Hơn một nửa lượng tồn kho chưa gắn với dòng tiền bán hàng
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn đề cao hiệu quả bán hàng và khả năng thu tiền thực tế, quy mô tồn kho tiếp tục là chỉ số phản ánh sức khỏe tài chính đáng chú ý của các doanh nghiệp địa ốc.
Tính đến cuối quý I, tổng hàng tồn kho của 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết đạt 453.846 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện chỉ ghi nhận 201.747 tỷ đồng, tương đương 44,5% giá trị tồn kho.
Điều này đồng nghĩa khoảng 252.099 tỷ đồng, tương đương 55,5% tổng hàng tồn kho, hiện vẫn chưa được hỗ trợ bởi dòng tiền từ khách hàng.
Phần giá trị này chủ yếu đang được tài trợ thông qua vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, các khoản phải trả hoặc các nguồn vốn huy động khác. Vì vậy, tồn kho không đơn thuần là nguồn hàng dự trữ cho tương lai mà còn phản ánh lượng vốn rất lớn đang nằm trong chu kỳ phát triển dự án và chưa thể quay trở lại doanh nghiệp dưới dạng tiền mặt.
Trong lĩnh vực nhà ở thương mại, hàng tồn kho thường bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, chi phí pháp lý và các sản phẩm đang trong quá trình phát triển hoặc chờ bàn giao. Chỉ khi dự án hoàn thiện, khách hàng thanh toán theo tiến độ và doanh thu được ghi nhận, lượng vốn này mới được chuyển hóa thành dòng tiền thực tế.
Do đó, khoảng cách giữa hàng tồn kho và các khoản tiền khách hàng trả trước phản ánh phần vốn vẫn đang phụ thuộc vào khả năng bán hàng, tiến độ pháp lý, thi công và bàn giao trong tương lai.
Chênh lệch lớn giữa các doanh nghiệp
Trong nhóm khảo sát, Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn nhất với 155.029 tỷ đồng, tương đương hơn 34% tổng tồn kho toàn nhóm. Phần lớn nằm ở các dự án bất động sản đang triển khai xây dựng với giá trị 146.229 tỷ đồng.
Trong khi đó, người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện của doanh nghiệp đạt 22.267 tỷ đồng, tương ứng khoảng 14,4% giá trị tồn kho.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm nay, ông Bùi Thành Nhơn - Nhà sáng lập Novaland - cho biết doanh nghiệp đang tập trung xử lý các tồn đọng để hoàn thành các mục tiêu đặt ra trong năm 2026. Các dự án trọng điểm được ưu tiên gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village và The Park Avenue.
Đối với Khang Điền, hàng tồn kho đạt 29.126 tỷ đồng nhưng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện chỉ vào khoảng 715 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ khoảng 2,5%.
Theo bà Nguyễn Thùy Dương, Phó Tổng Giám đốc Khang Điền, dự án Gladia dự kiến sẽ được mở bán trong quý III năm nay với hơn 600 căn hộ cao tầng cùng các sản phẩm thương mại dịch vụ.
Phát Đạt ghi nhận 15.062 tỷ đồng tồn kho nhưng chỉ có 23 tỷ đồng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện, tương ứng khoảng 0,2%.
Ở chiều ngược lại, Sunshine Group ghi nhận bức tranh khác biệt khi sở hữu 14.521 tỷ đồng tồn kho nhưng có tới 27.821 tỷ đồng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện, cao gần gấp đôi giá trị tồn kho.
Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận tỷ lệ dòng tiền bán hàng trên tồn kho ở mức thấp như Vinaconex ITC và Phát Đạt khoảng 0,2%; Năm Bảy Bảy đạt 0,7%; Kosy khoảng 3,9%.
Những con số này phản ánh sự khác biệt rõ rệt về tốc độ bán hàng, khả năng thu tiền và tiến độ triển khai dự án giữa các chủ đầu tư.
Xét về quy mô, ba doanh nghiệp gồm Novaland, Vinhomes và Khang Điền hiện đang nắm giữ tổng cộng 323.146 tỷ đồng hàng tồn kho, tương đương hơn 71% toàn thị trường khảo sát. Nếu tính thêm BLUEMARQ Group và Phát Đạt, nhóm 5 doanh nghiệp lớn nhất chiếm tới 78% tổng tồn kho.
Không chỉ tồn kho, lượng vốn nằm trong các khoản phải thu, đặt cọc và trả trước của doanh nghiệp cũng ở mức rất lớn. Tổng các khoản phải thu đạt 434.469 tỷ đồng, trong khi các khoản đặt cọc và trả trước lên tới 134.587 tỷ đồng.
Cộng gộp các khoản mục này với tồn kho, tổng giá trị vốn đang nằm trong vòng quay dự án đạt hơn 1,02 triệu tỷ đồng, tương đương 63,6% tổng tài sản của toàn nhóm doanh nghiệp.
Tín dụng không thể thay thế sức mua
Trong quý I, 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư ghi nhận tổng lợi nhuận sau thuế đạt 28.407 tỷ đồng. Tuy nhiên, bức tranh dòng tiền lại không hoàn toàn tích cực.
Dù toàn nhóm ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương 34.327 tỷ đồng, vẫn có tới 40/55 doanh nghiệp báo cáo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm, chiếm gần 73% số doanh nghiệp khảo sát.
Đáng chú ý hơn, 30 doanh nghiệp dù có lãi nhưng vẫn âm dòng tiền kinh doanh.
Sự khác biệt này xuất phát từ đặc thù ngành bất động sản, khi lợi nhuận được ghi nhận theo tiến độ bàn giao sản phẩm, trong khi dòng tiền phụ thuộc vào khả năng thu tiền thực tế từ khách hàng cũng như nghĩa vụ thanh toán cho đất đai, nhà thầu và các chi phí liên quan.
Bên cạnh đó, áp lực tài chính vẫn hiện hữu khi tổng dư nợ vay của 55 doanh nghiệp đạt 333.486 tỷ đồng, gồm 124.562 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 208.924 tỷ đồng nợ dài hạn.
Riêng chi phí tài chính trong quý lên tới 6.654 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm 3.706 tỷ đồng.
Khi lượng hàng tồn kho chưa được chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền, chi phí vốn vẫn tiếp tục tạo áp lực lên lợi nhuận và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp.
Các chuyên gia cho rằng tín dụng có thể hỗ trợ doanh nghiệp duy trì tiến độ dự án, bổ sung vốn cho xây dựng hoặc tái cơ cấu dòng tiền. Tuy nhiên, vốn vay không thể thay thế vai trò của thị trường.
Nếu dự án chưa bán được hàng, khách hàng chưa thanh toán hoặc chưa đủ điều kiện bàn giao, hàng tồn kho vẫn tiếp tục nằm lại trên bảng cân đối kế toán.
Tại Diễn đàn Tài chính 2026, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ Tài chính (Ngân hàng Nhà nước) - cho rằng việc phân bổ tín dụng cần được cân đối giữa các ngành nghề để tránh tình trạng dòng vốn tập trung quá lớn vào một lĩnh vực.
Điều đó cho thấy tín dụng chỉ là công cụ hỗ trợ cho vòng quay vốn của doanh nghiệp. Về dài hạn, khả năng bán hàng, tiến độ thu tiền và tốc độ bàn giao sản phẩm vẫn là những yếu tố quyết định giúp doanh nghiệp chuyển hóa hàng tồn kho thành dòng tiền và lợi nhuận thực tế.
