Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Cục Thống kê, Bộ Tài chính, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đạt 50,36 tỉ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao nhất trong 5 năm, trong đó riêng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh bất động sản thu hút 6,94 tỉ USD, chiếm 16% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Dòng vốn ngoại tăng mạnh, nhưng số doanh nghiệp bất động sản rút khỏi thị trường lại tăng nhanh. Cụ thể, trong 9 tháng có 4.535 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký thành lập mới, tăng 10,9% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại, 2.813 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 123,3%.

Diễn biến này cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản không diễn ra đồng đều giữa các nhóm doanh nghiệp. Trong khi những lĩnh vực và dự án có khả năng thu hút nguồn vốn lớn vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, không ít doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là nhóm quy mô nhỏ, vẫn chịu áp lực về dòng tiền và khả năng triển khai dự án.

Theo Tuổi Trẻ, ông Đỗ Thăng Long, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Eternity, nhận định dòng vốn FDI vào bất động sản hiện chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp và một số thương vụ mua bán, sáp nhập tại các dự án cao cấp. Vì vậy, dòng vốn này không được phân bổ đồng đều cho toàn bộ thị trường.

Ông Long cho rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và giá trị dài hạn. Khi nguồn cung sản phẩm mới hạn chế, dòng tiền và sức mua yếu, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào các phân khúc đầu cơ sẽ gặp khó khăn hơn, qua đó dẫn tới quá trình sàng lọc và rút lui khỏi thị trường.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, áp lực rút lui còn xuất hiện ở nhiều ngành khác. Trong 9 tháng, lĩnh vực xây dựng có 14.978 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 33%, nhưng số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể cũng tăng 128,2%, lên 3.646 đơn vị. Trên toàn nền kinh tế, hơn 48.700 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 118,8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, dòng vốn FDI vào bất động sản cũng cần được nhìn nhận ở khía cạnh vốn đăng ký và vốn thực hiện. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 9 tháng đạt 21,07 tỉ USD, tăng 12,1% và cao nhất trong 5 năm. Tuy nhiên, vốn thực hiện trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,59 tỉ USD, chiếm 7,5% tổng vốn FDI thực hiện.

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường vẫn là lượng dự án gặp khó khăn, vướng mắc chưa thể đưa nguồn lực vào khai thác. Theo Bộ Tài chính, đến cuối tháng 9, Hệ thống 751 ghi nhận 5.012 dự án gặp khó khăn, với tổng diện tích sử dụng đất 213.581ha và tổng mức đầu tư gần 3,69 triệu tỉ đồng.

Trong số này, 3.557 dự án, tương đương 71%, đã được xử lý và không còn khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, mới có 855 dự án hoàn thành, đưa vào khai thác; 2.121 dự án được tháo gỡ để tiếp tục triển khai và 581 dự án được thu hồi hoặc chấm dứt. Ngoài ra, 1.131 dự án với tổng mức đầu tư 779.047 tỉ đồng vẫn đang được các bộ, ngành và địa phương tiếp tục xử lý theo thẩm quyền.

Tại TP.HCM, bài toán này cũng còn rất lớn. Theo số liệu được HoREA dẫn lại, tính đến ngày 5/9, thành phố có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng được đăng ký trên Hệ thống 45 của Sở Tài chính, với tổng diện tích hơn 30.691ha và tổng giá trị đầu tư khoảng 658.084 tỉ đồng.

Như vậy, việc bất động sản thu hút gần 7 tỉ USD vốn FDI không đồng nghĩa dòng tiền đang lan tỏa đồng đều tới toàn thị trường. Dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những dự án, phân khúc và doanh nghiệp có năng lực triển khai, trong khi nhóm doanh nghiệp yếu hơn vẫn phải đối mặt với áp lực thanh khoản, pháp lý và sức mua, khiến quá trình sàng lọc tiếp tục diễn ra.