6 loại hình bất động sản công nghiệp đang phát triển hiện nay

Lan Anh

Trong những năm gần đây bất động sản công nghiệp đã bùng nổ ở khắp các tỉnh thành có tiềm năng phát triển trên cả nước. Vậy đâu là những loại hình bất động sản công nghiệp đang phát triển phổ biến tại Việt Nam?

Bất động sản công nghiệp nặng và công nghiệp nhẹ

Đặc điểm chung của 2 lĩnh vực bất động sản công nghiệp nặng và nhẹ là có quy mô rất lớn. Các loại hình này sở hữu những kho chứa nguyên liệu và thành phẩm khổng lồ. 

Công nghiệp nặng là lĩnh vực công nghiệp sử dụng nhiều vốn để đầu tư vào các thiết bị hạng nặng, công nghệ cao để thay thế cho việc sản xuất thủ công. Các thành phẩm do công nghiệp nặng tạo ra thường được dùng để cung cấp nguyên liệu cho các ngành công nghiệp khác. Ví dụ như đầu ra của các xưởng thép, xi măng, nhà máy hóa chất sẽ là đầu vào của các doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ khác. Ngoài ra, do phải tốn nhiều chi phí đầu tư vào máy móc, xử lý các vấn đề tác động đến môi trường nên bất động sản công nghiệp nặng không dễ dàng tái phân bố như công nghiệp nhẹ.

bat-dong-san-cong-nghiep-nang-1649210877.jpg

Tại Việt Nam, công nghiệp nặng bao gồm một số ngành công nghiệp luyện kim, khai thác thang, sản xuất phân bón, cơ khí, điện tử - tin học

Ở chiều ngược lại, công nghiệp nhẹ là lĩnh vực sử dụng nhiều lao động. Đây là ngành công nghiệp thiên về cung cấp hàng hóa tiêu dùng, công nghệ phẩm tiêu dùng trong đời sống hàng ngày. Việc đầu tư và phát triển bất động sản công nghiệp nhẹ đòi hỏi ít vốn đầu tư, thu hồi vốn nhanh hơn công nghiệp nặng. Mặt khác, các cơ sở sản xuất công nghiệp nhẹ thường ít gây tác động xấu tới môi trường nên chúng có thể được bố trí gần khu dân cư, không cần tốn kém chi phí để tìm các quỹ đất lớn ở xa trung tâm. 

bat-dong-san-cong-nghiep-nhe-1649210877.jpg
Xưởng dệt may - một loại hình của bất động sản công nghiệp nhẹ

Tại Việt Nam, công nghiệp nhẹ bao gồm một số ngành công nghiệp chuyên môn hoá như giấy bút, dệt và may mặc, sành sứ, thuỷ tinh, chế biến gỗ, kim khí tiêu dùng, công nghiệp thực phẩm,…

Bất động sản công nghiệp nhà kho

Nhà kho là loại hình bất động sản công nghiệp được sử dụng để chứa và lưu trữ hàng hóa cho các doanh nghiệp sản xuất – thương mại. Do phải chịu sức chứa lớn, các nhà kho thương mại thường được xây dựng ở các vùng đất rộng rãi, bằng phẳng và phải có không gian thoáng. Riêng một số nhà kho chuyên dùng để chứa hàng hóa công nghiệp hoặc hóa chất phải chọn xây dựng ở các khu vực thị xã, ngoại ô thành phố để đảm bảo an toàn dân dụng. 

bat-dong-san-cong-nghiep-nha-kho-1649210877.jpg
Nhà kho lưu trữ hàng hóa

Để tối ưu chi phí vận chuyển cho các doanh nghiệp, hệ thống kho bãi thường được quy hoạch theo hướng kết nối liên hoàn với các cảng biển, sân bay, các đầu mối giao thông để việc lưu thông hàng hóa thuận tiện hơn. Đặc biệt, vị trí nhà kho ở các bến cảng phải được bố trí hợp lý để dễ dàng bốc dỡ hàng hoá trực tiếp từ xe tải.

Bất động sản công nghiệp kho lạnh

Loại bất động sản kho lạnh được xây dựng đặc biệt để lưu trữ một lượng lớn các sản phẩm thực phẩm và giữ chúng trong điều kiện làm lạnh trong thời gian dài. Kho lạnh thường nằm dọc theo các tuyến đường quốc lộ và ở những nơi có nguồn cung cấp điện tốt và ổn định.

Hiện nay, mảng kho lạnh ở Việt Nam đang là phân khúc được gia tăng đầu tư nhiều nhất. Theo Savills Việt Nam, thị trường chuỗi kho lạnh của Việt Nam được chia thành 02 phân khúc: Kho lạnh với khoảng 600.000 kệ hàng; Vận tải lạnh với hơn 700 xe tải đông lạnh và xe tải thùng đông lạnh. 

bat-dong-san-cong-nghiep-kho-lanh-1649210877.jpg
Bất động sản kho lạnh có thể lưu trữ thực phẩm trong thời gian dài.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, hiện công suất khai thác kho lạnh tại Việt Nam đạt 0,116 m3/đầu người, cao thứ 03 trong khu vực châu Á -Thái Bình Dương, sau Trung Quốc (0,132 m3/đầu người) và Nhật Bản (0,315 m3/đầu người), nhưng vượt trội gấp 1,4-3,1 lần so với Australia và Philippines. Với mức tăng trưởng 12% mỗi năm, đến năm 2025, phân khúc bất động sản kho lạnh tại Việt Nam được dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD.

