Khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy nhiều nhà đầu tư cá nhân đang dịch chuyển trạng thái từ mở rộng sang phòng thủ khi chi phí vốn tăng rõ rệt, trong khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ đạt như trước. Diễn biến này lan rộng khi mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, phổ biến từ 9% đến 12% một năm cho kỳ hạn ưu đãi 12 đến 24 tháng. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên mức 12% đến 15% một năm tùy thuộc vào từng khoản vay. Áp lực lãi vay lớn khiến dòng tiền từ việc cho thuê không thể bù đắp chi phí đòn bẩy tài chính, buộc người mua phải tạm hoãn kế hoạch giải ngân để bảo toàn dòng tiền.

Dữ liệu khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phản ánh tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản đã giảm gần 35% trong quý vừa qua ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Trong đó, nhóm chuẩn bị mua giảm từ 11% xuống còn 6%, nhóm đang cân nhắc mua giảm từ 44% xuống 30%, trong khi tỷ lệ người không có nhu cầu mua tăng mạnh từ 13% lên 39%. Thời gian ra quyết định giao dịch của khách hàng cũng kéo dài hơn khi chỉ có 17% người mua dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, còn tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%.

Theo One Mount Group, áp lực khiến dòng tiền chững lại chủ yếu đến từ việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập cùng với mức lãi vay cao và triển vọng kinh tế biến động. Thanh khoản thị trường cũng phản ánh rõ xu hướng sụt giảm này qua báo cáo của DKRA Consultings. Cụ thể, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận trong tháng 5 giảm 22% so với tháng trước, lượng mở bán mới giảm sâu 66%, còn tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh khoản chậm do giá sơ cấp đã bị đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục, phổ biến ở mức 90 đến 120 triệu đồng/m2. Ở phân khúc thứ cấp, giá bán vẫn neo ở mức cao khiến các sản phẩm dù được quảng bá cắt lỗ vẫn khó tiếp cận người mua. Chi phí vốn lớn làm gia tăng áp lực tài chính, trong khi nguồn cung mới liên tục bổ sung giúp người mua có thêm lựa chọn và không còn tâm lý xuống tiền bằng mọi giá.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích áp lực lãi suất đang thay đổi đáng kể bài toán đầu tư khi người vay phải gánh chi phí cao gấp đôi so với giai đoạn ưu đãi trước đó. Với một khoản vay khoảng 5 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng từ 8% lên 14% một năm, chi phí vốn phát sinh thêm sẽ rơi vào khoảng 300 triệu đồng mỗi năm và làm thu hẹp đáng kể biên độ lợi nhuận. Trong bối cảnh hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính không còn hấp dẫn, các tài sản chỉ trông chờ vào kỳ vọng tăng giá sẽ trở nên kém thu hút, nhường chỗ cho các sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định.

Giới chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền đầu tư trong thời gian tới sẽ ưu tiên lựa chọn những khu vực có hệ thống hạ tầng phát triển đồng bộ, có khả năng khai thác thương mại tốt và tạo ra nguồn thặng dư dòng tiền thực tế. Ngược lại, những phân khúc sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản đơn thuần hoặc đòi hỏi phải sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản.