Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đang thu hút sự quan tâm lớn khi lần đầu đưa ra định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại các chung cư xây mới theo niên hạn của công trình. Theo nghị quyết ban hành ngày 28/7, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, vẫn được giao với thời hạn lâu dài, trong khi thời hạn sử dụng căn hộ sẽ gắn với tuổi thọ kỹ thuật của công trình và bảo đảm đầy đủ quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo nội dung Nghị quyết 21, khi công trình hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng mới chung cư theo quy định. Định hướng này được xem là cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đang xuống cấp tại nhiều đô thị lớn.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn duy trì chính sách đất đai hiện hành đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư. Theo ông, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài; còn thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế chỉ phản ánh tuổi thọ của công trình chứ không phải thời hạn sở hữu tài sản. Nếu công trình hết niên hạn thiết kế nhưng sau kiểm định vẫn bảo đảm an toàn thì người dân vẫn tiếp tục được sử dụng, không có chuyện tự động bị cưỡng chế phá dỡ hoặc phải nộp thêm tiền chỉ vì công trình đã hết tuổi thọ thiết kế.

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị quyết 21 là quyền của chủ sở hữu căn hộ được đặt song hành với nghĩa vụ tài chính khi cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, thay vì phụ thuộc nhiều vào nguồn ngân sách nhà nước như trước, chủ sở hữu sẽ có trách nhiệm cùng tham gia đóng góp chi phí xây dựng lại công trình theo quy định khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Giới chuyên gia nhận định đây là bước chuyển theo hướng minh bạch hơn về trách nhiệm giữa Nhà nước và người sở hữu tài sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá quy định mới có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư. Theo ông, quyền sử dụng đất có thể được duy trì ổn định lâu dài nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác và công tác bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác.

Theo các chuyên gia, việc luật hóa đầy đủ quy định này sẽ góp phần giảm tình trạng kéo dài đàm phán giữa các chủ sở hữu khi cải tạo chung cư cũ, nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí xác định niên hạn công trình, quy trình kiểm định chất lượng, cơ chế tài chính khi xây dựng lại cũng như quyền lợi của người dân sau khi công trình được tái thiết.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc xác định rõ thời hạn sử dụng công trình có thể tạo tiền đề để nghiên cứu các mô hình giao đất có thời hạn như nhiều quốc gia đang áp dụng. Theo ông, nếu được xây dựng với lộ trình phù hợp, cơ chế này không chỉ tạo thuận lợi cho việc cải tạo chung cư cũ mà còn có thể góp phần giảm giá bán căn hộ và định hướng thị trường bất động sản phát triển theo giá trị sử dụng thay vì đầu cơ. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh chủ trương mới chỉ nên áp dụng đối với các dự án phát triển trong tương lai nhằm tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người đã sở hữu căn hộ theo quy định hiện hành.

Trong khi đó, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cùng luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, đều cho rằng điều quan trọng nhất khi sửa đổi pháp luật là phải tách bạch giữa niên hạn công trình và quyền sử dụng đất lâu dài. Theo các chuyên gia, dù công trình hết tuổi thọ và phải phá dỡ, quyền tài sản của người dân vẫn cần được bảo đảm thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, góp vốn xây dựng lại hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định, tạo sự an tâm cho người sở hữu căn hộ.