Mua nhà hay thuê nhà? Câu trả lời không chỉ là tiền

Có lẽ không ở nơi đâu câu hỏi mua nhà hay thuê nhà lại trở thành một đề tài bàn tán sôi nổi, có khi thành tranh luận gay gắt, như ở Việt Nam.

Đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi

Sở hữu nhà vốn là nhu cầu của tất cả mọi người khắp nơi trên thế giới. Ở phương Tây, nơi có nền kinh tế trưởng thành, trong khoảng 25 năm trở lại đây, bất động sản không còn là món đầu tư béo bở. Người ta chứng kiến trong các đợt khủng hoảng hoặc biến động về kinh tế, giá nhà đất sụt giảm khiến nhiều người điêu đứng. Giá nhà quá cao, thuế đất nhiều cộng với tư tưởng thực tế của phần đông người phương Tây hình thành nên văn hoá thuê nhà bất kể tuổi tác, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Trong khi đó, tại Việt Nam, nền văn minh lúa nước coi trọng sự ổn định, cùng với tư tưởng "an cư lạc nghiệp" đã ăn sâu vào nhiều thế hệ. Thêm nữa, là một nước có tốc độ phát triển nhanh khiến bất động sản tăng giá theo cơ sở hạ tầng và túi tiền của người dân. Điều này đã hình thành tư duy coi nhà đất là tài sản đầu tư sinh lợi tốt nhất bất chấp tình trạng kinh tế chung. Đồng thời tạo nên một quan niệm ai cũng phải có ngôi nhà, dù là nhỏ, nhưng là sở hữu của mình.

Quan niệm phải sở hữu nhà nặng nề tới nỗi tạo nên một loại tâm lý kì thị quá mức người đang thuê nhà, và tự hào quá lố của những người có nhà. Người thuê nhà bị gắn cho mác "ở trọ", dù giá trị thuê hàng tháng lên tới ngàn đô-la. Người sở hữu nhà, dù là nhà cấp 4 đơn giản trong hẻm 2m, được gọi là ông bà chủ.

can-ho-dich-vu-tam-trung-1629648882.jpg
Cứ 100 hộ gia đình thì 67 hộ đang sở hữu nhà còn 32 hộ đi thuê

Theo báo cáo của Propzy Insight công bố tháng 8/2021, tỷ lệ sở hữu nhà, trên toàn Việt Nam có 88% là chính chủ và 12% còn lại là đi thuê. Trong các thành phố lớn, tỷ lệ người đi thuê nhà tại TP.HCM cao nhất nước - 32%. Tức tại TP.HCM, cứ 100 hộ gia đình thì 67 hộ đang sở hữu nhà còn 32 hộ đi thuê. Trong khi ở Hà Nội, tỷ lệ sở hữu nhà của người dân đạt 84%. Điều này được lý giải bởi khả năng sở hữu nhà của người dân ở TP HCM khó khăn hơn các địa phương khác. 

Tuy nhiên, tâm lý phải sở hữu nhà đang thay đổi đáng kể, nhất là trong giới trẻ. Theo khảo sát của Toàn Cảnh Bất Động Sản, 70% những người tuổi từ 28-33 trong nhóm được hỏi trả lời họ không ngại chuyện thuê nhà. Trong số này tới 85% là người miền Nam. Phần lớn người miền Bắc trong khảo sát cảm thấy ngại khi chưa có nhà và quyết tâm mua nhà cho bằng được. Hầu hết những người trong nhóm ủng hộ thuê nhà trả lời họ dùng tiền để đầu tư chứng khoán, mua đất vùng ven và chi tiêu cho sở thích cá nhân. Nhóm quyết tâm mua nhà có lối sống giản dị và tiết kiệm hơn, đa số họ có sổ tiết kiệm.

