Giải chấp sổ đỏ là gì?
Tuy thường xuyên được nhắc đến trong một số văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam, nhưng hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể và rõ ràng thế nào là “giải chấp” hay “xóa đăng ký thế chấp”.
Xét trên thực tế, giải chấp sổ đỏ hay còn được biết đến là xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ có thể hiểu là thủ tục xóa thông tin thế chấp sổ đỏ đã đăng ký với cơ quan chức năng. Thủ tục giải chấp sổ đỏ thường được thực hiện khi tài sản đã chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ vay.
Cả hai thông tin đăng ký thế chấp và giải chấp sổ đỏ đều được thể hiện trên trang bổ sung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện giải chấp sổ đỏ
Theo luật định, giải chấp sổ đỏ nói riêng và xóa đăng ký các biện pháp bảo đảm nói chung được thực hiện khi thoả mãn một trong các điều kiện theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực kể từ ngày 15/10/2017. Cụ thể là:
“a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
g) Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
h) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
k) Theo thỏa thuận của các bên”
Ví dụ: Ông Minh Khôi trả xong nợ cho ngân hàng (thuộc trường hợp “chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm”) thì ông Khôi có thể nộp hồ sơ để làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
Có bắt buộc phải thực hiện giải chấp sổ đỏ không?
Lấy tiếp ví dụ trên, sau khi ông Minh Khôi trả xong nợ. Bẵng một thời gian sau, ông Khôi tiếp tục sử dụng sổ đỏ để vay thế chấp cho món nợ mới. Vậy ông Minh Khôi có cần phải thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ không?
Theo văn bản pháp luật hiện nay vẫn chưa có quy định nào bắt buộc người thế chấp phải thực hiện thủ tục giải chấp sau khi tài sản chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo. Mặt khác, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 296 Bộ luật dân dự năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) có quy định:
“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản đảm bảo đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.”
Như vậy, về lý thuyết, nếu giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lớn hơn tổng giá trị các khoản nợ cũ và mới thì có thể tiếp tục sử dụng sổ đỏ để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ mới mà không cần phải đi giải chấp.
Tuy nhiên trong thực tế các thông tin về khoản nợ cũ và mới cũng khó để xác định rõ ràng. Chưa kể việc định giá tài sản cũng rất phức tạp. Nếu áp dụng lý thuyết trong thực tế sẽ tạo nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với bên cho vay. Do đó, nhiều người dân sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng, chuyên viên ngân hàng sẽ nhanh chóng thực hiện giải chấp sổ đỏ và xem đây là thủ tục bắt buộc.
Hồ sơ giải chấp sổ đỏ bao gồm những giấy tờ gì?
Hồ sơ giải chấp được chuẩn bị dựa theo quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Điều 26 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, bao gồm:
a) Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp - Mẫu số 04/XĐK của Bộ Tư pháp (01 bản chính);
b) Sổ đỏ (bản chính);
c) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu giải chấp là người được ủy quyền để thực hiện thủ tục hành chính (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Tùy thuộc vào từng căn cứ giải chấp, hồ sơ giải chấp sổ đỏ sẽ bao gồm thêm một trong các giấy tờ sau đây:
Trường hợp Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm
Hồ sơ bổ sung bao gồm: Văn bản giải chấp; Biên bản thanh lý Hợp đồng thế chấp; Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc Văn bản khác chứng minh việc xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp;
Yêu cầu cung cấp: 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.
Trường hợp Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Hồ sơ bổ sung bao gồm: Căn cứ chứng minh việc tài sản bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc quyết định phá dỡ, tịch thu tài sản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Yêu cầu cung cấp: 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.
Trường hợp Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu.
Hồ sơ bổ sung bao gồm: Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Yêu cầu cung cấp: 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.
Trường hợp Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm.
Hồ sơ bổ sung bao gồm: Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại.
Yêu cầu cung cấp: 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.
Ở trường hợp này, người yêu cầu xóa đăng ký là Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý tài sản thế chấp hoặc của cá nhân, pháp nhân mua tài sản thi hành án và Phiếu yêu cầu chỉ cần có chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của các tổ chức, cá nhân này hoặc của người đại diện hợp pháp của cá nhân, pháp nhân mua tài sản thi hành án.
Các trường hợp còn lại:
Hồ sơ bổ sung bao gồm: Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc Văn bản xác nhận giải chấp của Bên nhận thế chấp khi Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp chỉ có chữ ký của Bên thế chấp. Tức là, nếu Bên nhận thế chấp đã ký xác nhận vào Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, thì không cần bổ sung Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc Văn bản xác nhận giải chấp của Bên nhận thế chấp.
Lấy ví dụ ban đầu, ông Minh Khôi khi trả xong nợ tại ngân hàng cần phải cung cấp hồ sơ giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp có chữ ký của Bên vay và Ngân hàng (bản gốc);
- Sổ đỏ (bản gốc).
Nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ ở đâu?
Hồ sơ giải chấp sổ đỏ sẽ phải nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai).
Trình tự thủ tục giải chấp sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giải chấp sổ đỏ.
Bước 2: Nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ giải chấp sổ đỏ. Trường hợp hồ sơ giải chấp sổ đỏ đã đầy đủ, hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung giải chấp sổ đỏ và thời điểm giải chấp theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Sổ đỏ. Sau khi ghi vào sổ địa chính và Sổ đỏ, thì chứng nhận nội dung giải chấp sổ đỏ vào Phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc không hợp lệ thì công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại hoặc bổ sung cho kịp thời.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ giải chấp sổ đỏ
Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và ghi nội dung xóa đăng ký vào trang bổ sung của sổ đỏ và Giấy chứng nhận.
Thời gian giải quyết hồ sơ giải chấp sổ đỏ được quy định rõ như bên dưới:
– Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ giải chấp sổ đỏ hợp lệ;
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết hồ sơ giải chấp sổ đỏ không quá 13 ngày làm việc
Bước 4: Nhận kết quả giải chấp sổ đỏ
Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu giải chấp 01 bản chính các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai;
- Sổ đỏ có ghi nội dung giải chấp.
Khi nhận được kết quả giải chấp, người dân cần kiểm tra trên trang bổ sung của sổ đỏ đã thể hiện thông tin đã xóa đăng ký thế chấp hay chưa. Sau khi xóa thế chấp, trên trang bổ sung của sổ đỏ sẽ có nội dung như sau:
“Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/…/… (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”
Lệ phí giải chấp sổ đỏ
Tại TPHCM: Lệ phí là 20.000 đồng/hồ sơ yêu cầu giải chấp sổ đỏ.
Tại TP. Hà Nội: Lệ phí là 10.000 đồng/ hồ sơ yêu cầu giải chấp sổ đỏ.
Thủ tục giải chấp sổ đỏ mất bao lâu?
Nếu hồ sơ giải chấp sổ đỏ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được xử lý trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc xóa đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.
Thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ trực tuyến được không?
Hiện tại, thủ tục này chưa được tích hợp trên cổng dịch vụ công quốc gia hay dịch vụ công của các tỉnh, thành phố. Tức là, thủ tục giải chấp sổ đỏ bắt buộc phải thực hiện trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gửi hồ sơ bằng đường bưu điện có bảo đảm.
Tham khảo thêm thông tin pháp lý về thủ tục giải chấp sổ đỏ năm 2022 tại:
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm;
Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành;
Thông tư 202/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
