Khi một tòa chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, điều người mua căn hộ quan tâm không chỉ là công trình có phải tháo dỡ hay không, mà còn là số phận tài sản của mình. Người dân có mất quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất hay phải đóng thêm tiền để xây lại?

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự luật phải quy định cụ thể việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng và làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Trong số những nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng công trình mới. Điều này cho thấy thời hạn của công trình và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ là hai vấn đề cần được phân định rõ trong quy định mới.

Trước đó, đề xuất về “sở hữu chung cư có thời hạn” từng xuất hiện trong các phiên bản dự thảo và gây nhiều tranh luận. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã đưa nội dung chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng ra khỏi dự thảo hồi tháng 7.

Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Công nghệ tài chính bất động sản Propiin, việc xác định niên hạn công trình có thể tháo gỡ một trong những vướng mắc lớn của quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thực tế trước đây, nhiều dự án gặp khó vì chủ căn hộ không đồng thuận với phương án xây dựng lại, trong đó có quan điểm cho rằng quyền sở hữu căn hộ phải được bảo đảm theo cách thức tương ứng với một tài sản lâu dài.

Nếu cơ chế mới xác định rõ công trình có thời hạn sử dụng nhưng chủ sở hữu vẫn có quyền đối với phần quyền sử dụng đất và tham gia xây dựng lại, việc “hết niên hạn” sẽ không đồng nghĩa với việc tài sản của người dân biến mất. Công trình cũ chấm dứt sử dụng có thể kéo theo một quá trình tái thiết, trong đó quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cần được xác lập lại một cách minh bạch.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng điều quan trọng là phải phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình với quyền tài sản của người dân. Theo ông, nếu quyền sử dụng đất được xác lập ổn định lâu dài thì quyền này không nên tự động chấm dứt chỉ vì công trình trên đất hết niên hạn.

Từ đó, ông đề xuất không nên mặc nhiên hiểu rằng cứ hết thời hạn sử dụng là chung cư phải phá dỡ. Công trình cần được kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ theo quy hoạch mới đặt ra việc xây dựng lại.

Nếu phải phá dỡ, bài toán tiếp theo là phần quyền sử dụng đất và phương án hình thành công trình mới. Đây cũng là nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, khi xác định quyền của chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư.

Theo luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP.HCM, pháp luật cần xác định rõ quyền sử dụng đất chung của từng chủ sở hữu sau khi công trình bị phá dỡ. Người dân cần được biết mình có những lựa chọn nào, chẳng hạn tiếp tục tham gia xây dựng lại, nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền theo phương án được phê duyệt.

Một vấn đề khác là nghĩa vụ tài chính. Khi xây dựng một tòa nhà mới, chủ sở hữu có thể phải đóng góp chi phí để hình thành công trình. Nghị quyết 278 cũng yêu cầu làm rõ quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn sử dụng.

Theo bà Võ Nhật Liễu, cơ chế tài chính cần được quy định rõ để tránh tình trạng người đóng góp và người không đóng góp nhưng cùng hưởng quyền lợi như nhau. Mức đóng góp có thể được tính dựa trên diện tích căn hộ, giá trị phần quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các hệ số được xác định trong phương án được phê duyệt.

Ngược lại, nếu dự án xây dựng lại có khả năng tăng tầng, tăng diện tích hoặc phát triển thêm phần thương mại, phần giá trị tăng thêm cũng cần được xác định và phân chia minh bạch. Theo ông Trần Quốc Dũng, đây có thể là nguồn lực để thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhưng quyền lợi của từng chủ sở hữu phải được xác định dựa trên những tiêu chí rõ ràng như diện tích, vị trí và phần quyền sử dụng đất.

Bài toán không chỉ nằm ở việc ai đóng bao nhiêu tiền, mà còn ở thời gian người dân phải chờ để quay trở lại nơi ở cũ. Luật sư Hoàng Hà cho rằng phương án xây dựng lại cần làm rõ thời hạn bàn giao, trách nhiệm thanh toán chi phí tạm cư nếu dự án chậm tiến độ và các biện pháp bảo đảm thực hiện của chủ đầu tư.

Với những người không đủ khả năng đóng góp chi phí xây dựng mới, các chuyên gia cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế hỗ trợ như trả chậm, tiếp cận tín dụng phù hợp hoặc hỗ trợ có điều kiện. Đây là vấn đề quan trọng bởi nếu nghĩa vụ tài chính được đặt ra nhưng không có cơ chế xử lý nhóm chủ sở hữu khó khăn về khả năng thanh toán, quá trình xây dựng lại có thể tiếp tục phát sinh điểm nghẽn.

Một tình huống khác cũng cần được tính đến là khi cư dân và nhà đầu tư không thể thống nhất phương án. Theo ông Trần Quốc Dũng, cần có cơ chế để tổ chức đại diện hợp pháp của cư dân có đủ thẩm quyền lựa chọn phương án, đàm phán với nhà đầu tư và ký các thỏa thuận liên quan. Đồng thời, không nhất thiết phải đặt điều kiện đồng thuận tuyệt đối 100% mới có thể triển khai, nhưng phải có tỷ lệ biểu quyết và cơ chế bảo vệ quyền lợi của nhóm không đồng thuận.

Trong trường hợp các bên đã áp dụng cơ chế thỏa thuận nhưng vẫn không thể giải quyết, ông Dũng cho rằng Nhà nước cần có cơ chế can thiệp cuối cùng với trình tự chặt chẽ, trong đó giá trị quyền lợi của chủ sở hữu được xác định công khai, minh bạch và có cơ sở định giá độc lập.

Như vậy, với định hướng mới, câu chuyện “chung cư có thời hạn” không chỉ xoay quanh con số công trình được sử dụng bao nhiêu năm. Nghị quyết 278 đặt ra yêu cầu phải đồng thời giải quyết quyền và nghĩa vụ của người sở hữu khi công trình hết thời hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ đóng góp tài chính.

Đối với người mua và sở hữu căn hộ, ba câu hỏi quan trọng sẽ là: khi công trình phải phá dỡ thì quyền tài sản được xử lý thế nào, chủ sở hữu phải đóng góp bao nhiêu để xây dựng lại và trong thời gian chờ công trình mới hoàn thành, quyền lợi về chỗ ở được bảo đảm ra sao. Đây cũng là những nội dung quyết định việc chính sách mới có vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa tạo được sự yên tâm cho người dân hay không.