Kinh doanh homestay: cần lưu ý gì để có lời?

Lan Anh

Kinh doanh homestay luôn là bộ môn 'khó nhằn' trong giới đầu tư. Theo các nhà đầu tư kinh nghiệm, để kinh doanh homestay thành công, giai đoạn lập kế hoạch kinh doanh homestay vô cùng quan trọng.

Kinh doanh homestay là gì?

Homestay chỉ mới xuất hiện trong những năm gần đây. Tuy nhiên xét về loại hình kinh doanh thì homestay chính là một loại hình dịch vụ lưu trú tương tự như: khách sạn, nhà nghỉ. Hoặc nói cách khác, kinh doanh homestay chính là hình thức cho thuê ngắn hạn hay dài hạn đối với khách du dịch.

Ví dụ: Nhà của bạn có 4 phòng ngủ nhưng chỉ có 1 hoặc 2 người ở. Bạn muốn cho thuê lại để kiếm thêm thu nhập thì bạn có thể tận dụng phòng trống để cho khách du lịch thuê dài hạn hoặc ngắn hạn

Lên kế hoạch chi tiết trước khi kinh doanh homestay

Chọn đất để đầu tư

Áp dụng cho các nhà đầu tư xây dựng homestay mới hoặc chọn điểm kinh doanh khác nơi sinh sống, không sử dụng nhà ở hiện có. Việc lựa chọn đất nền đầu tư xây dựng homestay cũng dựa trên những nguyên tắc cơ bản của bất động sản chung, phù hợp với đặc thù của loại hình này.

1. Xác định khả năng và nhu cầu của bạn

Trước khi bắt đầu tìm kiếm khu đất nền để đầu tư, bạn cần xác định rõ các vấn đề liên quan đến khả năng của mình, bao gồm sở trường, nguyện vọng, hạn chế tài chính, sau đó cân nhắc mô hình homestay được đề xuất. Từ những nền tảng này, hãy bắt đầu khoanh vùng xác định và đặt ra các tiêu chí lựa chọn phù hợp về mặt địa lý.

2. Ưu tiên “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”

Xu hướng hiện nay của người thuê nhà là thích những nơi có vị trí đẹp, thoáng mát và thuận tiện.

"Cận thị" là khoảng cách gần các khu dân cư, khu đô thị, trung tâm thành phố, rộng hơn là chỉ các đô thị lớn, các trung tâm đô thị.

“Nhị cận giang” hay phú quý sinh tài là một yếu tố đã phổ biến từ nhiều đời nay và rất thịnh vượng trong Phong thủy. Bờ sông thường là nơi mát mẻ, nơi trù phú, thu hút tiền bạc và của cải. Điều đó nói lên rằng, nếu chọn vùng đất gần sông nước sẽ rất lý tưởng để phát triển các giá trị nghỉ dưỡng lẫn cảnh.

"Tam cận lộ" có nghĩa là gần đường đi. Đây được hiểu là vị trí gần với các tuyến đường trục chính, đường liên tỉnh, quốc lộ. Ngoài ra, hãy cân nhắc những điều sau: lối vào không quá xa và lắt léo; đủ rộng để ô tô ra vào; đường có nền cứng hoặc có thể nâng cấp, tránh đường lầy lội nguy hiểm vào mùa mưa,...

kinh-nghiem-kinh-doanh-homestay-1659067273.jpg
Ưu tiên “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”

3. Pháp lý đất sạch, được cho phép xây dựng

Để việc đầu tư và vận hành homestay diễn ra thuận lợi thì tính pháp lý của khu đất cần được đảm bảo ngay từ ban đầu. Thông thường những khu đất rộng, đủ để xây dựng homestay, hệ thống cảnh quan, sân vườn,… thường là đất nông nghiệp. Nếu như người dân đang sinh sống ở đó muốn làm thêm một vài phòng homestay sẽ không sao. Tuy nhiên, nếu bạn không phải người ở đó muốn tăng quy mô của homestay thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, làm đánh giá tác động môi trường, xin giấy phép xây dựng,..

Những điều liên quan đến vấn đề pháp lý, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ càng bằng cách hỏi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để biết thông tin, chắt lọc các nguồn tin cậy, không nên quá tin tưởng vào những môi giới cò mồi.

