Một trong những mô hình sinh lời bền vững mà các nhà đầu tư tài chính luôn ưu tiên và hướng đến chính là bất động sản, danh mục nhà cho thuê. Xu hướng đi thuê xuất phát từ 2 nhu cầu căn bản là để ở hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh. Từ những nhu cầu trên, thị trường chia ra những nhóm đi thuê phổ biến như: phòng trọ, căn hộ dịch vụ, cửa hàng nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng công ty,...
Cô Hoa (50 tuổi) hiện có nguồn thu nhập chính đến từ khối tài sản cho thuê gồm 2 căn chung cư bình dân và cao cấp, 1 căn nhà phố cho hay: Đối với những người kinh doanh bất động sản lâu năm như tôi thì việc cho thuê nhà dài hạn là một trong những ưu tiên bởi nó mang lại nguồn tiền ít rủi ro và đảm bảo được quỹ hưu trí cho tôi.
Toàn Cảnh Bất Động Sản đưa ra các gợi ý giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận cũng như ổn định nguồn thu bền vững thông qua các bí quyết như sau:
Hoàn thiện nhà ở mức tốt nhất có thể
Một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định đến người thuê nhà. Chủ nhà có thể cho thuê dưới hình thức đầy đủ nội thất hoặc để trống, nhưng vẫn phải đảm bảo các tiêu chí cơ bản để có mức giá cho thuê tốt nhất, phù hợp với nhu cầu cụ thể của các đối tượng thuê. Ví dụ như: người thuê nhà để ở sẽ quan tâm đến nội thất đã được trang bị đầy đủ hay chưa, có bao nhiêu nhà vệ sinh; người cho thuê để kinh doanh sẽ quan tâm cơ sở vật chất cần phải tu sửa thêm hay đã hoàn thiện như sơn tường, hệ thống chống thấm cách âm,...
Tâm lý của người thuê thường hướng tới những căn nhà mới hoàn thiện, ít can thiệp sửa chữa trước đó hoặc còn bảo hành đối với những món đồ có giá trị,... để giảm thiểu chi phí phát sinh ở mức thấp nhất.
Việt (28 tuổi) thuê một căn hộ 2 phòng ngủ để kinh doanh Airbnb cho biết để chọn được một căn nhà ưng ý như hiện tại, anh rất coi trọng điều kiện cơ sở vật chất. Trong lúc xem nhà, anh để ý đến mảng sơn tường (sơn tường/ dán giấy tường, sàn gạch gỗ đã bung tróc hay chưa,...), chất lượng đồ nội thất (bàn, ghế, giường, tủ, tv,..), hệ thống điện (công tắc, đèn, ổ cắm,...). Anh nói “Nếu như bỏ qua các chi tiết này thì doanh thu trừ cho chi phí sửa chữa sẽ chỉ là những khoản lỗ khó bù”.
Định giá phù hợp
Để tính ra số tiền hợp lý cho người thuê, chủ nhà có thể xem xét hai công thức sau:
Cách một: Số tiền thuê bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị thị trường của căn nhà. Thông thường, giá thuê rơi vào khoảng 0,8% đến 1,1% giá trị căn nhà. Ví dụ, đối với một ngôi nhà trị giá $250,000, một chủ nhà có thể tính phí từ $2,000 đến $2,750 mỗi tháng.
Cách hai: Trường hợp nhà đơn lẻ chưa có thông số thì cộng hết giá và diện tích của các căn nhà cho thuê tại cùng khu vực và cùng thời điểm để xác định. Ví dụ: Tòa nhà cho thuê tại mặt tiền đường Phan Đình Phùng, Quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh. Diện tích khai thác cho thuê là 2700m2, giá cho thuê của thị trường là $17/m2. Vậy giá cho thuê của tòa nhà sẽ = 2,700*$17 = $45,900/tháng.
