Đô thị hoá ở Việt Nam và cơ hội cho đầu tư bất động sản

Đô thị hóa là gì?

Dân số có xu hướng tăng dần theo thời gian. Với tập tính xã hội vốn nằm trong bản năng, các cá nhân sẽ tìm thấy lý do để kết hợp với nhau để tạo thành các cộng đồng nhỏ định cư. Trải qua hàng trăm năm, những khu định cư này đoạn tăng trưởng từ nông nghiệp, thương nghiệp sang công nghiệp, và kết quả cuối cùng là sự hình thành các khu đô thị. Bên cạnh đó là sự hấp dẫn về cơ hội phát triển nghề nghiệp, cũng như cơ hội học tập và nâng cao chất lượng cuộc sống, nhiều người dân sống ở vùng nông thôn bắt đầu di chuyển về các khu vực thành thị. Quá trình này được gọi là đô thị hóa.

Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa có thể được xác định bằng cách tính toán tỷ lệ gia tăng của hai yếu tố trên theo thời gian, thường được biết đến với tên gọi là tỷ lệ đô thị hóa (mức độ đô thị hóa) và tốc độ đô thị hóa. Trong đó:

Tỷ lệ đô thị hóa = Dân số thành thị/ Tổng dân số khu vực (thành thị và nông thôn) x 100

Tốc độ đô thị hóa = Mức tăng dân số thành thị trong một giai đoạn/ Dân số thành thị đầu giai đoạn x 100

Những đặc trưng nhận diện quá trình đô thị hóa

- Sự tăng trưởng tỉ trọng dân cư nội thị trong tổng số dân cư hiện tại (cả thành thị và nông thôn)

- Sự dịch chuyển cư dân từ nông thôn lên thành thị tăng cao

- Nâng cấp cơ sở hạ tầng, ngày càng xuất hiện nhiều tòa nhà cao tầng, đời sống cư dân được nâng cấp nhờ các trang thiết bị hiện đại,…

- Sự hình thành các khu công nghiệp, thu hút nguồn lao động từ vùng tỉnh lẻ đến làm việc tại thành thị

Cần điều kiện gì để trở thành đô thị?

Trên thế giới có rất nhiều định nghĩa về khu đô thị. Một số nước chỉ dựa vào điều kiện duy nhất là dân số để xác định đô thị. Điển hình như đô thị Thụy Sĩ hay Malaysia cần có trên 10.000 cư dân, còn Iceland chỉ cần 200 người. Một vài quốc gia khác lại có thêm tiêu chí về mật độ dân số, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp hoặc xác định đô thị khi nơi đó có văn phòng chính quyền, hội đồng thành phố, là thủ đô hay trung tâm khu vực.

Khái niệm đô thị ở Việt Nam được xác định rõ theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, trong đó quy định “Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn”

Bên cạnh đó, theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP Chính phủ Việt Nam sẽ phân loại đô thị dựa vào 5 yếu tố cơ bản, gồm:
1. Chức năng đô thị, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
2. Quy mô dân số
3. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp
4. Cơ sở hạ tầng
5. Mật độ dân số bình quân

Căn cứ vào tính chất và quy mô sử dụng, không gian đô thị Việt Nam thường được tổ chức theo cấu trúc tầng bậc. Trong đó hệ thống được phân chia từ thành phố, đến quận, phường, tổ dân phố. 

Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam

Trong các buổi thảo luận quốc gia, các vấn đề về quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa luôn là những đề tài nóng bỏng bởi sự các quá trình này đang gia tăng nhanh chóng trên toàn cầu. Theo thống kê gần đây, Bắc Mỹ được xếp hạng nhất về tỷ lệ đô thị hóa, khoảng 82% dân số là thành thị. Quá trình đô thị hóa của các quốc gia này gắn liền với sự phát triển kinh tế và quá trình công nghiệp hóa mạnh mẽ của khu vực. Đối với các nước đang phát triển, tỷ lệ đô thị hóa nằm ở mức 35%. 

Trong nhiều năm phát triển, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam cũng diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn. Sự xuất hiện của hàng loạt khu công nghiệp hiện đại, thu hút vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng đã thúc đẩy tốc độ đô thị hóa lan tỏa diện rộng ra các tỉnh, vùng và cả nước. Nhiều khu đô thị mới được hình thành, các khu đô thị cũ được nâng cấp. Điều này cho thấy Việt Nam đang tập trung thay đổi diện mạo kiến trúc ngày càng hiện đại và thông minh nhằm đáp ứng mức sống của người dân.

Đặc điểm đô thị hóa ở Việt Nam

Theo GS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng - Nguyên Vụ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Thường trực Ban Chỉ đạo Quy hoạch và Đầu tư xây dựng Vùng Thủ đô Hà Nội nhận định, quá trình đô thị hóa ở nước ta có những đặc điểm chính sau:

Một là, cư dân đổ về các đô thị với tốc độ nhanh chóng

Nếu xét về mật độ dân số, Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ cao nhất so với các nước trên thế giới. Năm 2019, mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2. Đặc biệt, Hà Nội và TPHCM là hai thành phố có mật độ dân số cao nhất cả nước với tỷ lệ lần lượt là 2.398 người/km2 và 4.363 người/km2.

Nhìn chung các đô thị tại Việt Nam có số dân tăng trưởng ở mức trung bình, tăng chậm ở các đô thị nhỏ. Tuy nhiên hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM lại có lượng dân cư tăng trưởng nhanh chóng. Khi xem xét số liệu năm 2019, chỉ khoảng 10 năm trở lại, mức tăng dân số ở hai địa phương này đã tăng khoảng 25% so với năm 2009. 

