Thực trạng lãng phí trên những khu đất "tấc đất tấc vàng"
Câu chuyện lãng phí tài nguyên đất đai tại các đô thị lớn không phải là vấn đề mới nhưng luôn nhức nhối. Tại phường Bình Trưng, số liệu rà soát cho thấy có tới 58 khu đất dự án đang để trống với tổng diện tích khoảng 170 héc-ta. Trong bối cảnh thị giá đất tại khu vực này đang ở mức rất cao, việc để hàng trăm héc-ta đất bị cỏ dại xâm lấn, trở thành nơi tập kết rác thải tự phát hay phát sinh tệ nạn xã hội là một sự lãng phí khủng khiếp về chi phí cơ hội.
Trước đây, do vướng mắc các quy định cứng nhắc về trật tự xây dựng, các chủ đất hoặc chủ đầu tư dự án dù muốn khai thác tạm thời trong lúc chờ hoàn thiện pháp lý cũng không thể thực hiện. Họ buộc phải để đất hoang hoặc đối mặt với rủi ro bị xử phạt nếu tự ý san lấp, dựng rạp. Hệ quả là bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, còn dòng vốn của doanh nghiệp và người dân thì bị chôn chặt trong đất mà không sinh ra bất kỳ giá trị thặng dư nào.
Cởi trói pháp lý cho mô hình kinh doanh ngắn hạn
Đề án mới được UBND phường Bình Trưng ban hành đã chính thức tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho các hoạt động khai thác tạm thời. Theo đó, các cá nhân hoặc tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp và đăng ký kinh doanh phù hợp sẽ được phép xây dựng các công trình thể thao lắp ghép như sân Pickleball, sân bóng đá, cầu lông hay phòng tập Gym. Đây là những mô hình kinh doanh đòi hỏi vốn đầu tư hạ tầng thấp (Low Capex), dễ dàng tháo dỡ và lắp đặt, hoàn toàn phù hợp với tính chất "tạm thời" của khu đất.
Quy định này được đánh giá là một mũi tên trúng hai đích. Về phía quản lý nhà nước, địa phương giải quyết được vấn đề vệ sinh môi trường, an ninh trật tự và tăng cường không gian rèn luyện sức khỏe cho cộng đồng mà không tốn ngân sách. Về phía chủ đất, họ có cơ hội tạo ra dòng tiền đều đặn để "lấy ngắn nuôi dài", bù đắp chi phí lãi vay trong thời gian chờ đợi thị trường bất động sản phục hồi hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý dự án.
Bài toán lợi nhuận và rủi ro nhà đầu tư cần cân nhắc
Mặc dù cơ chế đã mở, nhưng nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi tính toán bài toán kinh tế. Đặc thù của đề án này là tính chất "có thời hạn", dao động từ 1 đến 24 tháng tùy quy mô. Điểm mấu chốt nằm ở cam kết "tháo dỡ không điều kiện". Nếu quy hoạch thay đổi hoặc Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, hay công trình phát sinh vấn đề về an ninh trật tự, chủ đầu tư buộc phải tự nguyện tháo dỡ ngay lập tức và hoàn trả mặt bằng mà không được bồi thường tài sản trên đất.
Do đó, mô hình kinh doanh trên đất tạm này chỉ phù hợp với các bộ môn thể thao đang là xu hướng (Hot Trend) như Pickleball hiện nay, với khả năng thu hồi vốn nhanh và chi phí khấu hao thấp. Nhà đầu tư cần lập kế hoạch tài chính chặt chẽ để đảm bảo điểm hòa vốn rơi vào khoảng 6-12 tháng đầu tiên, tránh tình trạng đầu tư quá quy mô vào các công trình kiên cố rồi bị buộc tháo dỡ khi chưa kịp thu lợi nhuận.
Kỳ vọng nhân rộng mô hình ra toàn thành phố
Động thái tiên phong của phường Bình Trưng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư và các địa phương khác. Nếu mô hình này được vận hành hiệu quả và kiểm soát tốt, nó hoàn toàn có thể trở thành tiền đề để TP.HCM nhân rộng ra các quận huyện khác, đặc biệt là tại TP. Thủ Đức hay các huyện vùng ven - nơi quỹ đất dự án "treo" vẫn còn rất lớn. Đây có thể xem là một giải pháp tình thế nhưng hiệu quả để "rã đông" nguồn lực đất đai, biến những bãi cỏ hoang thành những tấc đất đẻ ra tiền trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm.