Như vậy, câu hỏi nên mua nhà hay thuê nhà hoàn toàn không có câu trả lời xác đáng cho mọi trường hợp. Bởi việc thuê nhà hay mua nhà giờ đây không chỉ nằm ở chuyện tiền, mà còn nằm ở quan điểm cả nhân và yếu tố tâm lý, văn hoá.

Khi nào thì thuê nhà?

Vợ chồng chị Minh Anh đang thuê một căn hộ với chi phí 2000 USD tại một chung cư cao cấp Q.1, TP. HCM. Nhiều bạn bè chị hỏi vì sao không mua hẳn nhà trong khi mỗi năm phải tốn hơn 500 triệu đồng cho tiền thuê như vậy. Lý giải điều này, chị cho biết để sở hữu một căn hộ như căn chị đang thuê phải bỏ ra ít nhất 16 tỷ đồng mua thứ cấp. Tuy nằm ở vị trí đắc địa nhưng căn hộ này khó mà lên giá theo thời gian. Như vậy khoản 16 tỷ mua nhà là một khoản đầu tư không sinh lời, thậm chí còn lỗ do khấu hao nội thất, xuống cấp... Vì sao chị không chọn một căn chừng 5-7 tỷ thôi? Câu trả lời là: nếu về sống trong một căn hộ vừa tiền, vợ chồng chị phải hạ thấp tiêu chuẩn sống xuống rất nhiều. Một căn nhà phố, một căn chung cư tầm trung không thể mang lại chất lượng cuộc sống như tại nơi chị đang thuê. Vậy nên, thay vì mua nhà để ở, chị chọn đi thuê và dùng tiền để đầu tư vào những dự án khác trong đó có cả bất động sản.

Chị Thuỳ Linh, 28 tuổi cho biết chị vừa bán căn hộ 1PN ở Q.8 và đi thuê nhà ở. Lý do là chị vừa thay đổi công việc sang Q.2, TP. HCM và không thể chạy đi chạy về mỗi ngày trong tình trạng giao thông kẹt triền miên. Trước khi bán căn hộ, chị từng cho thuê 6 tháng nhưng "mỗi tháng tôi phải chạy về nhà tới mấy lần để hỗ trợ khách những hạng mục hư hỏng trong nhà. Tôi cho thuê nhà để đi ở gần công ty hơn mà cuối cùng còn bận thêm việc quản lý căn nhà thuê nữa". Hiện tại, những người trẻ phải nhảy việc sau 1-2 năm rất phổ biến.

can-ho-chung-cu-1630025967.jpg
Thay vì mua nhà, nhiều người chọn đi thuê và dùng tiền để đầu tư vào những dự án khác

Anh Trần Minh Tài quê ở Nha Trang đang làm việc tại TP. HCM cho biết lý do vẫn thuê nhà của mình như sau: "Tôi có một khoản tiền để dành nhưng chưa đủ để mua nhà. Nếu mua thời điểm này tôi phải vay 1 tỉ, tính ra cả lãi và gốc phải trả là một số tiền chiếm tới 70% thu nhập của tôi. Vậy, trong trường hợp rủi ro tôi bị mất việc thì sẽ rất khó khăn bởi tôi không còn tích luỹ dự phòng. Trong khi hiện nay tôi chỉ bỏ ra 25% thu nhập để trả tiền thuê nhà, tôi tiết kiệm 30% thu nhập, số còn lại vẫn đủ cho tôi sống vui vẻ không quá tằn tiện. Vì sao tôi phải gánh một món nợ, phải sống ở mức tối thiểu, đồng nghĩa với lo lắng triền miên chỉ vì căn nhà? Với số tiền tiết kiệm tôi có thể về quê mua miếng đất, về già nghỉ hưu tôi xây nhà ở mà".

