Định giá đất sao cho đúng?

Trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh: bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. 

'Nút thắt' trong phương pháp định giá đất

Định giá đất hiểu đơn giản là quá trình sử dụng nhiều dữ kiện liên quan để xác định giá trị của lô đất, bao gồm: pháp lý, khu vực, mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lời, hạ tầng và các yếu tố khác. Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn đang áp dụng theo cơ chế “Hai Giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Tuy nhiên bất cập ở đây là giá đất được tính theo Bảng giá đất Nhà Nước dẫu đã áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% so với giá thị trường.  

Trong khi đó, trên thế giới thế giới, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép.” 

Theo PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng.

Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Bên cạnh đó còn có nguyên nhân về quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất…

Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá & Tư vấn, Savills Hà Nội: “Nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà Nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/ cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này”. 

Vị chuyên gia này cho rằng, các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý. 

Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất Nhà Nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân. 

Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản, các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà Nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.  

Theo bà Vân, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.  

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.  

Kinh nghiệm định giá đất ở một số quốc gia khác 

Tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường. 

Định giá đất tại Nhật Bản

Nhật Bản là một nước theo hệ thống quân chủ lập hiến, đất đai được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Chế độ sở hữu đất đai của Nhật Bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Nhật Bản đã xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể. 

Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước sau đây:

1. Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng.

2. Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng;

3. Thiết lập tuyến đường;

4. Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn;

5. Định giá thửa đất chuẩn;

6. Lập bảng so sánh giá đất;

7. Xây dựng dữ liệu tuyến đường;

8. Tính toán giá tuyến đường;

9. Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất;

10. Xây dựng dữ liệu thửa đất;

11. Tính toán giá thửa đất. Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường.

Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất.Kinh nghiệm định giá đất của một số nước trên thế giới và khả năng áp dụng vào Việt Nam

Các phương pháp pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ. Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc. Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng Anh. Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng.

Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận. Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần trù định khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường.

Định giá đất tại Úc

Úc (Liên bang Úc) là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu, gồm có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngoài ra còn có một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang.

Úc có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam). Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang. Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang. Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được Thống đốc bang bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01/7 hàng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản.

Liên bang Úc cũng như tại mỗi Bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, gồm: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Các phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trừ.

Đối với các bất động sản có thể có giá trị trên trị trường thì tại các bang của Úc dùng hầu hết dùng phương pháp so sánh (tức là lấy giá của bất động sản tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí khác.

Đối với các bất động sản không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp vốn hóa hoặc phương pháp chiết trừ. Theo đó, phương pháp chiết trừ được sử dụng thông dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản chuyên biệt.

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.

Định giá đất tại Thụy Điển

Thụy Điển là một quốc gia ở Bắc Âu có hình thức sở hữu đất đai Nhà nước và tư nhân, trong đó gần một nửa diện tích đất ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân. Trong quản lý đất đai, Thụy Điển là quốc gia đầu tiên trên thế giới thiết lập một hệ thống pháp lý dựa trên máy tính để quản lý đất đai thông qua Ngân hàng Dữ liệu Đất đai (Land data bank).

Phương pháp luận định giá đất của Thụy Điển phổ biến là dựa vào giá cả thị trường. Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ sở cho việc định giá tài sản. Một hệ thống dữ liệu được xây dựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua. Hệ thống giá này được xây dựng bởi Cơ quan lập Bản đồ, Địa chính và Đăng ký đất đai Thụy Điển (The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority - Lantmateriet). Lantmateriet chịu trách nhiệm về việc xác lập các bất động sản thông qua dịch vụ địa chính và cung cấp thông tin đầy đủ về khoảng 3,3 triệu bất động sản trên toàn Thụy Điển như đánh giá thuế và quyền sử dụng đất. Thông tin này là nền tảng cho xã hội và nền kinh tế thị trường.

Về định giá hàng loạt: Lantmateriet có trách nhiệm xây dựng, quản lý hệ thống dữ liệu thông tin giá đất/bất động sản thị trường, xây dựng bản đồ vùng giá trị đất và xây dựng, cập nhật các mô hình định giá và áp dụng công nghệ thông tin sử dụng cho định giá bất động sản.

Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định giá bất động sản để tính thuế và thông báo thông tin về giá bất động sản, tiền thuế cho chủ sở hữu bất động sản. Theo Luật định giá bất động sản thì định giá hàng loạt được quyết định bằng 75% giá bán bất động sản phổ biến trên thị trường và được sử dụng để tính thuế bất động sản. Tại Thụy Điển, thuế bất động sản đóng góp nguồn thu ngân sách lớn với mức thu hàng năm ổn định trung bình 25 tỷ Kr (tương đương 3,3 tỷ USD/năm), do đó định giá hàng loạt có vai trò quan trọng và ngày càng được hoàn thiện về quy trình, cơ sở dữ liệu về giá bất động sản.

Về định giá cá biệt: Có các định giá viên và các công ty định giá đất/bất động sản cung cấp dịch vụ định giá bất động sản để đáp ứng nhu cầu định giá cụ thể của Nhà nước khi trưng mua bất động sản để xây dựng các công trình công cộng, quốc phòng, an ninh; định giá bất động sản để thế chấp.

Các phương pháp định giá đất áp dụng theo Tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standard (IVS) với nguyên tắc định giá đất là giá bất động sản được xác định ngang bằng với giá thị trường và mục đích sử dụng tối ưu nhất. Việc định giá đất/bất động sản áp dụng 3 phương pháp, gồm: So sánh; Vốn hóa thu nhập; Chi phí. Trong một số trường hợp, việc định giá bất động sản áp dụng kết hợp cả phương pháp nêu trên.

Bà Vân cho biết, các nhà kinh tế đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi Nhà Nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi Nhà Nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.  

Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết Nhà nước sẽ áp dụng Phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích... Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn.   

Ngoài ra, Nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, Nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra. Các nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, Nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của các chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất và tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.    

Về chính sách đối với chủ đầu tư, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.  

Có thể thấy, tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Các quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra.  

Bà Vân nhấn mạnh, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả. Nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất. Hơn nữa, quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện. Savills cung cấp dịch vụ Định giá bất động sản trên toàn cầu với hơn 20 năm kinh nghiệm tại thị trường Việt Nam. Các chuyên gia định giá của Savills là thành viên thuộc Viện Thẩm định giá Hoàng gia Anh (RICS) và cung cấp dịch vụ định giá bất động sản toàn diện đối với cả dự án thương mại và nhà ở.