Kinh nghiệm và kiến thức người xây nhà trọ cho thuê cần biết

Lan Anh

Ở Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn đang thịnh hành kiểu đầu tư cho thuê, chủ yếu ở các khu lao động, khu công nhân, dân văn phòng hoặc sinh viên mới ra trường

Tuy nhiên với những người mới bắt đầu sẽ khó biết cách kiểm soát chi phí xây nhà trọ cho thuê để tối ưu hiệu quả đầu tư. Dưới đây Toàn cảnh Bất động sản sẽ giúp bạn hiểu thêm về loại hình đầu tư xây nhà trọ cho thuê này nhé.

1. Xây nhà trọ cho thuê là gì?

Xây nhà trọ cho thuê là một hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú. Cụ thể hơn thì đây là khoản đầu tư bạn dùng cho việc xây dựng, thiết kế nhà trọ có nhiều phòng nhằm mục đích cho người khác thuê lại để làm nhà ở. Nhà đầu tư có thể xây nhà chỉ để cho thuê hoặc dành một số phòng phía sau, bên cạnh khu ở chính của gia đình để cho thuê lại. 

2. Các thiết kế xây nhà trọ cho thuê phổ biến

Trên thị trường bạn sẽ dễ bắt gặp 3 hình thức xây nhà trọ cho thuê sau:

Xây nhà tiền chế 

Đây là mô hình nhà trọ tối ưu hóa chi phí nhất do sử dụng vật liệu là thép tiền chế có kết cấu kiên cố nhưng rất linh hoạt, chúng có thể dễ dàng tháo dỡ hoặc lắp thêm để mở rộng quy mô khi có nhu cầu. Nhà trọ thép tiền chế có cấu tạo đơn giản với toàn bộ kết cấu thép được sản xuất đồng bộ trước đó, rồi nhanh chóng mang đi xây dựng tại công trường theo 3 bản vẽ thiết kế kỹ thuật, sản xuất, lắp dựng có sẵn. 

xay-nha-tro-cho-thue-nha-tien-che-1630230031.jpg
Giá thuê của nhà trọ xây bằng thép tiền chế được xem là rẻ nhất trong các loại hình

Thực tế giá thành của khung nhà trọ thép tiền chế rất đắt, nhưng bù lại tiết kiệm được thời gian thi công và giảm bớt lượng nhân công thực hiện, quản lý dự án,… nên chi phí dự án từ đó cũng được tiết kiệm. Nhờ đó mà giá thuê của nhà trọ xây bằng thép tiền chế được xem là rẻ nhất trong các loại hình, phù hợp với ngân sách của các đối tượng thuê là cán bộ, công nhân, sinh viên,… 

Xây nhà cấp 4 

Xây nhà trọ cấp 4 là một trong những loại hình đầu tư được nhiều người quan tâm nhờ thiết kế theo dạng phân phòng riêng, diện tích rộng rãi và phù hợp với đa dạng khách thuê hơn. Thêm vào đó chi phí đầu tư cho mô hình xây nhà trọ cấp 4 cũng không quá lớn, tốc độ thu hồi vốn nhanh chỉ sau vài năm cho thuê cũng là yếu tố chính để các nhà đầu tư quyết định xuống tiền.

xay-nha-tro-cho-thue-nha-cap-4-1630230031.jpg
Nhà cấp 4 được thiết kế thành dãy nhà trọ song song nhau, chia thành các phòng nhỏ có hoặc không có gác lửng và được xếp liền kề nhau.

Một trong những thiết kế phổ biến thường thấy của loại hình này là các dãy nhà trọ song song nhau, được chia thành các phòng nhỏ có hoặc không có gác lửng và được xếp liền kề nhau. Diện tích hợp lý của mỗi phòng trọ nên được thiết kế khoảng 12m2 – 15m2 nếu có gác và 16m2 – 25m2 nếu không có gác, trong đó phần gác lửng thường được xây với tỷ lệ khoảng 60% diện tích phòng.

