Năm 2021: BĐS công nghiệp ‘ăn nên làm ra’
Trong 9 tháng đầu năm 2021, các công ty khu công nghiệp niêm yết trên sàn đã đạt 26,4 nghìn tỷ đồng doanh thu (+5% YoY) và 5,8 nghìn tỷ đồng lợi nhuận ròng(+17,9% YoY). Biên lợi nhuận tại các doanh nghiệp được ghi nhận mở rộng phần lớn là do mức giá thuê KCN tăng mạnh so với cùng kỳ và có thêm doanh thu khi các KCN mới đi vào hoạt động.
Điển hình cho các doanh nghiệp KCN có mức tăng trưởng mạnh có Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) ghi nhận doanh thu Q3/2021 từ mảng khu công nghiệp là 2.100 tỷ đồng, tăng 306,4% YoY.
CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (mã chứng khoán: TID) cũng có mức lợi nhuận ròng tăng trưởng 366% YoY. Để đạt được mức tăng này, doanh thu từ phân khúc KCN đã tăng 96% YoY do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nhờ vậy, biên lợi nhuận gộp cũng được nâng từ mức 26% lên 69%
Bên cạnh đó, CTCP Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) trong chu kỳ này cũng nhận về mức doanh thu thuần đạt 718 tỷ đồng (+56% YoY). Trong năm qua, giá thuê đất tại doanh nghiệp đã nâng lên mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê (+21% YoY), tạo bước đà để đẩy doanh thu cho thuê đất KCN tăng 212% so với cùng kỳ.
Triển vọng năm 2022: nhu cầu thuê tiếp tục tăng mạnh
Xu hướng dịch chuyển đầu tư ra ngoài Trung Quốc vẫn tiếp diễn do chính phủ nước này theo đuổi chiến lược “zero COVID”- ngăn chặn triệt để Covid-19. Tuy vậy việc kiểm soát gắt gao, thực hiện yêu cầu cách ly và hạn chế đi lại cũng ảnh hưởng rất lớn tới nền sản xuất và vận tải biển. Các hạn chế này đồng thời cũng khiến cuộc khủng hoảng chuỗi cung ứng ngày càng trở nên trầm trọng.
Trước những chính sách nghiêm ngặt của Trung Quốc, không ít nhà đầu tư chọn dời hệ thống sản xuất sang các quốc gia lân cận kiểm soát tốt dịch bệnh để duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Trong làn sóng dịch chuyển đầu tư này, Việt Nam đã trở thành điểm sáng cho dòng vốn ngoại cập bến.
Theo ông Nguyễn Văn Toàn - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) cho biết, năm 2021 đầu tư nước ngoài không có quá nhiều biến động. Vốn đầu tư trực tiếp (FDI) đăng ký mới, đăng ký tăng thêm đều tăng. Số lượng dự án FDI giảm nhưng quy mô đầu tư các dự án tăng lên. Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì Việt Nam đứng trong 20 nước dẫn đầu toàn cầu về thu hút đầu tư FDI trong năm 2021.
Giá thuê ở mức thấp so với các nước trong khối ASEAN
Khi trạng thái “bình thường mới” được thực hiện, tình hình thị trường bất động sản cũng trở nên khả quan hơn khi các khu công nghiệp hoạt động trở lại, các dây chuyền sản xuất trở về trạng thái bình thường. Theo báo cáo từ Colliers cho thấy giá thuê của các khu công nghiệp tại TPHCM tuy tăng nhưng cũng không có sự đột biến mạnh so với quý trước. Giá thuê chỉ biến động nhẹ cục bộ do một vài khu công nghiệp có sự điều chỉnh. Cụ thể giá thuê đất công nghiệp bình quân rơi vào khoảng 189 USD/m2/kỳ hạn thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 85%.
Giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8% - 9% tại miền Nam và 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022. Tuy vậy giá thuê đất KCN ở Việt Nam vẫn được đánh giá nằm ở mức thấp so với các nước trong khu vực ASEAN, thấp hơn từ 20% đến 33% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình phải chi trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% -51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Vốn ngoại tiếp tục đổ về bất động sản KCN
Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 5/2021, cả nước đã có 38 dự án KCN mới/ mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số KCN đã thành lập lên 394 dự án.
Chiến lược thu hút dòng vốn đầu tư truyền thống Nhật Bản, Hàn Quốc vẫn được duy trì tương đối tốt. Tuy nhiên một số nước có công nghệ tốt như Mỹ, Đức, Anh,… vẫn chưa thấy có động thái đặc biệt nào. Mức vốn đầu tư từ các nước châu Âu xê dịch số ở mức không trọng yếu, chỉ vài trăm triệu USD. Trong khi đó, vốn từ Trung Quốc lại vươn lên đứng thứ 4 trong các quốc gia có vốn FDI vào Việt Nam, với quy mô hơn 2,9 tỷ USD.
Theo Colliers cho biết, ở khu vực miền Trung, thị trường Đà Nẵng hiện đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu sản xuất. Điển hình có thể kể đến Công ty Arevo Inc. (Hoa Kỳ) đã nghiên cứu đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất máy in 3D, với tổng vốn đầu tư 135 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Nhà máy sản xuất vật liệu bán dẫn United States Enterprise của nhà đầu tư Ha Vinh Ly và Nhe Thi Le (Hoa Kỳ) vốn đầu tư 110 triệu USD. Trung tâm Nghiên cứu, Phát triển và Sản xuất Fujikin Đà Nẵng của Công ty TNHH Fujikin International (Nhật Bản), vốn đầu tư 35 triệu USD vào Khu công nghệ cao Đà Nẵng và Dự án EPE Packaging Việt Nam (Nhật Bản) vào Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, vốn đầu tư 300.000 USD.
Đối với khu vực phía Nam, dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Nổi bật gần đây là sự kiện Tập đoàn Lego đã đầu tư nhà máy thứ 6 ở Việt Nam và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên được xây dựng tại Bình Dương. Dự án được đầu tư với số vốn lên đến 1 tỷ USD, dự kiến sẽ đưa vào sử dụng vào năm 2024 và góp phần tạo thêm 4.000 việc làm.
Bên cạnh đó, khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trong đợt giãn cách. Chính vì thế nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp cũng được nhiều chuyên gia đánh giá có dấu hiệu phục hồi trở lại khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong năm 2021 và dự kiến hoàn tất trong năm 2022. Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương cho biết, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250ha, trong đó KCN Cây Trường (700ha) và KCN NTU3 (346ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022.
Ngoài Bình Dương, các khu vực khác như Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản KCN nhờ vào cơ sở hạ tầng giao thông và hệ thống kinh tế đều phát triển mạnh.