Ngoài công thức tính giá thuê hợp lý trên, chủ nhà cần lưu ý đến các khoản chi khác như bảo hiểm cho thuê nhà, thuế, chi phí sửa chữa phát sinh để hạn chế rủi ro trong quá trình cho thuê.
Chọn lọc và giữ chân khách thuê tiềm năng
Một khách hàng thuê tiềm năng là người đảm bảo thời gian hợp đồng như đã thỏa thuận, sử dụng cơ sở vật chất đúng mục đích, ít phát sinh các vấn đề hư hỏng cần can thiệp đến tu sửa. Với các yếu tố như trên, các chủ nhà không những đảm bảo được nguồn thu ổn định mà còn giảm được các chi phí không mong muốn một cách thấp nhất. Để thu hút những người này, các chủ nhà cần minh bạch thông tin thuê nhà, hình ảnh nhà thực tế. Nếu cần, hãy đầu tư phần hình ảnh vì nó là yếu tố tác động đến tâm lý của người thuê.
Để chọn lọc cho mình những người thuê như vậy, chủ nhà cần tìm hiểu kỹ thông tin về người thuê như sau:
- Có đầy đủ giấy tờ tùy thân hợp pháp
- Tiếp cận tìm hiểu thông tin đời tư căn bản của người thuê thông qua các buổi nói chuyện trao đổi giao dịch như đã lập gia đình, công việc hiện tại hoặc tính chất công việc di chuyển nhiều. Bạn sẽ đánh giá được khả năng tài chính và tính cam kết của người này.
- Tìm hiểu lịch sử thuê nhà trước đó của người này thông qua mối quan hệ xã hội trong cộng đồng người cho thuê.
Có rất nhiều cách để thăm dò về người thuê nhà. Hãy đảm bảo bạn biết đủ những thông tin cần thiết để tránh những rủi ro gây ra từ người thuê. Khi đã xác định được họ là người thuê tiềm năng, hãy tìm cách giữ chân bằng cách:
- Đề nghị các gói đóng tiền nhà có lợi cho họ theo quý, năm...
- Luôn giữ liên lạc và hỏi thăm
- Tặng quà những dịp quan trọng
- Cung cấp các thông tin cần thiết về nơi ở như hotline bệnh viện, cảnh sát, kỹ thuật sửa chữa,..
- Luôn hỗ trợ và tạo mối quan hệ thân thiết với họ
Đây là mối quan hệ mang tính cộng sinh, có lợi cho đôi bên. Mối quan hệ giữa khách và chủ thuê càng tốt đẹp, rủi ro tài chính càng được giảm thiểu.
Kiểm soát các hạng mục hợp đồng
Mặc dù đã chọn lọc khách hàng như mong muốn, các chủ nhà vẫn sẽ không thể biết chắc chắn những phát sinh ngoài mong muốn sẽ xảy ra khi nào. Để đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên, hãy kiểm tra các điều khoản cần thiết như: trách nhiệm tài chính đôi bên, mục đích sử dụng, thời hạn hợp đồng, quyền hạn sử dụng, chi tiết các hạng mục tài sản sẵn có,... Việc mua bảo hiểm cho thuê cũng là các chia sẻ gánh nặng tài chính không mong muốn cho chủ nhà trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh,... đặc biệt trong những năm gần đây vì ảnh hưởng của covid-19.
Đối với những khu nhà được phép sử dụng để ở và kinh doanh, chủ nhà có thể tận dụng để đa dạng lựa chọn cho người thuê, tăng cơ hội tiếp cận đến nhiều nhóm khách hàng tiềm năng. Người thuê thường sẽ ưu tiên tính linh động để tận dụng tối đa các tiện ích của căn nhà thông qua hình thức kinh doanh và để ở. Người thuê tiềm năng của mô hình này có thể kể đến hộ kinh doanh. Họ thường tận dụng mặt tiền như tầng trên và tầng lửng để buôn bán cửa hàng, tầng cao để cho nhân viên hoặc gia đình sinh hoạt.