4. Xem xét tiềm năng cạnh tranh tự nhiên của khu đất

Một mảnh đất đáng cân nhắc để đầu tư làm homestay cần có những yếu tố tự nhiên để phát triển thành lợi thế cạnh tranh, những yếu tố này không chỉ mang lại cảnh quan cho khu đất mà còn tạo ra những hoạt động và trải nghiệm khác biệt cho homestay.

Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến sự phối hợp giữa hình thức homestay và cảnh quan chung trong khu vực, vừa giữ được phong cách tự nhiên của cảnh quan, vừa đảm bảo tiện nghi, có đủ chỗ ngủ, ăn, chơi, trải nghiệm cùng người dân địa phương.

Tiềm năng cạnh tranh của đất đai đóng vai trò quan trọng trong kế hoạch đầu tư homestay. Không chỉ tạo ấn tượng ban đầu mà còn quyết định đến khả năng phát triển hơn nữa của mô hình, bởi càng về sau, nhu cầu và yêu cầu của khách hàng càng cao.

Có nhiều quan niệm sai lầm cho rằng đầu tư homestay có thể bắt đầu từ quy mô nhỏ nên ít chú ý đến khâu chuẩn bị và lựa chọn các yếu tố cơ bản. Điều này vô tình khiến nhà đầu tư có nguy cơ phải bỏ dở, thậm chí bán dự án với giá bèo bọt. Việc vận hành một dự án kinh doanh homestay không chỉ đòi hỏi sự đam mê mà còn phải có trình độ, kiến ​​thức địa phương, ngoại ngữ và sự am hiểu về xu hướng du lịch của khách hàng.

Nhà đầu tư có thể lo kinh phí, nhưng không thể quản lý và đảm bảo các yếu tố cảnh quan, tài sản luôn trong tình trạng tốt nhất. Vì vậy, sử dụng nguồn nhân lực tại địa phương là phương án đầu tiên đáng cân nhắc để duy trì hoạt động kinh doanh homestay với chi phí nhân lực được tối ưu nhất. Người bản xứ sẽ có lợi thế về kiến ​​thức địa phương và khả năng gắn bó lâu dài trong công việc.

Thủ tục đầu tư và kinh doanh homestay

1. Xin giấy phép kinh doanh

Bước 1: Chuẩn bị và cử đại điện gửi một bộ hồ sơ đầy đủ cho phòng đăng ký kinh doanh cấp quận và đóng đầy đủ các lệ phí yêu cầu

Bộ hồ sơ xin giấy phép kinh doanh homestay đầy đủ bao gồm:

Địa chỉ kinh doanh, số điện thoại, địa chỉ email và tên của hộ kinh doanh homestay

Ghi rõ ngành nghề kinh doanh (Kinh doanh dịch vụ du lịch homestay)

Số CMND/CCCD, chữ ký, họ & tên của người đại diện (kèm theo bản sao công chứng của CCCD/CMND)

Kê khai thông tin về vốn đầu tư đã bỏ ra

Bước 2: Hồ sơ được xử lý và nhận kết quả trong vòng từ 1 đến 3 ngày.

Bước 3: Sau khi hoàn tất đề nghị cấp giấy phép kinh doanh thì cơ quan đăng ký kinh doanh của quận tiếp tục gửi  hồ sơ đến chi cục thuế để hoàn thành các thủ tục về thuế dựa theo các quy định của nhà nước.

2. Xin cấp giấy chứng nhận phòng cháy và chữa cháy

Căn cứ vào Luật Phòng cháy và chữa cháy, quy định:

“Các cá nhân, tổ chức không phải xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy như trước kia mà chỉ cần thông báo bằng văn bản, cam kết bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy cùng các tài liệu chứng minh đi kèm là có thể hoạt động ngay mà không cần chờ phản hồi từ phía cơ quan Cảnh sát phòng cháy chữa cháy.”

Tại Nghị định số 46/2012/NĐ-CP và Nghị định 79/2014/NĐ-CP quy định: Kinh doanh dịch vụ lưu trú homestay bắt buộc cần có văn bản Cam kết bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy.

Hồ sơ xin cấp giấy phép phòng cháy chữa cháy bao gồm:

Văn bản đề nghị xác nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ phòng cháy và chữa cháy.

Bản sao giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận đăng ký hoạt động của doanh nghiệp, cơ sở.

Danh sách cá nhân có chứng chỉ về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ phòng cháy và chữa cháy của doanh nghiệp, cơ sở.

Bản sao chứng chỉ và bản sao quyết định tuyển dụng hoặc hợp đồng lao động của từng cá nhân.

