Sợ rủi ro pháp lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay có nhiều bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang được áp dụng. Đầu tiên đó chính là ở bước định giá đất, Sở Tài Nguyên Môi trường (TN&MT) đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến ở trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia vào định giá đất vì sợ rủi ro.
“Tiếp đó là thẩm định giá đất, giá đất được tham chiếu trong điều kiện bình thường. Nhưng thế nào là bình thường? Thuật ngữ này sẽ tạo rất rủi ro về mặt pháp lý đối với cán bộ thực hiện công tác về giá đất”, ông Châu cho biết.
Bên cạnh đó, những phương pháp xác định giá đất hiện nay vẫn còn một số bất cập khác. Tiền sử dụng đất hiện nay đang là một ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước bởi không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ. Và với doanh nghiệp thì đây cũng chính là ẩn số bởi không thể nào tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán được một cách hiệu quả đầu tư và khó mời gọi nhà đầu tư của nước ngoài…
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ Quốc gia đề xuất bổ sung một số khoản trong Chương I của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về Giải thích từ ngữ và trong Chương XI của Dự thảo về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này. Khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất, thay vì liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định.
Đâu là phương pháp quyết định giá đất cụ thể?
Về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, ông Lực cho rằng cần được chuẩn hóa là “bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng”, tức giá đất giao dịch trung bình trên thị trường trong thời gian nhất định. Mức giá này đã loại trừ các yếu tố đột biến gồm ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có các yếu tố như huyết thống, thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan… để có giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu.
Ngoài ra, cần bổ sung quy định về cách thức thu thập các mức giá giao dịch thực tế trong nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng, nhất là với trường hợp loại đất được giao dịch không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế.
Đối với quy trình xây dựng giá đất, vị chuyên gia cho rằng cần chuẩn hóa quy trình với các bước, gồm: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình HĐND thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất hàng năm, giá đất cụ thể có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất; công bố Bảng giá đất. Ngoài ra, cần quy định thời gian cụ thể công bố bảng giá đất sẽ định kỳ hàng năm.
Đối với phương pháp định giá đất, ông Lực cho rằng nên giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhìn nhận: Để xây dựng được giá đất, cơ quan quản lý cần có hệ thống dữ liệu chung mà trên đó công bố toàn bộ giao dịch của thị trường. Như vậy mới cho phép xác định giá chuyển nhượng xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Tuy nhiên việc công bố, cập nhật như vậy chưa có khả năng thực hiện. Do đó, ông Hiệp cho rằng quy định "giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" cần có lộ trình cụ thể để phù hợp với điều kiện thực tế.
Nói cách khác, luật sửa đổi cần tính cả tới “thời kỳ quá độ”, có thể sau 3, 5 năm. Đồng thời, phải làm rõ việc giá đất và giá đất cụ thể do ai, phương pháp nào quyết định. Ông đặt vấn đề, khi luật và bảng giá ra đời, dự án có chủ đầu tư phát triển thêm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khiến giá đất chênh lệch về địa tô thì có lấy giá đó để tính các khu vực xung quanh không. "Chúng ta phải làm rõ cái này để địa phương khi quyết định giá đất không bị phân vân, tránh tình trạng né tránh, không dám làm", ông Hiệp nêu.
