Bức tranh lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II cho thấy một nghịch lý: kết quả kinh doanh cải thiện đáng kể, nhưng hoạt động tạo ra phần lớn lợi nhuận ở nhiều doanh nghiệp lại không đến từ việc bán nhà.
Theo báo cáo ngành bất động sản quý II của TCBS, lợi nhuận sau thuế của 15 doanh nghiệp được theo dõi đạt gần 29.815 tỷ đồng, tăng 265% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn 90% lợi nhuận tập trung tại Vinhomes và KSF.
Nếu loại hai doanh nghiệp này, 13 công ty còn lại đạt 3.465 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Đáng chú ý, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi chỉ khoảng 312 tỷ đồng, tương đương 9%.
Điều này cho thấy mức tăng lợi nhuận toàn nhóm không phản ánh đồng đều sự cải thiện của hoạt động bán hàng và bàn giao bất động sản. Ở một số doanh nghiệp, phần đóng góp đáng kể lại đến từ những giao dịch tài chính hoặc khoản thu phát sinh trong kỳ.
Khang Điền là một ví dụ rõ nét. Trong quý II, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm 85%, còn gần 161 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận vẫn đạt gần 750 tỷ đồng.
Khoản đóng góp lớn nhất đến từ gần 900 tỷ đồng doanh thu tài chính liên quan đến chuyển nhượng vốn tại dự án Bình Trưng Mới. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp vẫn lỗ 53 tỷ đồng.
Phát Đạt cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Doanh thu thuần trong quý chỉ gần 54 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp có hơn 474 tỷ đồng doanh thu tài chính từ thanh lý khoản đầu tư.
Tại Novaland, doanh thu bán hàng giảm 22%, trong khi doanh thu tài chính đạt 1.741 tỷ đồng. Khoản này chủ yếu đến từ lãi cho vay, hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp chỉ khoảng 23 tỷ đồng.
Những trường hợp này cho thấy doanh nghiệp vẫn có thể ghi nhận lợi nhuận lớn ngay cả khi doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản không tăng tương ứng. Thay vì chờ doanh thu từ bán và bàn giao dự án, doanh nghiệp có thể hiện thực hóa một phần giá trị từ các khoản đầu tư hoặc tài sản đã tích lũy.
Không phải doanh nghiệp nào cũng tạo lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn. Một phần kết quả quý II đến từ khả năng khai thác nguồn tiền và các khoản đầu tư tài chính đang có.
Nam Long có hơn 3.000 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Nhờ đó, doanh thu tài chính trong quý II tăng hơn gấp đôi, lên gần 91 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và cho vay.
Trong khi đó, An Gia ghi nhận gần 283 tỷ đồng lợi nhuận dù doanh thu giảm gần một nửa. Kết quả này được hỗ trợ bởi hơn 165 tỷ đồng thu nhập từ đánh giá lại khoản đầu tư khi nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Lộc Phát và khoảng 143 tỷ đồng lợi nhuận từ giao dịch mua giá rẻ.
Hodeco cũng có thêm gần 118 tỷ đồng thu nhập khác liên quan đến việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City.
Đây đều là những khoản có thể tạo ra biến động lớn cho lợi nhuận trong kỳ, nhưng không nhất thiết lặp lại với quy mô tương tự ở các quý tiếp theo.
Trong bức tranh này, Vinhomes là trường hợp khác biệt khi doanh thu từ bán bất động sản vẫn đóng vai trò lớn trong kết quả kinh doanh. Nửa đầu năm, doanh nghiệp đạt hơn 116.500 tỷ đồng doanh thu, trong đó hơn 94.300 tỷ đồng đến từ bán bất động sản.
Sự khác biệt giữa Vinhomes và nhiều doanh nghiệp còn lại cũng cho thấy tiến độ dự án đang là yếu tố quan trọng quyết định chất lượng tăng trưởng lợi nhuận của nhóm bất động sản. Khi dự án hoàn tất pháp lý, bán hàng và bước vào giai đoạn bàn giao, doanh nghiệp có khả năng ghi nhận kết quả từ hoạt động kinh doanh chính.
Ngược lại, với những doanh nghiệp còn nhiều tồn kho hoặc dự án chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, các giao dịch chuyển nhượng, thoái vốn và nguồn thu tài chính có thể đóng vai trò đáng kể hơn trong kết quả từng quý.
Theo TCBS, quá trình phục hồi của ngành đang diễn ra không đồng đều. Những khoản thu từ chuyển nhượng tài sản, thoái vốn và hoạt động tài chính có thể giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực trong ngắn hạn, nhưng chưa phản ánh đầy đủ khả năng tạo doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản.
SSI Research cũng đánh giá tăng trưởng lợi nhuận quý II chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn, trong đó Vinhomes đóng góp đáng kể. Kết quả giữa các doanh nghiệp tiếp tục phân hóa theo tiến độ bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.
Trong khi đó, lãi suất cao vẫn gây áp lực lên nhu cầu và tồn kho. SSI Research dự báo đà tăng lợi nhuận có thể chậm lại trong nửa cuối năm.
Vì vậy, phía sau những con số lợi nhuận tăng mạnh, khả năng bán hàng, bàn giao dự án và tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn là những yếu tố cần theo dõi để đánh giá mức độ phục hồi thực chất của từng doanh nghiệp.