Xây nhà trọ cho thuê cao tầng

Kiến trúc xây nhà trọ cao tầng cho thuê thường được áp dụng cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất xây dựng hạn chế. Việc xây các tầng lầu sẽ giúp chủ đầu tư tối ưu được số phòng cho thuê và tăng thêm thu nhập hàng tháng. Đây cũng là mô hình cho thuê khá thịnh hành ở khu vực thành thị, trong đó để đảm bảo sinh hoạt bình thường của 1 – 2 người thì thiết kế phòng trọ 15m2 là phổ biến nhất. Kế đến là phòng 20m2 tuy chiếm số lượng ít trong nhà trọ cao tầng nhưng có thể dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú từ 3 – 4 người.

xay-nha-tro-cho-thue-nha-cao-tang-1630230031.jpg
Kiến trúc xây nhà trọ cao tầng cho thuê thường được áp dụng cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất xây dựng hạn chế.

Thông thường các phòng trọ trong nhà cao tầng đều có sẵn nội thất như giường, bàn ghế, bếp từ, tủ quần áo,… vậy nên khách thuê có thể dọn vào ở ngay mà không cần chi quá nhiều cho việc mua sắm.

3. Có nên đầu tư cho thuê nhà trọ?

Quá trình đô thị hóa ngày càng diễn ra nhanh chóng dẫn đến nhu cầu tìm nhà ở cũng tăng cao chủ yếu ở các khu công nghiệp, các tòa cao ốc văn phòng và gần các trường đại học quốc gia, đối tượng khách thuê chủ yếu là sinh viên và người lao động. Đứng trước thị trường có tiềm năng tiêu thụ lớn, việc xây nhà trọ cho thuê chính là cơ hội để các nhà đầu tư bắt đầu kinh doanh lĩnh vực này.

Ngoài ra nếu bạn đang trữ một lượng lớn tiền nhàn rỗi, thay vì gửi ngân hàng với mức lãi suất thấp thì việc đầu tư xây nhà trọ cho thuê cũng giúp tăng thêm tỷ suất sinh lời hàng tháng. Hoặc, gia đình bạn mua được một mảnh đất rộng, gần khu vực có nhu cầu thuê cao, bên cạnh xây nhà ở, bạn có thể xây thêm phòng với cầu thang riêng để cho khách thuê, tạo một khoản thu nhập thụ động. 

4. Những kinh nghiệm khi xây nhà trọ cho thuê

Nếu đã nhận thấy việc xây nhà trọ cho thuê là cơ hội đầu tư tiềm năng, thì tiếp theo Toàn cảnh Bất động sản sẽ đưa ra một số kinh nghiệm để bạn tham khảo và vạch ra kế hoạch kinh doanh hiệu quả mô hình này.

Xác định đối tượng cho thuê để xây nhà trọ phù hợp

Trước khi bắt đầu bất kỳ một loại hình kinh doanh gì, bạn cần xác định sản phẩm hoặc dịch vụ của mình phục vụ cho đối tượng mục tiêu nào. Cụ thể ở đây bạn cần xác định khách thuê là ai, sau đó mới có thể lên kế hoạch đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng đó. 

Nếu mục tiêu nhắm đến là các bạn sinh viên thì đối tượng này sẽ thường tìm thuê phòng trọ có mức giá hợp lý và ở ghép cùng 2 – 3 người nữa để tiết kiệm thêm chi phí. Chính vì thế nhà đầu tư nên lưu ý tập trung giản lược chi phí xây dựng nhà trọ ban đầu, có thể cân nhắc đầu tư mô hình nhà tiền chế hoặc nhà cấp 4 để có thể cho thuê ở mức giá rẻ.

Nếu đối tượng cho thuê là những người có thu nhập thấp như công nhân ở các nhà máy thì mô hình xây phù hợp là nhà trọ thép tiền chế hoặc nhà trọ cấp 4. Với diện tích mỗi phòng từ 15 - 25m2, có gác xép, có thể đáp ứng đủ nhu cầu sống cho cá nhân hoặc gia đình nhỏ. Bạn chỉ cần xây một nhà trọ cho thuê kiên cố đạt chuẩn, không cần đầu tư vào nội thất vì họ không quan tâm quá nhiều về mức sống, giá thuê rẻ mới là điểm thu hút đối tượng này.

