Cho thuê đất là gì?
Luật đất đai 2013 quy định thuê đất như sau: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”
Tại Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Mẫu hợp đồng cho thuê đất:
Khái niệm giao đất cho thuê đất
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì từ ngữ “Nhà nước giao đất” và “Nhà nước cho thuê đất” được hiểu như sau:
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; trường hợp nhà nước cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 33, Điều 34 và Điều 35 Luật Đất đai năm 2003
Mẫu Quyết định giao đất
Mẫu quyết định cho thuê đất
Điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Điều 14 Luật đất đai 2013 Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
4. Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Quy định thời hạn cho thuê đất tại Việt Nam
Thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp
Theo Nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai 2014, thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp được xem xét dựa trên thời hạn của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 70 năm. Khi có nhu cầu đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất công nghiệp đã được quy định thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 70 năm.
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Nếu đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì thời hạn cho thuê sẽ không quá 5 năm.
Ai được thuê đất đến 99 năm?
Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất bằng 02 hình thức gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Hầu hết các trường hợp cho thuê đất sẽ giới hạn thời gian từ 5 - 70 năm. Riêng đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì có thời hạn tối đa là 99 năm.
Trước đây, vào năm 2018, dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (sau đây gọi là đặc khu) Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc từng được đưa ra Quốc hội và đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều về thời hạn cho nhà đầu tư thuê đất lên đến 99 năm.
Cụ thể, theo dự thảo luật đặc khu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì việc thuê đất, thuê lại đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đặc khu có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật đất đai với hình thức sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu không quá 70 năm. Dự thảo Luật đặc khu cũng đưa ra phương án cho thuê đất trên 70 năm, nhưng không quá 99 năm đối với dự án đầu tư như khu hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, y tế, giáo dục - đào tạo tại đặc khu. Trường hợp cho thuê đất tối đa 99 năm chỉ áp dụng với đối tượng thuộc "trường hợp đặc biệt" và phải được Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Tuy nhiên sau khi tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội về dự luật, quy định này đã bị bãi bỏ và chỉ duy trì mức 70 năm như Luật Đất đai hiện hành.
Thời hạn thuê đất đặc khu của một số quốc gia Châu Á
Tại một số quốc gia châu Á, thời hạn thuê đất dành cho các nhà đầu tư tại đặc khu kinh tế hầu hết chỉ kéo dài tối đa đến 50 năm.
Trung Quốc: tối đa là 50 năm
Từ năm 1981, chính phủ Trung Quốc cho phép các nhà đầu tư thuê đất tại các Đặc khu Kinh tế (SEZ) trong thời hạn từ 20 đến 50 năm và có khả năng gia hạn thời gian sử dụng đất.
Đồng thời, hệ thống đấu giá đất thương mại (2002) và đất công nghiệp (2007) được thành lập nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
Thái Lan: 50 năm
Tại Thái Lan, theo Bộ luật Dân sự và Thương mại, nhà đầu tư chỉ được thuê đất với thời hạn tối đa là 30 năm, có thể gia hạn thêm 30 năm. Từ năm 1999, “Luật cho thuê đất” của Thái Lan đã cho phép thuê đất tại đặc khu tối đa 50 năm và có thể gia hạn thêm 50 năm, nhưng các quy định và thủ tục rất chặt chẽ.
Mới đây, chính phủ Thái Lan đề xuất kéo dài thời hạn thuê đất của các đặc khu kinh tế lên 99 năm. Đề xuất này, được sự ủng hộ mạnh mẽ từ các nhà đầu tư bất động sản, đã vấp phải làn sóng phản đối từ người dân.
Indonesia: xem xét 50 năm
Theo quy định hiện hành ở Indonesia, các công ty nước ngoài chỉ được thuê đất trong 30 năm, có thể gia hạn thêm 10 năm. Chính phủ Indonesia đang xem xét gia hạn thời gian thuê, nhưng nó chỉ có thời hạn 50 năm và chỉ có thể được gia hạn sau 15 năm.
Myanmar: 50 năm
Tại Myanmar, nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê đặc khu kinh tế Myanmar trong thời hạn 50 năm, có thể gia hạn thêm 25 năm.
Singapore: tăng thời gian thuê lên 99 năm
Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu nhà gắn liền với đất trong thời hạn 99 năm. Quần đảo British Virgin (Anh) cho phép quyền sử dụng đất tới 99 năm và sở hữu đất tư nhân
