bách về tài chính. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất mở rộng phạm vi của gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng. Thay vì chỉ giới hạn cho nhà ở xã hội vốn đang tắc nghẽn nguồn cung, gói vay này cần được nới lỏng cho cả người mua nhà thương mại có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.
Nếu đề xuất này được thông qua với lãi suất ưu đãi khoảng 6%/năm và kỳ hạn vay dài 20-25 năm, đây sẽ là phao cứu sinh quan trọng giúp thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà. Đồng thời, chính sách này cũng sẽ đóng vai trò điều tiết, khuyến khích các doanh nghiệp địa ốc cơ cấu lại sản phẩm, quay trở lại phát triển dòng căn hộ vừa túi tiền để đón dòng vốn tín dụng, từ đó cân bằng lại cán cân cung cầu đang bị lệch hẳn về phía người giàu như hiện nay.
