Tại khu vực trung tâm TPHCM, căn hộ hạng A vẫn giữ vai trò chủ đạo. Trong khi đó, căn hộ hạng B và C được kỳ vọng dẫn dắt nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven.
Sức cầu cũng được dự báo tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án từng bước được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, qua đó củng cố niềm tin của người mua.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới trong quý III/2026 có thể đạt khoảng 2.000 - 3.000 sản phẩm, tiếp tục tăng so với quý trước. Nguồn hàng chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn tại TPHCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nhờ tiến độ hoàn thiện pháp lý và việc các chủ đầu tư đẩy mạnh đưa sản phẩm ra thị trường.
Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tiếp tục chịu áp lực thanh khoản bởi lãi suất vay mua nhà còn cao và tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.
CBRE Việt Nam cũng dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đưa tổng nguồn cung cả năm 2026 lên khoảng 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019.
Theo CBRE Việt Nam, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng đang có sự thay đổi rõ rệt. Khoảng 3 năm trước, các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền đều đặn, đủ để bù chi phí lãi vay thường được ưu tiên. Nhưng hiện nay, khi lãi suất tăng và giá tài sản đã ở mức cao, dòng tiền khai thác không còn đủ hấp dẫn để bù lại chi phí tài chính.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Dù vậy, trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung vẫn đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%.
Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực đang hưởng lợi từ các công trình hạ tầng giao thông quy mô lớn.
Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường?
Nhìn về giai đoạn 3 - 5 năm tới, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như trước đây.
Trong bối cảnh kinh tế giữ được đà tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và dòng vốn được đa dạng hóa, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản khu công nghiệp và logistics được dự báo sẽ trở thành những động lực dẫn dắt thị trường.
Ngược lại, những phân khúc có tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để phục hồi. Các sản phẩm này cũng phải thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả tài chính và tính minh bạch.
6 yếu tố quyết định diễn biến thị trường
Theo TS. Cấn Văn Lực, triển vọng bất động sản không phụ thuộc vào một yếu tố riêng lẻ mà chịu tác động đồng thời từ 6 nhóm yếu tố chính.
Đầu tiên là kinh tế vĩ mô, gồm tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất và tỷ giá. Đây là những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà. Trong đó, lãi suất vẫn là yếu tố được thị trường đặc biệt quan tâm.
Yếu tố thứ hai là khung pháp lý. Phần lớn khó khăn của thị trường hiện nay vẫn liên quan đến cơ chế, chính sách và quá trình thực thi pháp luật. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, năng lực tổ chức thực hiện và giám sát của các cơ quan quản lý cũng đóng vai trò rất quan trọng.
Thứ ba là quy hoạch và phát triển hạ tầng. Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh, đồng thời đẩy nhanh đầu tư cao tốc, sân bay, cảng biển và hệ thống logistics. Đây sẽ là cơ sở hình thành thêm nhiều cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.
Nhóm yếu tố thứ tư là nguồn vốn tài chính. Nguồn vốn không chỉ đến từ tín dụng ngân hàng mà còn gồm trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư và các chính sách thuế, phí. Một cấu trúc vốn đa dạng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Bên cạnh đó, cung - cầu vẫn là yếu tố cốt lõi. Khi nguồn cung chưa đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, giá bán và thanh khoản sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực.
Yếu tố cuối cùng là công nghệ. AI, dữ liệu lớn và chuyển đổi số đang mở ra nhiều cơ hội trong quy hoạch, quản lý dự án, định giá và giao dịch bất động sản, đồng thời giúp thị trường minh bạch hơn.
Dù đánh giá tích cực về triển vọng trung và dài hạn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là tình trạng giá nhà tăng nhanh ở phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.
Theo ông Lực, nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp và giá thấp vẫn còn thiếu.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu đầu tư dàn trải, cùng lúc triển khai quá nhiều dự án. Khi thị trường thuận lợi, vấn đề này có thể chưa quá đáng lo. Nhưng trong giai đoạn khó khăn, việc phân tán nguồn lực có thể trở thành rủi ro lớn đối với doanh nghiệp.