Người chọn đi thuê nhà như chị Minh Anh, Thuỳ Linh và anh Tài ngày càng nhiều. Đó là những người thường xuyên di chuyển giữa nhiều quốc gia, có tiêu chuẩn sống cao và danh mục đầu tư đa dạng theo ngành nghề của họ, không nhất thiết là bất động sản. Đó là các bạn trẻ bận rộn với sự nghiệp và sẵn sàng nhảy việc để có cơ hội tốt hơn. Việc sở hữu một căn nhà cố định khiến họ bị hạn chế trong chọn việc. Ví dụ nếu nhà ở Q.6 mà phải đi làm ở Q.9 là quá xa, hoặc người từ Bình Tân lên Q.1 làm việc cũng tốn quá nhiều thời gian di chuyển. Đó là những người có xu hướng quản lý tài chính an toàn, tư duy cởi mở và muốn có chất lượng cuộc sống cân bằng.

Mua nhà và những điều cần lưu ý

Hiện nay, có nhiều lựa chọn cho người muốn sở hữu nhà: chung cư, nhà phố hoặc mua đất nền rồi xây nhà. Các phân khúc cũng đa dạng từ cao đến trung cấp. Người mua cũng có thể chọn các dự án vừa mở bán, đóng tiền theo tiến độ và sở hữu nhà trong tương lai.   
Tất cả các dự án, kể cả mua thứ cấp, người mua đều có thể vay 70-80% giá trị tài sản, có dự án cho vay tới 100%.

Các chuyên gia tài chính Mỹ có quy tắc 28/36 bắt nguồn từ việc các ngân hàng dùng để xem xét các khoản vay thế chấp mua nhà không được chính phủ hậu thuẫn. Theo quy tắc này, khi vay mua nhà, bạn chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho khoản vay, và tối đa 36% cho tổng nợ, bao gồm khoản vay mua nhà, vay tiêu dùng, vay mua xe… Quy tắc này cũng dùng cả trong trường hợp đi thuê nhà, tức là chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng cho chi phí liên quan tới nhà ở (tiền thuê nhà, điện nước ...) và tối đa 36% cho các khoản vay khác cùng tiền thuê nhà.

Ví dụ cụ thể của việc áp dụng quy tắc trên:

Giả sử lương chồng 17 triệu, lương vợ 15 triệu. Tổng thu nhập là 32 triệu/ tháng. Hiện tại đang có 1 số vốn nhất định. Nên mua nhà vay khoảng bao nhiêu? Hoặc thuê nhà giá bao nhiêu?

Áp dụng quy tắc 28/36.
- Số tiền nên chi ra cho việc trả nợ gốc và lãi hoặc việc thuê nhà tối đa là 32 triệu x 28% = 8 triệu 960 ngàn/ tháng.
- Số tiền chi trả cho tất cả khoản nợ là 32 triệu x 36% = 11 triệu 520 ngàn/ tháng.
- Nếu không có khoản vay nào khác thì bạn có thể nâng chi phí liên quan tới nhà lên mốc tối đa 11 triệu 520 ngàn/ tháng.

Áp dụng quy tắc này sẽ giúp gia đình nhẹ nhàng, bớt gánh nặng liên quan tới nhà cửa. Có nhiều trường hợp vì khoản vay, chi phí quá lớn mà làm cho tâm lý đè nặng. Một số trường hợp xảy ra rủi ro phải bán nhà, dở dang giấc mơ an cư, thậm chí gây mâu thuẫn, tan nát hạnh phúc gia đình.

Như vậy, trước khi quyết định mua nhà, bạn nên yêu cầu môi giới hoặc tư vấn viên của ngân hàng cung cấp dòng tiền dự kiến phải chi trả. Căn cứ trên thu nhập thật sự của bản thân, tham khảo quy tắc 28/36 để có quyết định đúng nhất, tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Thuê nhà sẽ dễ dàng điều chỉnh tài chính, còn mua nhà thì không. Vì thế cần tính toán kỹ lưỡng để mua căn nhà có giá trị phù hợp với điều kiện tài chính nhất.

Tiến Huy