Ngay tại Vietnam Industrial Park Summit 2026, một câu hỏi được đặt ra đã phản ánh rất rõ xu hướng mới: Nếu giá thuê không còn là lý do để nhà đầu tư tìm đến, điều gì sẽ khiến họ tiếp tục chọn Việt Nam?
Đây không còn là câu chuyện của riêng giá đất hay chi phí nhân công, mà là bài toán về khả năng cạnh tranh trong giai đoạn mới khi các quốc gia đều đang tăng tốc thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
"Giá rẻ" vẫn là lợi thế, nhưng không còn là yếu tố quyết định
Theo báo cáo được trích dẫn từ JLL, nếu chỉ xét về giá thuê đất, chi phí lao động hay chi phí vận hành, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm có sức cạnh tranh tốt tại châu Á. Tuy nhiên, khoảng cách này đang dần thu hẹp khi nhiều quốc gia trong khu vực cũng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi và cải thiện môi trường đầu tư.
Trong khi đó, ở những yếu tố quan trọng hơn như chất lượng hạ tầng, môi trường đầu tư, thể chế hay khả năng hỗ trợ doanh nghiệp, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để cải thiện.
Sau đại dịch Covid-19 và những biến động của chuỗi cung ứng toàn cầu, các tập đoàn đa quốc gia cũng thay đổi cách lựa chọn điểm đến. Họ không còn chỉ tìm nơi có chi phí thấp nhất, mà ưu tiên những địa điểm có thể vận hành ổn định trong nhiều năm, hạn chế rủi ro gián đoạn sản xuất và đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao về môi trường, quản trị cũng như phát triển bền vững.
Nói cách khác, cuộc cạnh tranh thu hút FDI hiện nay đang chuyển từ "ai rẻ hơn" sang "ai phục vụ tốt hơn".
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng chỉ tiếp tục mở rộng quỹ đất khu công nghiệp sẽ không còn đủ để giữ lợi thế của Việt Nam trong giai đoạn tới.
Khu công nghiệp giờ không chỉ là nơi đặt nhà máy
Theo báo cáo, Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình của thị trường khu công nghiệp.
Nếu trước đây lợi thế chủ yếu đến từ lao động giá rẻ, mô hình cho thuê đất truyền thống và các ngành thâm dụng lao động, thì giai đoạn mới đòi hỏi một hệ tiêu chuẩn hoàn toàn khác.
Khu công nghiệp giờ không còn chỉ là nơi xây nhà máy, mà phải trở thành một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh. Giá trị cạnh tranh sẽ đến từ khả năng tự động hóa, kết nối logistics, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện ổn định, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, nhà ở cho người lao động và mức độ chuyên môn hóa theo từng ngành.
Thực tế cũng cho thấy dòng vốn FDI vào Việt Nam đang thay đổi khá rõ. Thay vì tập trung vào các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may hay da giày, nhiều doanh nghiệp đang chuyển sang điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, thiết bị công nghệ cao và công nghiệp phụ trợ.
Đây đều là những lĩnh vực yêu cầu hạ tầng đồng bộ, nguồn điện ổn định, nhân lực chất lượng cao và khả năng đưa nhà máy vào vận hành trong thời gian ngắn.
Vì vậy, câu hỏi của các nhà đầu tư hiện nay không còn là "còn bao nhiêu đất để thuê?", mà là "mất bao lâu để nhà máy có thể đi vào hoạt động?"
Đó cũng là lý do cuộc đua giữa các khu công nghiệp đang thay đổi. Thay vì cạnh tranh bằng giá thuê, lợi thế sẽ nằm ở chất lượng dịch vụ, tốc độ hoàn thiện thủ tục, năng lực vận hành và khả năng hình thành một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh.
Đây mới là những yếu tố có thể quyết định liệu dòng vốn FDI chất lượng cao sẽ tiếp tục chọn Việt Nam hay chuyển sang những điểm đến khác trong khu vực.
