Bất động sản công nghiệp 'hạ nhiệt'

Bất động sản công nghiệp của Việt Nam được đánh giá tiềm năng, nhưng 1-2 năm trở lại đây đang có nhiều thách thức. Đặc biệt, trong nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự sụt giảm nhẹ về các đơn hàng.

Một trong những nguyên nhân là do sau khi các hoạt động được khôi phục trở lại sau Covid, các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dù tới Việt Nam khảo sát thị trường nhưng họ phần nào cũng trở nên thận trọng hơn và muốn tìm hiểu thị trường một cách kỹ càng hơn trước khi đưa ra quyết định. Dẫn đến tình trạng ít sôi động hơn so với thời điểm trước dịch.

Khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đăng ký đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam quý I/2023 chỉ bằng 61,2% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân được cho là do bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Fed tăng lãi suất dẫn đến các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam, vốn được đánh giá rất tiềm năng sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2023.

Báo cáo ngành bất động sản công nghiệp mới đây của VNDirect cho thấy, Việt Nam đang bị cạnh tranh gay gắt trong việc thu hút FDI từ các quốc gia láng giềng. Tổng vốn đăng ký đầu tư nước ngoài vào Việt Nam 3 tháng đầu năm chỉ đạt 5,45 tỷ USD. Chưa kể một số nước như Indonesia, Thái Lan… còn đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm thu hút hơn nữa các công ty nước ngoài vào hoạt động.

Cũng theo báo cáo trên, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 do những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Nhu cầu của khách thuê bất động sản công nghiệp cũng có nhiều thay đổi so với trước đây.

Không chỉ đặt ra những yêu cầu cơ bản về mặt bằng nhà xưởng, kho bãi, khu văn phòng… họ còn mong muốn sự xuất hiện và phát triển của những loại hình dịch vụ khác trong khu công nghiệp.

Ông Kim Ki Moon - Giám đốc, Tập đoàn YSL cho biết: "So với trước kia, nhu cầu của khách thuê bất động sản công nghiệp đã có nhiều sự thay đổi. Song song với hiệu quả công việc, chất lượng cuộc sống ngày càng được quan tâm nhiều hơn. Vì vậy, chúng ta cần phải xây dựng các khu công nghiệp xanh, phức hợp, xây dựng thêm các trung tâm giải trí, khu dịch vụ ăn uống, các trung tâm giáo dục... để phục vụ các nhà đầu tư và người lao động nơi đây".

Triển vọng bất động sản công nghiệp 2023

Theo các doanh nghiệp và các đơn vị nghiên cứu thị trường, bên cạnh những thách thức kể trên, Việt Nam vẫn có rất nhiều thế mạnh như lực lượng lao động dồi dào, chi phí nhân công, hay sự quan tâm kịp thời của Chính phủ Việt Nam hỗ trợ cho các nhà đầu tư nước ngoài. Chưa kể, trong khi giá nhiều loại hình bất động sản trong năm 2022 giảm mạnh hoặc đi ngang, giá cho thuê bất động sản cả trong Nam ngoài Bắc vẫn tăng đều.

Nhận định tiềm năng khả quan hơn về ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023, bà Đinh Thị Mai Anh, Trưởng phòng Phân tích Cổ phiếu SSI Research cho biết, nhìn chung dòng vốn FDI có ảnh hưởng lớn đến nhóm ngành này, thông tin FDI trong hai tháng đầu năm nay không được "sáng sủa" khi vốn giải ngân giảm khoảng 5%.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI, quy mô các dự án nhỏ đi do giảm các siêu dự án liên quan bất động sản, điện khí, điện than và tăng các dự án về mặt công nghiệp phụ trợ. Do đó, dù FDI có giảm nhẹ nhưng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp không giảm theo tương ứng.

Đến thời điểm hiện tại, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tương đối tốt do Việt Nam có những ưu đãi thu hút vốn đầu tư nước ngoài tốt, về dài hạn còn được hưởng lợi từ việc tranh chấp giữa các nước lớn. Ngoài ra, chưa kể tới nhu cầu của các doanh nghiệp trong nước với xu hướng chuyển từ các khu đô thị có chi phí đắt đỏ sang các khu công nghiệp có chi phí hợp lý hơn.

"Việt Nam vẫn đang là quốc gia thu hút các dự án sản xuất lớn như Lego vốn đăng ký 1 tỷ USD; LG đăng ký bổ sung 4 tỷ USD; và gần đây nhất là Foxconn và Goertek, những nhà cung cấp chính của Apple cũng đăng ký mở rộng thêm.

Nhìn chung, so sánh với các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Ấn Độ,… Việt Nam vẫn có một số ưu thế cạnh tranh nhất định như tỷ giá, ưu đãi về thuế, giá cho thuê khu công nghiệp", bà Mai Anh nhấn mạnh.

Về các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết trên sàn, năm 2023, Trưởng phòng Phân tích Cổ phiếu SSI cho rằng với hợp đồng nguyên tắc đã ký năm 2022, thậm chí đầu năm 2023, triển vọng lợi nhuận của những doanh nghiệp này khá khả quan do những hợp đồng trên được kỳ vọng bắt đầu được ghi nhận vào kết quả kinh doanh trong năm nay.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp Savills Việt Nam cho biết, tình trạng trầm lắng của bất động sản công nghiệp chỉ là vấn đề thời gian, bởi các yếu tố nền tảng về kinh tế, nhân khẩu học, nguồn lao động của Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao, đây cũng chính là sức hút chính thuyết phục nhà đầu tư tới thị trường này.

Theo ông Thomas Rooney, trong 2023, thị trường bất động sản công nghiệp được ghi nhận rất nhiều cơ hội và tiềm năng. Một trong số đó là sự đi lên của phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Phân khúc này đã ghi nhận nhu cầu khá lớn từ nhiều quốc gia từ châu Âu và Mỹ. Nhờ vậy, nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đã có kế hoạch mở rộng thêm dự án của mình đối với phân khúc này. Nguồn cung tương lai được ghi nhận lớn tại các thị trường Nhóm 1 như Hải Phòng và Bắc Ninh.

Bên cạnh đó, các thị trường Nhóm 2 như Vĩnh Phúc cũng đang ghi nhận sức hấp thụ bất động sản công nghiệp khá tốt. Ghi nhận của bộ phận Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp của Savills, trong hai năm trở lại đây, sức hấp thụ của thị trường này còn tốt hơn các tỉnh Nhóm 1 như Bắc Ninh hay Hải Phòng.

Liên quan đến vấn đề Việt Nam có nhiều tiềm năng về thu hút FDI, ông Thomas Rooney cho rằng, mặc dù hiện nay chi phí nhân công tại Việt Nam đang có xu hướng tăng, song mức tăng này vẫn ở mức không đáng kể. Trong tương quan với các thị trường khác trong khu vực, thì chi phí này vẫn chỉ ở mức trung bình.

Đơn cử như với Indonesia, thị trường cũng thu hút về đầu tư sản xuất, thì chi phí nhân công của Việt Nam vẫn hấp dẫn hơn. Song, dù Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, theo ông Thomas Rooney, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.