Quỹ đất lớn là điểm cốt lõi
Sự hình thành các khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho các ngành sản xuất, gia công, lắp ráp cần những mặt bằng lên tới hàng nghìn hecta. Theo xu hướng của thế giới, các khu công nghiệp sẽ được quy hoạch tập trung thành thành phố công nghiệp với sự liên kết chặt chẽ qua lại giữa các ngành nghề liên quan. Như vậy, những nơi có quỹ đất eo hẹp, mật độ xây dựng cao sẽ không thể đáp ứng được yêu cầu phát triển bất động sản công nghiệp trong thời kì mới.
Điều kiện của quỹ đất lớn còn tạo đòn bẩy mạnh mẽ giúp cơ cấu những khu đô thị phụ trợ bất động sản công nghiệp. Khi nguồn lao động đổ về các khu công nghiệp lớn, nhu cầu về đời sống - xã hội, vui chơi giải trí đa dạng. Từ đó thúc đẩy xây dựng nên thành phố công nghiệp - dịch vụ với các tiện ích All in one, những khu dân cư nhộn nhịp.
Điều này có thể thấy rõ tại các đô thị vệ tinh nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá thành tương đối thấp so với trung tâm đã thu hút nguồn vốn FDI lớn từ các công ty nước ngoài đầu tư. Điển hình tại phía Bắc và phía Nam, các tỉnh Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương, Đồng Nai, Long An với nhiều dự án mới, tỷ lệ lấp đầy cao. Đây chính là điểm sáng tích cực cho bất động sản công nghiệp, nhất trong bối cảnh Covid 19, thị trường bất động sản dường như trầm lắng.
Xây một chung cư thì chỉ cần vài ngàn mét vuông nhưng xây một nhà máy, một khu công nghiệp hoặc một thành phố công nghiệp sẽ cần quỹ đất lên tới trăm ngàn hecta. Vì vậy, những nơi có quỹ đất dồi dào đang đứng trước cơ hội lớn và là điều kiện cốt lõi để phát triển bất động sản công nghiệp.
Vị trí địa lý thuận lợi là đòn bẩy
Chia sẻ trong talk show Toàn Cảnh, PGS.TS. Nguyễn Minh Hoà cho biết, những khu vực có vị trí cao, nền đất chắc rất phù hợp và thuận lợi để xây dựng các khu công nghiệp. Ngược lại, các vùng đất thấp, yếu dễ xảy ra tình trạng sụt lún đồng thời về lâu dài hiện tượng nóng lên toàn cầu còn gây ngập nước, lũ lụt. Chính vì vậy, tại nước ta các nhà quy hoạch ưu tiên phát triển khu công nghiệp về phía đông TP. HCM chứ không xuống phía Nam tức là miền Tây.
Ngoài ra, vị trí gần các trung tâm kinh tế sẽ thuận lợi cho giao thương, phát triển. Đặc biệt, những địa phương có các công trình giao thông trọng điểm như cầu đường, cao tốc, cảng biển sẽ hỗ trợ đắc lực cho ngành logistic.
Quy hoạch cơ sở hạ tầng cần đi trước một bước
PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch & Phát triển TP. HCM cho rằng: “Muốn phát triển bất động sản công nghiệp thì cơ sở hạ tầng phải đi trước một bước”. Hệ thống giao thông như cầu cống, đường xá phải được xây dựng cùng với hệ thống nhà xưởng, hệ thống nước, xử lý chất thải… Muốn như vậy, phải có chiến lược quy hoạch chi tiết, mang tầm nhìn dài hạn.
Tại một số nước đã xuất hiện thành phố công nghiệp với hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện cho mọi nhu cầu từ sản xuất cho đến đời sống của dân cư như nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… như Busan, Hàn Quốc; Vũ Hán, Thượng Hải, Trung Quốc.
Tại Việt Nam, Bình Dương được xem là địa phương tiêu biểu có tầm nhìn về quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ để phát triển thành các thành phố công nghiệp. Hệ thống giao thông hoàn thiện tạo sự kết nối liên tỉnh và khu vực, nổi bật với tuyến đường vành đai 3 Bình Dương, TP. HCM và Đồng Nai giáp ranh Bình Dương chỉ 3km, đường vành đai 4 kết nối dễ dàng các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Bình Dương đang hoàn thiện trục đường xuyên tâm từ phía Nam lên phía Bắc Tân Vạn, Mỹ Phước Bàu Bàng dài 64km. Các tuyến đường được kết nối là điều kiện giao thương thuận lợi, phát triển năng động. Cũng chính sự quy hoạch bài bản này mà chính quyền kiểm soát tốt các vùng đất, không có hiện tượng sốt đất ảo như nhiều địa phương trong thời gian qua. Đây cũng là yếu tố tạo điều kiện để cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
Nhân lực, dân cư là “linh hồn"
Các khu công nghiệp muốn vận hành cần phải có nguồn nhân lực gồm công nhân và chuyên gia. Bên cạnh nguồn nhân lực địa phương thì cần thu hút lao động từ nhiều nơi, trong đó quan trọng là lao động có trình độ, tay nghề cao. Chính sự tập trung với mật độ cao nguồn nhân lực đến các khu công nghiệp sẽ giúp hình thành nên các cộng đồng cư dân, làm gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề khu công nghiệp, gián tiếp giúp bất động sản công nghiệp có sự phát triển vững chắc. Và ngược lại, chính sự hình thành các khu công nghiệp sẽ thu hút dân cư đến sinh sống làm việc, tạo nên sự sôi động cho các khu vực liền kề.
Nguồn dân nhập cư đông còn tạo nên sức sống cho khu bất động sản công nghiệp, đa dạng các nhu cầu dịch vụ những khu đô thị công nghiệp. Biến nơi đây thành điểm đến an cư, lập nghiệp, tạo việc làm, tăng thu nhập và ổn định đời sống cư dân.