Hai là, sự phát triển các đô thị lớn đã tạo nên các vùng đô thị

Ở trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển thường xuất hiện các vùng đô thị với quy mô phát triển khổng lồ. Các siêu đô thị này được hình thành dựa trên cơ sở phát triển của một thành phố lớn, theo đó tạo lực đẩy để phát triển đô thị tại các tỉnh vùng ven tiệm cận. 

Tại Việt Nam cũng có hai vùng đô thị lớn được quy hoạch và phát triển là vùng Thủ đô Hà Nội và vùng TPHCM. Theo đó, Vùng Thủ đô Hà Nội bao gồm thành phố Hà Nội và 9 tỉnh lân cận: Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Phú Thọ, Thái Nguyên và Bắc Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 24.314,7km2. Vùng Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh và 7 tỉnh lân cận, là Bà Rịa  - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404km2.

Ba là, quá trình tập trung hóa dân số vào các thành phố và các khu vực khác nhau

Tại Việt Nam, số lượng đô thị gia tăng nhanh nhưng phân bố không đồng đều trên cả nước. Ngoài ra, chất lượng đô thị giữa các địa phương, vùng miền còn chênh lệch nhau rất lớn. 

Mức độ đô thị hóa không đồng đều, khác nhau nhiều giữa các vùng. Đơn cử ở vùng Đông Nam Bộ là trên 72%, trong khi ở vùng trung du và miền núi phía Bắc là dưới 22%. Quy mô đất đai của các đô thị cũng rất khác nhau, trong 25 đô thị lớn nhất nước ta, chỉ có Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là khác biệt.

Bốn là, quá trình đô thị hóa làm thay đổi tương quan dân số thành thị và nông thôn

Hiện nay, nhịp độ tăng dân số thành thị đã vượt nhịp độ tăng dân số nông thôn. Nguyên nhân là do người dân nông thôn ngày càng di cư vào thành phố với mong muốn tìm kiếm cuộc sống tốt đẹp hơn và có công ăn, việc làm tốt hơn, đặc biệt là tại các khu công nghiệp. Cuộc cách mạng khoa học - kỹ thuật đã tác động mạnh mẽ đến quá trình đô thị hóa như là một hiện tượng toàn cầu. Điều đó dẫn đến những thay đổi sâu sắc cả về số lượng và chất lượng dân cư.

Nhìn chung, đô thị hóa ở Việt Nam chứa đựng đặc trưng sự gia tăng tốc độ cũng như gia tăng diện tích và dân số. Tuy nhiên, những đặc trưng này chủ yếu diễn ra tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; tỷ lệ mở rộng khu vực đô thị của hai thành phố này là 3,8% và 4% hằng năm.

Cơ hội đầu tư bất động sản

Tính đến thời điểm tháng 6/2021, Bộ Xây dựng cho biết đã có 867 hệ thống đô thị trên toàn quốc với tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt 40,4%. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh), 22 đô thị loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 89 đô thị loại IV và 674 đô thị loại V. 

Đi cùng với sự phát triển, những khu đô thị đặc biệt của Việt Nam cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn trong quá trình quy hoạch thành khu đô thị hiện đại, phát triển kinh tế - xã hội – môi trường bền vững. Hiện nay ở các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội có lượng dân cư đông đúc đổ về, gây mất cân đối về mật độ dân cư, hạ tầng quá tải,… 

Vậy nên để phát triển cả nước trong tương lai, các khu đô thị vệ tinh sẽ dần được hình thành để giải quyết các vấn đề quy hoạch, kéo giãn dân về vùng ven nhằm giảm tải áp lực cho các khu trung tâm. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản ở các tỉnh tiệm cận TPHCM và Hà Nội chính là giải pháp cấp bách hiện nay. Thuận theo làn sóng di dân, đây đồng thời cũng là cơ hội để có nhà đầu tư nắm bắt cơ hội sử dụng nguồn vốn của mình để tạo ra khả năng sinh lời tốt từ việc cho thuê, mua bán nhà ở.

Theo ông Tố Lăng cho biết, Ở Việt Nam, các khu vực công nghiệp phát triển là các điểm đến thu hút nhất đối với người di cư, nhất là các khu công nghiệp ở vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng. Toàn quốc có 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có số người nhập cư nhiều hơn số người xuất cư. Họ di cư để bắt đầu công việc mới hoặc theo gia đình. Phần lớn những gia đình này đều gặp khó khăn về chỗ ở và thường chọn sống trong các căn nhà thuê mượn.

“Trong đó, tỉnh Bình Dương có tỷ suất di cư thuần dương cao nhất (chiếm 200,4‰), tiếp theo là tỉnh Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng với tỷ suất di cư thuần dương lần lượt là 85,3‰, 75,9‰ và 68,4‰. Có 43% người di cư đang sống trong các căn nhà thuê mượn. Các địa phương như Bình Dương (74,5%), Đồng Nai, thành phố Cần Thơ, Bắc Ninh có nhiều khu công nghiệp thu hút đông lao động phổ thông là những nơi có tỷ lệ người di cư phải thuê mượn nhà cao nhất. Bên cạnh đó, một số địa phương khác cũng có tỷ lệ này khá cao (từ 40 đến 50%) bao gồm: Thái Nguyên, Hưng Yên, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Long An”, ông Tố Lăng chia sẻ.