Theo Savills, năm 2026 cũng là thời điểm môi trường đầu tư tại Việt Nam bước sang một giai đoạn mới. Dòng vốn không còn chỉ hướng đến số lượng mà ưu tiên chất lượng, công nghệ, hiệu quả khai thác và giá trị bền vững. Điều này cũng kéo theo cách nhà đầu tư lựa chọn bất động sản thay đổi.
Nếu trước đây nhiều người ưu tiên mua dự án mới, thì giờ tiêu chí quan trọng hơn là tài sản đó có khả năng tạo dòng tiền, giữ giá và tiếp tục gia tăng giá trị trong nhiều năm tới. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".
Xu hướng này cũng đang diễn ra ở nhiều thị trường phát triển trên thế giới. Thay vì liên tục xây mới, không ít chủ đầu tư lựa chọn nâng cấp hoặc tái định vị những tài sản sẵn có. Lý do đến từ chi phí xây dựng ngày càng cao, các tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe và yêu cầu của khách thuê cũng thay đổi rất nhanh.
Việc nên cải tạo hay phát triển mới không còn có một đáp án chung. Mỗi dự án sẽ được cân nhắc dựa trên vị trí, chất lượng công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu thị trường cũng như tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh.
Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), khoảng 80% các tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay. Điều đó cho thấy phần lớn giá trị trong tương lai sẽ đến từ việc nâng cấp và khai thác hiệu quả các tài sản hiện hữu, chứ không chỉ nhờ nguồn cung mới.
Ngay cả những dự án vừa hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Vì vậy, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư quan tâm lúc này không còn là "xây mới được bao nhiêu", mà là "làm thế nào để tài sản vẫn tạo ra giá trị sau 20-30 năm nữa".
Giá trị của một bất động sản giờ có thể đến từ nhiều yếu tố như nâng cấp không gian, cải thiện hệ thống kỹ thuật, tối ưu vận hành hay đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn phát triển bền vững và nhu cầu mới của khách thuê.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc chất lượng của một tài sản không còn được quyết định ngay khi công trình hoàn thành, mà là cả một quá trình đầu tư, quản lý và vận hành liên tục.
Thực tế, hai tòa nhà nằm cùng vị trí, cùng phân khúc, thậm chí xây dựng cùng thời điểm vẫn có thể có giá trị rất khác nhau. Sự khác biệt nằm ở khả năng giữ chân khách thuê, tạo dòng tiền ổn định và thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.
Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, nhà đầu tư cũng ngày càng thận trọng hơn. Thay vì tìm kiếm mức tăng giá trong ngắn hạn, nhiều người ưu tiên những tài sản có thể duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và vẫn còn dư địa để tiếp tục gia tăng giá trị.
Xu hướng này cũng đang được ghi nhận tại nhiều thị trường như London, Tokyo, Madrid hay Singapore. Dòng tiền đầu tư chủ yếu tập trung vào những tài sản có nền tảng khai thác tốt, khả năng cạnh tranh bền vững, trong khi khoảng cách giữa nhóm tài sản chất lượng cao và phần còn lại của thị trường ngày càng rõ rệt.
Tại Việt Nam, câu chuyện này cũng đang trở nên đáng chú ý khi nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đã bước sang một chu kỳ vận hành mới. Cùng với sự phát triển của hạ tầng và yêu cầu ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, cách đánh giá chất lượng tài sản cũng đang thay đổi.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang dần chuyển từ việc đánh giá tài sản dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá theo vòng đời giá trị. Một bất động sản chỉ thực sự được xem là dẫn đầu khi có thể duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những thay đổi của thị trường.
Mỗi chu kỳ phát triển sẽ tạo ra những tiêu chuẩn mới. Và trong giai đoạn hiện nay, lợi thế sẽ không còn thuộc về những tài sản từng là mới nhất, mà thuộc về những tài sản có khả năng liên tục làm mới chính mình để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
