Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã đặt ra định hướng nghiên cứu lộ trình sử dụng các công cụ thuế và tài chính nhằm hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng găm giữ, bỏ hoang đất, đồng thời điều tiết phần địa tô chênh lệch và thặng dư thu được từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để chống lãng phí tài nguyên và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Định hướng này cũng đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất áp dụng thuế cao đối với đất bỏ hoang, các giao dịch bất động sản ngắn hạn và bổ sung các công cụ tài chính để điều tiết phần địa tô chênh lệch phát sinh từ đầu tư hạ tầng, quy hoạch.

Trao đổi với Dân trí, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng chủ trương áp thuế cao với đất bỏ hoang là phù hợp về mặt định hướng, song vấn đề quan trọng nhất là phải xác định rõ thế nào là "đất bỏ hoang". Theo ông, việc xây dựng tiêu chí nhận diện không hề đơn giản bởi tồn tại nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, đặc biệt đối với đất nông nghiệp, nơi người dân vẫn có thể khai thác dưới nhiều hình thức như trồng cỏ, chăn nuôi hoặc tận dụng tài nguyên tự nhiên mà vẫn được xem là sử dụng đất.

Ông Thuận cũng lưu ý cần phân biệt nguyên nhân khiến đất chậm đưa vào sử dụng. Thực tế có không ít dự án bị đình trệ không phải do chủ đầu tư cố tình găm đất mà xuất phát từ những vướng mắc trong quá trình xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nếu áp dụng thuế hoặc các chế tài mà không phân định rõ trách nhiệm giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý sẽ thiếu công bằng.

Một vấn đề khác được chuyên gia này đề cập là nhiều người sở hữu nhiều bất động sản không nhằm mục đích đầu cơ mà để phục vụ nhu cầu của gia đình trong tương lai, chẳng hạn chuẩn bị nhà cho con cái. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào số lượng tài sản hoặc tình trạng chưa đưa vào sử dụng để đánh thuế sẽ dễ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Theo ông, việc xây dựng tiêu chí xác định đất bỏ hoang cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, bảo đảm phù hợp với thực tiễn và công bằng giữa các chủ thể.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, nhận định chính sách thuế sẽ làm thay đổi bài toán chi phí - lợi ích của hoạt động đầu cơ đất đai. Nếu thuế đối với đất bỏ hoang được thiết kế theo hướng lũy tiến theo thời gian, chi phí nắm giữ đất không khai thác sẽ tăng lên, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc giữa việc đưa đất vào sử dụng, chuyển nhượng hoặc tiếp tục gánh khoản thuế cao hơn. Trong ngắn hạn, điều này có thể tạo áp lực bán ra đối với một bộ phận nhà đầu tư, qua đó tăng nguồn cung trên thị trường thứ cấp và góp phần hạ nhiệt kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, hiệu quả còn phụ thuộc vào mức thuế cụ thể, cách xác định đất bỏ hoang và năng lực quản lý của cơ quan chức năng.

Theo luật sư Thanh Thảo, để vừa hạn chế đầu cơ vừa không ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực, chính sách thuế nên dựa trên tình trạng sử dụng thực tế của bất động sản thay vì chỉ căn cứ vào số lượng tài sản mà một cá nhân sở hữu. Những bất động sản đang có người ở, cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu sinh sống của thành viên gia đình cần được phân biệt với các lô đất bỏ trống trong thời gian dài. Bà đề xuất áp dụng mức thuế cao đối với đất trống, nhà bỏ hoang không phát sinh hoạt động sử dụng sau một khoảng thời gian nhất định, đồng thời có cơ chế miễn, giảm thuế đối với các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia cũng cho rằng, về lâu dài, chính sách thuế cần được thiết kế theo lộ trình phù hợp, có thời gian "ân hạn" để chủ sử dụng đất hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng trước khi áp dụng thuế lũy tiến. Đối với các trường hợp cố tình để đất hoang kéo dài, có thể xem xét các biện pháp mạnh hơn như thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời, nguồn thu từ thuế đất bỏ hoang và điều tiết địa tô chênh lệch cần được sử dụng minh bạch, ưu tiên đầu tư trở lại cho hạ tầng, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê nhằm tạo thêm nguồn cung phục vụ nhu cầu thực.