Thị trường thứ cấp tại TP HCM và Bình Dương cũ đang ghi nhận thêm nguồn hàng từ các nhà đầu tư có nhu cầu bán lại căn hộ. Trong đó, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mua căn hộ để chờ tăng giá chịu áp lực lớn hơn khi thời gian nắm giữ kéo dài.

Tại TP HCM, lượng căn hộ nhà đầu tư gửi bán qua các sàn môi giới được ghi nhận tăng đáng kể so với đầu năm. Nhiều chủ nhà chủ động mở rộng kênh tìm khách, tăng phí môi giới, đồng thời sẵn sàng thương lượng giá nếu người mua có khả năng thanh toán nhanh.

Một số trường hợp phải điều chỉnh giá thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng ban đầu để rút ngắn thời gian bán. Áp lực này thường xuất hiện ở những căn hộ đang trong quá trình xây dựng, chưa thể khai thác cho thuê nhưng chủ sở hữu vẫn phải tiếp tục thanh toán theo tiến độ hoặc trả chi phí vay.

Tại Bình Dương cũ, nguồn hàng chuyển nhượng cũng gia tăng trong bối cảnh thị trường có thêm nhiều sản phẩm mới. Những căn hộ có giá trị lớn, đặc biệt từ khoảng 4 tỷ đồng trở lên, gặp thêm khó khăn khi nhóm khách mua ở thực phải cân nhắc khả năng tài chính và chi phí vay.

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới, lượng sản phẩm nhà đầu tư gửi bán lại tăng 50-60% so với đầu năm. Một số chủ nhà chấp nhận giảm 20-30% so với mức kỳ vọng ban đầu để thu hồi vốn nhanh, trong khi nhiều người tăng phí môi giới nhằm thúc đẩy giao dịch.

Anh Phạm Minh Tuấn, môi giới nhà đất khu vực quận 2 cũ, cho biết nguồn hàng chịu áp lực bán tập trung ở những dự án đang xây dựng, bán nhà hình thành trong tương lai. Khi các đợt thanh toán ngày càng lớn nhưng căn hộ chưa thể tạo dòng tiền từ việc cho thuê, một số nhà đầu tư không xoay kịp nguồn vốn buộc phải bán ra.

Một nhóm khác chịu sức ép từ đòn bẩy tài chính. Khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc, khoản trả ngân hàng hàng tháng tăng lên, khiến chủ nhà phải tìm người mua hoặc người tiếp nhận nghĩa vụ tài chính. Những trường hợp cần bán gấp có thể phải chào giá thấp hơn hàng trăm triệu đồng so với sản phẩm tương đương trong cùng dự án.

Ngoài áp lực tài chính, một số nhà đầu tư cũng chủ động sang nhượng để cơ cấu lại danh mục hoặc đưa vốn sang những kênh khác. Tuy nhiên, diễn biến này chủ yếu tập trung ở nhóm cần bán nhanh và không đồng nghĩa giá căn hộ trên toàn thị trường thứ cấp đang giảm đồng loạt.

Chi phí vay cũng đang trở thành yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định nắm giữ tài sản. Trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 9,2-12% một năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên 14-16%, theo số liệu được VnExpress dẫn lại. Cùng thời điểm, nhu cầu tìm mua chung cư tại TP HCM giảm 14% so với tháng trước, theo dữ liệu Batdongsan.

Trên thị trường thứ cấp, một số dự án ghi nhận giá chào bán giảm hơn 10% so với đầu năm. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa đồng nghĩa thời gian giao dịch được rút ngắn, khi người mua còn có thêm lựa chọn từ nguồn hàng sơ cấp với chính sách thanh toán và ưu đãi do chủ đầu tư đưa ra.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy trong tháng 8, TP HCM và các tỉnh lân cận có gần 10.000 căn hộ được chào bán từ nguồn cung sơ cấp, nhưng chỉ 1.055 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%. Nguồn cung mới dồi dào khiến hàng thứ cấp, đặc biệt những sản phẩm cần bán nhanh, chịu thêm áp lực cạnh tranh.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết một số căn hộ chịu áp lực tài chính đang phải điều chỉnh giá trung bình 10-15%, nhưng mức giảm không đồng đều. Những căn cần bán gấp có thể thấp hơn vài trăm triệu đồng so với sản phẩm tương đương dù khác biệt về vị trí và chất lượng không lớn.

Theo ông Thắng, nhóm căn hộ có giá khoảng 8-10 tỷ đồng càng khó sang tay do lượng khách có khả năng chi trả hạn chế, trong khi người mua có nhiều sản phẩm để lựa chọn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định áp lực hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư mua để đầu cơ, sang nhượng. Giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM hiện khoảng 62 triệu đồng mỗi m2, khiến người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn về vốn ban đầu và chi phí vay.

Theo ông Kiệt, với những người vay 50-70% giá trị tài sản, thời gian nắm giữ càng dài thì chi phí vốn càng lớn. Nếu căn hộ chưa tạo được dòng tiền hoặc giá chưa đạt kỳ vọng, áp lực bán có thể tăng, nhất là khi một số khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi trong nửa cuối năm.

Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP HCM được dự báo tiếp tục tăng. CBRE dự báo thành phố có thể có thêm 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Đến cuối năm 2027, nguồn cung mới dự kiến vượt 70.000 căn.

Khi nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp cùng gia tăng, những chủ nhà cần thu hồi vốn nhanh sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với dự án mới về giá bán, tiến độ thanh toán và chính sách hỗ trợ. Trong bối cảnh đó, mức giá giao dịch thực tế có thể phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tài chính và mức độ cần bán của từng chủ nhà.