Tuy nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung kho lạnh lại có phần hạn chế. Ông Trương Đình Hòe, Tổng thư ký Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thủy sản Việt Nam (VASEP) cũng thừa nhận, Việt Nam đang thiếu kho lạnh trầm trọng. Nhu cầu sử dụng kho lạnh đến từ 04 lĩnh vực chính, gồm: thủy sản, thịt, rau quả và bán lẻ. Trong đó, xuất khẩu thủy sản và hàng bán lẻ đóng vai trò chính cho việc tăng nhu cầu kho lạnh ở Việt Nam.

Trung tâm viễn thông hoặc trung tâm lưu trữ dữ liệu

Các cơ sở này chứa các máy chủ và máy tính lớn và là một tài sản công nghiệp rất chuyên biệt, bao gồm các đường dây điện lớn có khả năng cung cấp năng lượng cho máy tính. Vị trí của các trung tâm này thường nằm gần các xương sống giao tiếp chính.

Đặc biệt, trung tâm lưu trữ dữ liệu cần được đầu tư hệ thống máy khổng lồ để tập trung hệ thống tính toán IT phục vụ cho hoạt động kinh doanh và phát triển của tổ chức, doanh nghiệp. Trung tâm dữ liệu thường bao gồm các hệ thống IT như máy chủ, hệ thống hạ tầng cơ điện lạnh thiết yếu bao gồm UPS cung cấp nguồn điện an toàn, mạng truyền dẫn, lưu trữ dữ liệu,… Ngoài ra các hệ thống này phải được xây dựng trong môi trường điều hòa chính xác và đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. 

Đối với các doanh nghiệp lớn, trung tâm dữ liệu đòi hỏi mức độ phức tạp cao và chuyên biệt nên thường được tập trung đầu tư xây dựng. Ngược lại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có xu hướng thuê trung tâm dữ liệu từ đơn vị cung cấp thứ ba.

Sự bùng nổ của internet economy sẽ tạo ra các nguồn dữ liệu lớn và cần nơi lưu trữ. Chính vì thế, nhiều chuyên gia đánh giá năm 2022 sẽ là cơ hội lớn để các trung tâm lưu trữ dữ liệu phát triển. 

Theo một báo cáo từ của Savills Việt Nam cho biết, giá trị thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đã đạt 858 triệu USD vào năm 2020, tăng 130 triệu USD so với mức 728 triệu USD của năm 2019, đồng thời được dự báo đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 14,64%/năm cho đến năm 2026.

Nhận định về tiềm năng của bất động sản trung tâm lưu trữ dữ liệu, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hầu hết các hợp đồng thuê trung tâm dữ liệu là hợp đồng dài hạn và nhu cầu thuê ít bị ảnh hưởng bởi tính chu kỳ như bất động sản cho thuê truyền thống. Điều này giúp chủ đầu tư hưởng lợi ích ổn định và lâu dài hơn. Chưa kể lợi nhuận từ bất động sản trung tâm dữ liệu có xu hướng tăng cao hơn so với các sản phẩm bất động sản cho thuê truyền thống khác.

Trung tâm nghiên cứu và phát triển

Nghiên cứu và phát triển (R&D) là một phần không thể thiếu của nhiều doanh nghiệp và họ muốn thành lập các trung tâm R&D của riêng mình để phục vụ cho các yêu cầu cụ thể của họ. Các trung tâm R&D nhìn chung thường không nằm ở khu vực trung tâm thành phố.

Bên cạnh việc xây dựng trung tâm R&D riêng biệt, các công ty thường sẽ xây dựng thêm khu nhà ở cho nhân viên và các nhà nghiên cứu để thuận tiện cho họ làm việc và sinh. Một trung tâm R&D cũng có thể được kết hợp với bất động sản văn phòng trở thành tòa nhà đa chức năng.

Tuy nhiên, một số công ty thuê tòa nhà thương mại trong một thời gian dài để thành lập các trung tâm R&D gần trung tâm thành phố, mô hình này cũng tương đối phổ biến.

Bất động sản công nghiệp đa chức năng

Đây là một loại hình mới bổ sung gần đây của bất động sản công nghiệp và là kết quả của nhu cầu phát triển trong thời đại ngày nay.

Các loại hình bất động sản công nghiệp đa chức năng và linh hoạt này có thể được sử dụng để chứa tất cả các bộ phận ban ngành của công ty trong một bất động sản chẳng hạn như một trung tâm R&D, văn phòng, công nghiệp nhẹ và thậm chí cả không gian trưng bày.

Loại hình bất động sản công nghiệp này rất linh hoạt và có thể thay đổi một số mục đích sử dụng bằng cách thực hiện một vài sửa đổi đơn giản.

Nhật Minh