Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị bổ sung cơ chế cho phép người có đất bị thu hồi được sử dụng một phần diện tích đất khác mục đích nhưng nằm liền kề để thay thế phần đất bị thu hồi.

Theo kiến nghị được HoREA gửi các Ủy ban của Quốc hội và các bộ, ngành ngày 28/9 trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trường hợp người dân còn một thửa đất khác nằm liền kề với đất bị thu hồi có thể được hoán đổi một diện tích tương đương. Phần đất này được chuyển sang cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích hoán đổi.

HoREA đưa ra ví dụ một hộ gia đình có 200 m2 đất ở và căn nhà trên đất bị thu hồi để thực hiện dự án. Nếu ngay bên cạnh còn 2.000 m2 đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ này, người dân có thể được chuyển 200 m2 đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà mới tại chính khu vực đang sinh sống.

Theo phương án trên, người dân có thể tái định cư tại chỗ, tiếp tục sử dụng 1.800 m2 đất nông nghiệp còn lại để sản xuất, đồng thời vẫn được giải quyết các khoản bồi thường đối với tài sản và chi phí di dời theo quy định. Đây là điểm khác với phương án tái định cư thông thường, khi người bị thu hồi đất có thể phải chuyển đến một khu đất hoặc nhà ở tái định cư được bố trí ở địa điểm khác.

Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà, người bị thu hồi đất có thể được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế cho phép người dân tự sử dụng phần đất khác mục đích nằm liền kề của chính mình để thay thế diện tích đất ở bị thu hồi và được miễn nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích. Vì vậy, kiến nghị của HoREA hướng tới việc bổ sung thêm một phương án tái định cư tại chỗ trong những trường hợp đủ điều kiện.

Cơ sở mà HoREA viện dẫn là Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Tại khoản 12 Điều 3, nghị quyết giao UBND cấp tỉnh quy định các biện pháp, mức hỗ trợ khác nhằm bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất cho người có đất bị thu hồi phù hợp với tình hình thực tế địa phương; trên cơ sở đó, UBND cấp xã quyết định biện pháp hỗ trợ đối với từng dự án.

Theo HoREA, cơ chế này nếu được luật hóa có thể giúp giải quyết nhu cầu của những hộ dân muốn tiếp tục sinh sống trên chính khu vực đất của mình thay vì phải di chuyển đến nơi tái định cư mới. Đồng thời, Nhà nước có thể giảm áp lực trong việc tạo lập quỹ đất, quỹ nhà phục vụ tái định cư.

Tuy nhiên, đây vẫn là đề xuất đang được kiến nghị trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, chưa phải quy định có hiệu lực. Việc áp dụng trên thực tế, nếu được chấp thuận, sẽ cần xác định rõ điều kiện về vị trí, quy hoạch, diện tích được hoán đổi và nghĩa vụ tài chính để tránh phát sinh chênh lệch quyền lợi giữa các trường hợp.

Đáng chú ý, chính cơ chế miễn nghĩa vụ tài chính là một trong những nội dung cần được làm rõ. Bởi việc chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở về nguyên tắc làm thay đổi giá trị và mục đích sử dụng của đất. Nếu không giới hạn rõ trường hợp áp dụng, cơ chế hỗ trợ tái định cư có thể tạo ra lợi ích khác nhau đáng kể giữa các hộ có vị trí và giá trị đất liền kề khác nhau.

Vì vậy, đề xuất của HoREA thực chất đang đặt ra một hướng tiếp cận khác trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: thay vì chỉ bố trí một quỹ đất tái định cư bên ngoài, có thể xem xét khai thác chính phần đất hợp pháp còn lại của người dân để tạo chỗ ở mới tại chỗ. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ có thể thực hiện nếu đáp ứng đồng thời các yêu cầu về quy hoạch, điều kiện chuyển mục đích và nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.