Thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM đang xuất hiện xu hướng giảm giá sau giai đoạn tăng mạnh những năm trước. Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã bắt đầu điều chỉnh, trong đó phân khúc biệt thự giảm từ khoảng 160 triệu đồng xuống còn 150 triệu đồng/m², giá nhà mặt phố giảm khoảng 10%, còn giá nhà riêng quay trở lại mặt bằng của năm 2025.

Dữ liệu từ nền tảng Nhà Tốt cũng ghi nhận giá nhà riêng và nhà phố giảm tại nhiều khu vực trong quý II. Khu vực Bình Chánh cũ có mức điều chỉnh mạnh nhất khi giá rao bán trung bình giảm từ 85 triệu đồng xuống còn 74 triệu đồng/m², tương đương gần 13% so với quý trước. Tại các quận trung tâm cũ như quận 3 và quận 5, giá bán cũng giảm từ 3-9% theo quý và giảm sâu hơn nếu so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ giá chào bán giảm, nhiều giao dịch thực tế cũng được chốt ở mức thấp hơn đáng kể sau quá trình thương lượng. Trên thị trường, các tài sản có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên thường phải giảm từ 15-20%, thậm chí hơn 20% mới tìm được người mua. Một số căn nhà mặt tiền tại các tuyến đường lớn đã giảm hàng chục tỷ đồng so với mức giá chào ban đầu để tăng khả năng giao dịch.

Theo các đơn vị môi giới, thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở tâm lý của người bán. Nếu trước đây nhiều chủ nhà kiên quyết giữ giá, thì nay không ít người đã chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng nhằm rút ngắn thời gian bán. Trong khi đó, người mua cũng không còn xuống tiền nhanh mà dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng trước khi quyết định giao dịch.

Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản phân khúc nhà liền thổ tiếp tục suy yếu. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 74% sàn môi giới ghi nhận lượng giao dịch nhà riêng giảm trong quý II, 76% đánh giá giao dịch nhà mặt phố đi xuống, còn phân khúc biệt thự có tới 81% đơn vị phản ánh thanh khoản giảm so với quý trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng sự điều chỉnh giá phản ánh tình trạng suy yếu của cả nhu cầu lẫn thanh khoản sau nhiều năm thị trường tăng nóng. Theo ông, nhà phố và nhà riêng chịu áp lực lớn hơn do giá trị tài sản cao, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tự có và khả năng tiếp cận tín dụng. Đồng thời, sau thời gian dài tăng giá, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, trong khi hiệu quả khai thác cho thuê cũng giảm sức hấp dẫn.

Chuyên gia này cũng nhận định áp lực cạnh tranh từ các dự án căn hộ và khu đô thị mới khiến sức hút của nhà phố suy giảm. Với cùng nguồn lực tài chính, nhiều người mua hiện ưu tiên các dự án được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích, không gian sống và hạ tầng hoàn chỉnh hơn thay vì lựa chọn nhà trong các khu dân cư hiện hữu. Dù vậy, Batdongsan.com.vn đánh giá nhà phố và nhà riêng vẫn có lợi thế về giá trị đất và nguồn cung hữu hạn. Những sản phẩm sở hữu vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và được chào bán ở mức hợp lý vẫn duy trì khả năng thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.