Bản sao văn bằng chứng nhận về trình độ chuyên môn của cá nhân.

Văn bản chứng minh về điều kiện cơ sở vật chất, phương tiện, thiết bị bảo đảm cho hoạt động kinh doanh.

3. Xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự

Hồ sơ bao gồm:

Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

Nộp bản sao hợp lệ một trong các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Giấy chứng nhận đầu tư; Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động (đối với chi nhánh doanh nghiệp); Giấy chứng nhận đăng ký thuế (đối với các tổ chức sự nghiệp có thu). Các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự của hộ kinh doanh phải có Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 49, khoản 1 Điều 51 Nghị định số 43/2010/NĐ-CP.

Bản sao hợp lệ tài liệu chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bản khai lý lịch kèm theo phiếu lý lịch tư pháp hoặc bản khai nhân sự của người chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự của cơ sở kinh doanh

Lên kế hoạch tài chính

Để lập được phương án kinh doanh homestay phù hợp nhất và thực hiện đúng hướng thì cần chuẩn bị nguồn vốn tương xứng với mô hình dự tính. Nguồn vốn này có thể được huy động ở nhiều nơi như vay vốn ngân hàng, vốn tự thân, hùn vốn, góp vốn trong vòng tròn người quen, bạn bè,… 

Lấy ví dụ bài toán kinh doanh homestay Đà Lạt từ chị Trang - một tay ngang đi thuê sỉ để cho thuê lẻ, chi 35 triệu đồng/tháng để được khai thác một căn nhà có 8 phòng làm homestay (giá thuê trong 2 năm, sau 2 năm giá thuê sẽ thay đổi).

Chi phí ban đầu ước tính

- Đặt cọc thuê nhà: 35 triệu đồng

- Tiền thuê 3 tháng: 105 triệu đồng

- Mua đồ decor: 70 triệu đồng 

- Chi phí đăng ký kinh doanh homestay: 10 triệu đồng 

Ước tính chi phí ban đầu chị Trang cần phải bỏ ra khoảng 220 triệu đồng.

Doanh thu hàng tháng ước tính

- Giá cho thuê: 800 ngàn/đêm/phòng

- Doanh thu hàng tháng ước tính (tỷ lệ lấp đầy 100%): 192 triệu đồng

Chi phí hàng tháng ước tính

- Chi phí điện nước: 15 triệu đồng

- Tiền thuê và decor: 42 triệu đồng

- Phí marketing: 8 triệu đồng

- Phí môi giới (5-10%/mỗi giao dịch): giả sử 50 giao dịch/tháng, phí môi giới sẽ là 5 triệu đồng

- Thuê lao công dọn dẹp, nhân viên admin: 14 triệu đồng

- Chi phí khác (xà bông, bàn chải, giấy vệ sinh,..): 2 triệu đồng

Như vậy chi phí kinh doanh homestay trong 1 tháng là 86 triệu đồng. Sau khi trừ đi chi phí thì lợi nhuận ước tính khoảng 95 triệu đồng/tháng, tuy nhiên đây là số tiền đạt được khi tỷ lệ lấp đầy là 100%.

Nhưng thực tế cho thấy, ở những tháng không phải cao điểm tỷ lệ lấp đầy các phòng chỉ khoảng 50%, những tháng cao điểm tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, nên doanh thu của chị Trang 1 tháng có thể dao động từ 96 triệu đến 154 triệu. Sau khi trừ chi phí, tùy theo mỗi tháng chị Trang có thể có lời từ 10 - 68 triệu. Nhưng để hoàn lại số vốn đã bỏ ra ban đầu, chị Trang cần phải duy trì mô hình kinh doanh homestay này ít nhất 2 năm.

Lựa chọn khách hàng tiềm năng

kinh-doanh-homestay-min-1659067266.jpg
Cần am hiểu và nghiên cứu thị trường để phân loại khách hàng tiềm năng cho việc kinh doanh homestay. 

Bạn nên phân loại khách hàng theo các tiêu chí như: độ tuổi, khả năng chi trả, sở thích, tính cách, nhu cầu,… Trên cơ sở này, bạn cũng có thể đánh giá được mức độ quan tâm cũng như mức độ ưa thích của khách hàng đối với mô hình homestay.

Hiện nay, phần lớn khách của homestay chủ yếu là các bạn trẻ từ 18 đến 30 tuổi, họ là những người thích khám phá, thích mạo hiểm, thích trải nghiệm sự mới mẻ đúng với tiêu chí mà homestay mang lại.

