Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Chính phủ hoàn thiện để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo trình tự, thủ tục rút gọn. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo được xây dựng theo hướng tinh gọn, chỉ còn 10 chương với 61 điều, giảm khoảng 30% số điều luật, tập trung quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết các vấn đề cần điều chỉnh linh hoạt.

Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất phân cấp mạnh thẩm quyền quản lý. Theo đó, quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ được giao cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án. Dự thảo cũng điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra.

Song song với việc phân cấp, dự thảo tiếp tục cắt giảm nhiều điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính. Một số thủ tục được đề xuất bãi bỏ gồm thủ tục chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, thủ tục đăng ký khai thác dữ liệu thuộc thẩm quyền cấp tỉnh và các thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn hoặc quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; đồng thời bãi bỏ thủ tục thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Ở chiều ngược lại, dự thảo bổ sung các quy định nhằm siết chặt kỷ luật tài chính đối với chủ đầu tư. Theo đề xuất, trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan. Quy định này được kỳ vọng góp phần sàng lọc nhà đầu tư có năng lực tài chính, hạn chế tình trạng đầu cơ dự án và bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Đầu tư.

Dự thảo cũng đặt trọng tâm vào chuyển đổi số trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Lần đầu tiên, Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được đề xuất xây dựng theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước và kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Mỗi sản phẩm bất động sản dự kiến sẽ có mã định danh điện tử riêng; các hợp đồng giao dịch điện tử được thực hiện trên hệ thống này. Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án và hợp đồng mẫu trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, trong khi các sàn giao dịch và đơn vị môi giới có trách nhiệm đăng ký tài khoản, cập nhật đầy đủ thông tin hoạt động nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Để tăng cường bảo vệ người mua nhà, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng và chỉ được giải ngân sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Chủ đầu tư cũng phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ tài chính nếu không bàn giao nhà đúng cam kết.

Theo kế hoạch, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét theo trình tự rút gọn tại kỳ họp không thường lệ trong tháng 8/2026 và dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026. Một số nội dung về phân cấp, phân quyền được đề xuất có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, trong khi các quy định còn lại dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2027.