Nếu là những người có thu nhập trung bình, làm việc ở các tòa nhà văn phòng thì nhu cầu về nhà trọ thuê của họ cũng khó hơn về tính thẩm mỹ và tiện nghi. Do đó dựa vào nguồn ngân sách, bạn có thể đầu tư chi phí xây nhà trọ 2 tầng hoặc cao hơn, mỗi phòng có diện tích từ 20-25m2 được trang bị những nội thất cơ bản như tủ lạnh, điều hòa, tủ quần áo, giường.. để đáp ứng mức sống của đối tượng này. Ngoài ra, bạn cũng có thể cập nhật thêm một số xu hướng thiết kế mới như phong cách tối giản, vintage,… chi phí đầu tư cho các phong cách này không quá tốn kém nhưng lại cải tạo không gian nhà trọ đẹp hơn và giúp những đối tượng bạn đang nhắm tới nhanh chóng ra quyết định thuê. 

Xác định vị trí xây nhà trọ cho thuê

Sau nhiều năm kinh doanh loại hình xây nhà trọ cho thuê, một số nhà đầu tư đã đúc kết một trong những điểm quan trọng quyết định thành công của loại hình này là dự án phải đặt ở vị trí đẹp. Đẹp ở đây được hiểu là nhà trọ phải nằm ở gần các khu công nghiệp, tòa cao ốc văn phòng hoặc các trường đại học, vì đây là những nơi tập trung chủ yếu các đối tượng khách có nhu cầu thuê nhà ở.

Tuân thủ quy trình xây nhà trọ cho thuê

Để có thể bắt đầu xây nhà trọ cho thuê, trước tiên bạn cần phải có bản vẽ thiết kế và được cấp phép xây dựng tại quận, huyện nơi sinh sống. Khi các thủ tục pháp lý đã hoàn tất, bạn có thể bàn giao bản vẽ thiết kế cho đơn vị thầu xây nhà trọn gói uy tín thi công. Hoặc nếu như bạn là người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng thì có thể hoàn toàn lên kế hoạch để mua sắm các vật tư cần thiết và thuê đội ngũ nhân công tiến hành triển khai dự án xây nhà trọ cho thuê của mình. 

xay-nha-cho-thue-tron-goi-1630173108.jpg
Cần phải có bản vẽ thiết kế và được cấp phép xây dựng tại quận, huyện nơi sinh sống trước khi xây nhà trọ cho thuê.

Dù là hình thức nào thì bạn cũng cần lưu ý đây là công trình nhà ở nên hãy cố gắng tuân thủ quy trình xây dựng cũng như chất lượng vật tư để đảm bảo sự an toàn cho khách thuê lưu trú. 

Xây nhà trọ cho thuê cần tối ưu chi phí nhưng cũng cần đảm bảo chất lượng công trình, bởi vì người thuê trọ không phải lúc nào cũng giữ gìn nhà cẩn thận. Nếu không xây chắc chắn, bạn sẽ mất rất nhiều thời gian và chi phí sửa chữa. 

Dự phòng chi phí rủi ro

Đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê được nhiều người đánh giá là đơn giản, dễ quản lý và giúp nhà đầu tư có nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên với những người không có kinh nghiệm phong phú trong lĩnh vực cho thuê nhà trọ sẽ dễ gặp vô vàn các chi phí phát sinh từ người thuê trọ, bảo dưỡng hoặc thay thế các trang thiết bị hỏng, bồi thường tài sản, an ninh khu vực… Chính vì thế bạn nên trích lập khoản dự phòng để có thể kịp thời sửa chữa, khôi phục các cơ sở hạ tầng khi có rủi ro xảy ra.

5. Chi phí đầu tư xây nhà trọ cho thuê

Hai gói thầu xây nhà trọ cho thuê thường gặp trên thị trường hiện nay là:

- Gói thầu nhân công hoàn thiện: trong đó chủ nhà sẽ lo toàn bộ vật liệu xây dựng, nhà thầu sẽ cung cấp nhân công đến hoàn thiện công trình. Giá xây nhà trọ 2020 của gói thầu này sẽ dao động từ 800.000 – 1.1 triệu đồng/m2.

- Gói thầu xây nhà trọn gói: nhà thầu sẽ lo toàn bộ các hạng mục về nguyên vật liệu xây dựng cũng như cung cấp nhân công để hoàn thiện dự án xây nhà trọ cho thuê. Giá xây nhà trọ trọn gói 2020 dao động từ 2,9 – 3,2 triệu đồng/m2.

Lệ Chi