Lựa chọn vị trí kinh doanh đắc địa

Như đã đề cập ở trên, vị trí đắc địa là yếu tố quan trọng nhất để thu hút khách du lịch. Mô hình kinh doanh homestay đang rộ lên trên khắp cả nước, nhưng chỉ có một vài vùng có lợi thế và phát triển mạnh. 

Trong trường hợp này, lựa chọn các khu du lịch truyền thống để mở mô hình kinh doanh homestay thì bạn có thể phát huy được lợi thế là tận dụng lượng du khách đến du lịch vì đây là địa điểm du lịch nổi tiếng được nhiều người biết đến. Tuy nhiên lựa chọn kinh doanh tại các khu du lịch truyền thống sẽ có khó khăn cho người mới bắt đầu kinh doanh homestay khi phải cạnh tranh với nhiều dịch vụ du lịch, nhà nghỉ, khách sạn phát triển mạnh có danh tiếng lâu đời trong các lĩnh vực này.
Một địa điểm lý tưởng để kinh doanh homestay cần có phong cảnh đẹp và điểm tham quan thu hút khách du lịch.

Lập kế hoạch thiết kế một homestay tiện nghi và độc đáo 

Ngoài vị trí đẹp, không gian trong homestay cũng đóng một vai trò quan trọng trong sự thành công của việc kinh doanh homestay. Như đã đề cập trước đó, các homestay hướng đến phục vụ khách hàng trẻ càng thiết kế bắt mắt và độc đáo thì càng dễ thu hút khách hàng. 

Với mô hình homestay đón nhiều đối tượng du khách khác nhau bạn nhất định phải có sự đa dạng trong phong cách. Do đó, nội thất homestay bên cạnh việc chú trọng đến thiết kế kiến ​​trúc cần phải chú ý đến từng chi tiết và  tỉ mỉ. 

Homestay sẽ được thiết kế làm nhiều phòng với phong cách riêng biệt để không gây cảm giác nhàm chán cho du khách.

Đào tạo nhân viên 

Nhân viên homestay phải được đào tạo đầy đủ để chăm sóc khách và phục vụ tốt thì khách mới hài lòng. Khi khách hàng hài lòng, họ sẽ sẽ quay lại hoặc giới thiệu bạn bè đến ở, bạn sẽ tiết kiệm được kha khá tiền nếu bạn có một nhân viên trách nhiệm và luôn nở nụ cười trên môi.

Triển khai hoạt động Marketing tốt 

Đây là bước cuối cùng và quan trọng nhất trong lập kế hoạch kinh doanh homestay. Với sự phát triển của công nghệ thông tin và sự ra đời của internet, marketing online sẽ là kênh giới thiệu homestay của bạn đến với nhiều khách hàng hơn. 

Bạn có thể áp dụng quảng cáo bằng cách tạo website đưa các thông tin và hình ảnh phòng, giá thuê, các đặc điểm,… Hoặc quảng cáo trên các trang mạng xã hội Facebook, Instagram,…Hoặc quảng cáo trên các  diễn đàn, kênh chuyên về du lịch đồng thời liên kết với các phòng vé trực tuyến như: Ivivu, Booking, Agoda, Mytour,...

Một lựa chọn tốt khác là hợp tác với những đại lý du lịch. Nếu có thể, bạn có thể thuê những người nổi tiếng để đánh giá homestay của bạn, điều này sẽ làm tăng sức hút của homestay...

Những lưu ý quan trọng khác khi đầu tư homestay

- Sử dụng hiệu quả nguồn vốn: Tùy thuộc vào mục đích kinh doanh mà vốn bỏ ra có thể dao động từ thấp đến cao.

- Dành thời gian để nghiên cứu thị trường

- Tuyển đội ngũ quản lý và nhân viên chất lượng cho homestay

- Đề cao tính trung thực trong kinh doanh

- Tận dụng nguồn khách hàng từ nhiều kênh khác nhau

- Không ngừng “nâng cấp” tính độc đáo trong trải nghiệm

- Luôn đề cao yếu tố con người

- Đầu tư không gian bếp: một căn bếp đẹp, đầy đủ tiện nghi cũng là cách để ghi điểm với khách hàng

- Sử dụng các phần mềm quản lý như: đăng bài cho thuê qua các app hoặc trang web booking uy tín.

 

Minh Tâm