Theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng (gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập) ghi nhận hơn 7.150 căn hộ mở bán mới trong quý II, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn. Con số này tăng 156% so với quý trước và tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung gia tăng giúp toàn thị trường ghi nhận khoảng 7.680 căn hộ được hấp thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt 39%. Riêng khu vực nội thành TP.HCM, lượng giao dịch đạt 1.781 căn, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 31%.

Theo Knight Frank Việt Nam, sức mua trong quý II tăng nhẹ 3 điểm phần trăm so với quý trước nhờ giao dịch ở phân khúc trung cấp tại Bình Dương. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm trước. Đơn vị này cho rằng nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Diễn biến tương tự cũng được Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group ghi nhận. Theo đơn vị này, quý II có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ khoảng 9.500 căn được giao dịch, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm từ 52% trong quý I xuống còn 50%.

Thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc giá. Theo One Mount Group, các dự án có mức giá từ 60-120 triệu đồng/m² chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%. Trong khi đó, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua đối với các sản phẩm có giá trị lớn.

Các đơn vị nghiên cứu nhận định mặt bằng giá bán tiếp tục tăng là một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản chưa thể cải thiện rõ rệt. Knight Frank Việt Nam cho biết giá bán sơ cấp bình quân tại TP.HCM mở rộng hiện đạt khoảng 3.670 USD/m², tương đương gần 95 triệu đồng/m², tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, One Mount Group thống kê giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m², còn Bình Dương khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ.

Mặt bằng giá cao khiến khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu ngày càng lớn. Trong khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp, nhu cầu thực tế của thị trường lại tập trung vào các sản phẩm có mức giá phù hợp để ở. Sự lệch pha này khiến lượng hàng mở bán tăng nhanh nhưng giao dịch không cải thiện tương ứng.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tăng mức chiết khấu. Tuy nhiên, các chính sách này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, trong khi rào cản lớn nhất vẫn là giá bán ở mức cao.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho biết người mua hiện có xu hướng chuyển từ mục tiêu đầu tư sang ưu tiên nhu cầu an cư. Khách hàng tập trung lựa chọn các dự án có tổng giá trị phù hợp, pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai đảm bảo. Vì vậy, thanh khoản chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, còn các dự án cao cấp tiếp tục gặp khó trong hoạt động bán hàng.

Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ có thêm khoảng 76.000 căn hộ, trong đó khu vực nội thành TP.HCM đóng góp khoảng 31.740 căn. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, One Mount Group dự báo thị trường sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM được dự báo tăng thêm 3-5%, còn Bình Dương có thể tăng 15-20% nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện trong thời gian tới nhưng thanh khoản khó bứt phá nếu mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trong bối cảnh người mua ngày càng ưu tiên khả năng tài chính và nhu cầu ở thực, các dự án có mức giá phù hợp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chịu áp lực tiêu thụ.