Nhà đầu tư mới cần biết đất hỗn hợp là gì

Lily Võ

Đất hỗn hợp có mức giá hấp dẫn trên thị trường bất động sản, tuy nhiên vẫn còn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, cấp phép xây dựng, tách thửa.

Đất hỗn hợp là gì? 

Theo Luật đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất được pháp luật kể trên. Nếu 3 loại đất kia đều rõ ràng về mục đích sử dụng thì đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, kết hợp nhu cầu ở với kinh doanh dịch vụ hay sản xuất. Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.

Đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,... nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch - địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của khu vực.

dat-hon-hop-la-gi-1633507207.jpg
Đất hỗn hợp không thuộc vào 1 trong 3 nhóm đất được pháp luật quy định, phục vụ nhiều mục đích khác nhau

Cũng vì không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật đất đai năm 2013 nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa. Những gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp thường được cấp phép xây dựng tạm, nếu đã xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Nếu địa phương có chuyển đổi quy hoạch, những khu đất này có khả năng nằm trong diện bị thu hồi. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu chẳng may đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.

Những quy định cấp phép xây dựng đất hỗn hợp

Đất hỗn hợp được cấp phép xây dựng tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau. Trường hợp đất hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích thành đất thổ cư và tách thửa. Người dân ở trên đất quy hoạch thường gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đất đai và xây dựng công trình.

cap-phep-xay-dung-dat-hon-hop-1633507207.jpg
Đất hỗn hợp gặp phải nhiều vướng mắc trong việc cấp phép xây dựng

Tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân sau: 

Khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp

Khu vực có đất chiếm chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng vào cuộc sống của họ thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.

Khu vực chiếm 30% đất hỗn hợp

Các khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính sẽ là các công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không có nhà ở; khu vực nhà xưởng, xưởng sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm. Vào những khu vực này người dân phải di dời hoặc được cấp phép xây dựng có thời hạn. Để được cấp phép người dân cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

Khu vực đất hỗn hợp chiếm 20%

Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần phải thu hút các chủ đầu tư dự án tái thiết. Tại khu vực này Sở quy hoạch - kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng và các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.

Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Đất hỗn hợp vẫn có thể lên được đất thổ cư nhưng phụ thuộc rất lớn vào tình hình quy hoạch của địa phương, thành phố. Tuy vậy, việc xây mới chỉ thực hiện nếu được thông qua những điều kiện quy định trong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:

Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.

Chính sách mới trong quy định đất hỗn hợp

Trước những vướng mắc của người dân trong vùng được quy hoạch đất hỗn hợp, nhiều dự án treo vì chưa được cấp phép xây dựng. Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa chỉ đạo các Sở, Ngành, địa phương tổng rà soát quy hoạch trên địa bàn, thực hiện việc cấp phép xây dựng nhà ở trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.

Cụ thể, này 18-2-2021, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có công văn (số 2140) đề xuất UBND thành phố cấp giấy phép xây dựng chính thức cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp.

Sở Xây dựng đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP Hồ Chí Minh theo hướng phân loại cụ thể các chức năng tại quy hoạch phân khu. Sở yêu cầu các địa phương đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể đồ án quy hoạch sao cho phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch và điều kiện kinh tế - xã hội. Mục tiêu giải quyết quyền, lợi ích chính đáng của người dân, làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Sau đó, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và hoàn chỉnh công tác điều chỉnh quy hoạch chậm nhất cuối năm 2021. 

Đất hỗn hợp đang gặp nhiều khó khăn vì nằm trong vùng quy hoạch chuyển đổi đất hàng năm. Các công trình, dự án khi nằm trong khu vực này sẽ phải chờ phê duyệt của chính quyền. Đây cũng là một trong những rủi ro để nhà đầu tư lưu ý khi đầu tư với loại hình đất hỗn hợp.