Theo số liệu từ Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 4,5 đến 5 triệu công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ tự phát bên ngoài do nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế. Khảo sát từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hầu hết người lao động đang phải sống trong các khu nhà trọ do cá nhân tự xây dựng tại vùng ven hoặc quanh khu công nghiệp với diện tích nhỏ chỉ từ 10 đến 15 m2, mật độ cư trú cao, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy. Chi phí thuê trọ hiện chiếm từ 20% đến 30% thu nhập hàng tháng của người công nhân, trong khi họ liên tục đối mặt với áp lực tăng giá từ các chủ nhà.

Trước thực trạng giá nhà ở vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân, thị trường bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc cho thuê. Tại cuộc họp ngày 25/5/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu thủ đô Hà Nội cần đi đầu triển khai mô hình nhà ở cho thuê để hoàn thiện chính sách, tạo cơ sở nhân rộng ra các đô thị lớn. Ông Vũ Đại Thắng, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội, khẳng định thành phố sẽ chuyển dịch sang cân bằng giữa phân khúc nhà để bán và nhà cho thuê, đồng thời ưu tiên quỹ nhà có giá phù hợp cho công nhân. Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ ưu tiên phát triển loại hình này đến năm 2030, đồng thời nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính để giao chỉ tiêu cụ thể cho các địa phương.

Dù dư địa lớn nhưng loại hình nhà ở cho thuê hiện nay vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút doanh nghiệp đầu tư tham gia bài bản. Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho biết lợi suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay khá thấp, chỉ dao động từ 2% đến 4% mỗi năm, thấp hơn mức 5% đến 7% của các quốc gia trong khu vực. Trong khi đó, doanh nghiệp phải chịu lãi suất vay phát triển dự án phổ biến ở mức 10% đến 12% mỗi năm. Với đặc thù vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 15 đến 25 năm và biên lợi nhuận thấp, đại diện Tập đoàn CEO kiến nghị Nhà nước cần thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn từ 20 đến 25 năm và có chính sách tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ chủ đầu tư.

Để giải quyết bài toán an sinh xã hội, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm và có thể nghiên cứu học tập mô hình từ các quốc gia phát triển. Điển hình như tại Hàn Quốc, Chính phủ trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại thông qua Tổng công ty Nhà ở và đất đai Hàn Quốc (LH) để cho thuê dài hạn từ 20 đến 30 năm bằng nguồn vốn Quỹ Đô thị quốc gia. Tại Đức, chính quyền kiểm soát giá thông qua bảng giá thuê tham chiếu "Mietspiegel" và luật hóa chặt chẽ quy trình chấm dứt hợp đồng, giúp người dân an tâm coi nhà thuê là nơi định cư ổn định lâu dài.

Từ thực tế người thuê nhà luôn ở thế yếu trước rủi ro bị tăng giá đột biến hoặc chấm dứt hợp đồng bất ngờ, đại diện VARS IRE khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm xây dựng hành lang pháp lý riêng biệt cho thị trường này. Việc ban hành một luật riêng về nhà cho thuê với các quy định cụ thể về thời hạn hợp đồng, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng công trình và trách nhiệm của chủ sở hữu là giải pháp cấp bách. Điều này giúp loại hình nhà cho thuê vận hành chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng sống cho người thu nhập thấp và góp phần ổn định thị trường bất động sản.