Thông tin Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đang đặt ra một câu hỏi khác bên cạnh chuyện quyền sở hữu: thị trường sẽ định giá căn hộ như thế nào khi “tuổi” của tòa nhà được xác định rõ hơn?

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, phù hợp với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự luật phải làm rõ việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng mới.

Như vậy, nếu các nội dung này được thể chế hóa, thời gian sử dụng của công trình có thể trở thành một thông tin quan trọng hơn trong quyết định mua bán. Một căn hộ không chỉ được nhìn qua diện tích, vị trí, tiện ích hay thương hiệu dự án, mà còn phải trả lời câu hỏi công trình đã sử dụng bao lâu, thời gian sử dụng còn lại thế nào và khả năng xử lý khi công trình bước vào giai đoạn cuối vòng đời ra sao.

Trong nhiều năm, lợi thế vị trí là một trong những yếu tố giúp các chung cư cũ duy trì giá bán. Một căn hộ ở khu vực trung tâm, gần hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và các tiện ích hiện hữu vẫn có thể được người mua chấp nhận mức giá cao dù tòa nhà đã vận hành nhiều năm.

Tuy nhiên, khi thời hạn sử dụng công trình được xác định rõ, tuổi của tòa nhà có thể trở thành một yếu tố được người mua tính toán cụ thể hơn. Hai căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực nhưng khác đáng kể về tuổi công trình có thể không còn được nhìn nhận như những tài sản có giá trị tương đương.

Ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng khi thời hạn sử dụng được xác định rõ, người mua sẽ chú ý hơn đến chất lượng công trình, thời gian sử dụng còn lại, khả năng gia hạn hoặc xây dựng lại và pháp lý dự án.

Theo ông Nam, điều này có thể khiến giá chung cư phân tầng rõ hơn thay vì tạo ra một đợt giảm giá đồng loạt. Những dự án mới, pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt và vị trí thuận lợi vẫn có nhu cầu, trong khi chung cư cũ, xuống cấp hoặc thời gian sử dụng còn lại ngắn có thể chịu áp lực lớn hơn.

Cách nhìn này cũng cho thấy tác động của chính sách, nếu có, sẽ không đơn giản là “chung cư có niên hạn thì mất giá”. Vấn đề nằm ở việc thị trường bắt đầu phân biệt rõ hơn giữa các tài sản có tuổi đời, chất lượng và triển vọng sử dụng khác nhau.

Nếu chỉ nhìn vào tuổi công trình, những chung cư đã sử dụng lâu năm có thể bị xem là nhóm chịu tác động mạnh nhất. Nhưng trên thực tế, tuổi tòa nhà chỉ là một phần trong giá trị của căn hộ.

Một dự án đã sử dụng nhiều năm nhưng nằm ở vị trí thuận lợi, chất lượng công trình còn tốt, pháp lý rõ ràng và có khả năng cải tạo, xây dựng lại có thể có triển vọng khác với một dự án cũng cũ nhưng xuống cấp, mật độ cao hoặc gặp nhiều hạn chế trong việc tái thiết.

Đại diện một doanh nghiệp chuyên về pháp lý bất động sản cho rằng khi chính sách mới được triển khai, bên cạnh vị trí, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư, người mua có thể quan tâm nhiều hơn đến quỹ đất, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ và tỷ lệ quyền sử dụng đất gắn với từng căn hộ.

Điều này khiến câu chuyện giá trị căn hộ chuyển từ “cũ hay mới” sang “còn lại những gì”. Một căn hộ cũ có thể vẫn giữ được giá trị nếu gắn với quyền lợi tài sản rõ ràng và khả năng tái thiết tốt. Ngược lại, tuổi công trình càng cao nhưng triển vọng xử lý sau khi hết thời hạn càng không rõ, người mua càng có thêm lý do để thận trọng.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng người mua sẽ không chỉ tính thời gian căn hộ còn được sử dụng mà còn cân nhắc khả năng giữ giá và tích lũy tài sản. Với những căn hộ đã sử dụng lâu năm, thời gian còn lại ngắn có thể khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về giá trị và khả năng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, theo ông Thuận, chưa thể khẳng định quy định về niên hạn sẽ khiến giá nhà giảm hay biến chung cư thành “tiêu sản”. Giá căn hộ còn phụ thuộc vào giá đất, chi phí xây dựng, vị trí, chất lượng công trình và thời gian sử dụng còn lại.

Một điểm đáng chú ý trong định hướng sửa đổi Luật Nhà ở là Chính phủ không chỉ yêu cầu xác định thời hạn sử dụng công trình mà còn yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn. Trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng công trình mới.

Điều này có ý nghĩa đối với cách nhìn về giá trị căn hộ cũ. Nếu công trình hiện tại “già đi”, nhưng chủ sở hữu vẫn có quyền và cơ chế rõ ràng để tham gia quá trình xây dựng lại, thì giá trị tài sản không nhất thiết chỉ nằm ở phần công trình đang tồn tại.

Nói cách khác, người mua có thể phải tính cả “giá trị của tương lai” khi xem xét một căn hộ cũ: khu đất đó có khả năng được xây dựng lại hay không, quyền của chủ sở hữu được xác định thế nào, nghĩa vụ tài chính ra sao và phương án tái thiết có khả thi hay không.

Đây cũng là lý do không nên đánh đồng chung cư lâu năm với tài sản chắc chắn giảm giá. Trong trường hợp cơ chế xây dựng lại được quy định minh bạch, một dự án cũ có thể được nhìn nhận dựa trên cả công trình hiện hữu và quyền lợi gắn với quá trình tái thiết. Ngược lại, nếu những vấn đề này chưa rõ ràng, tuổi công trình có thể trở thành yếu tố khiến người mua yêu cầu mức giá thận trọng hơn.

Ông Nam nhận định chính sách về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không tạo ra một cuộc giảm giá đồng loạt mà có thể khiến thị trường định giá căn hộ thực chất hơn. Người mua sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến tuổi công trình, chất lượng, thời gian có thể tiếp tục sử dụng, pháp lý và khả năng cải tạo, xây dựng lại, đặc biệt với những chung cư có tuổi đời cao.

Do đó, thay đổi đáng chú ý nhất nếu quy định mới được hoàn thiện có thể không nằm ở việc mặt bằng giá chung cư tăng hay giảm bao nhiêu, mà ở cách thị trường hình thành mức giá. Tuổi công trình, thời gian sử dụng còn lại, chất lượng, pháp lý, quyền sử dụng đất và khả năng tái thiết có thể trở thành những biến số được đưa vào phép tính rõ ràng hơn.

Khi đó, một căn hộ có vị trí tốt chưa chắc mặc nhiên được định giá cao chỉ vì nằm ở khu vực khan hiếm. Ngược lại, một căn hộ đã sử dụng lâu năm cũng chưa chắc mất giá chỉ vì “cũ”, nếu quyền tài sản và triển vọng xây dựng lại được xác lập minh bạch.

Vì vậy, thay vì đặt câu hỏi “chung cư có niên hạn thì giá có giảm không”, câu hỏi quan trọng hơn có thể là: thị trường sẽ định giá bao nhiêu cho phần thời gian sử dụng còn lại, và bao nhiêu cho quyền được tiếp tục tham gia vào tương lai của khu đất khi công trình cũ kết thúc vòng đời?