Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với cuối quý I, tương đương tăng hơn 284.000 tỷ đồng chỉ trong một quý.

Dòng vốn tín dụng tăng ở nhiều nhóm hoạt động. Dư nợ dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33%. Khoản tín dụng phục vụ xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán hoặc cho thuê đạt 176.573 tỷ đồng, tăng 11,78%.

Đáng chú ý, tín dụng phục vụ mua quyền sử dụng đất tăng từ 255.352 tỷ đồng cuối quý I lên 314.449 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tương đương tăng hơn 59.000 tỷ đồng, tức 23,14%. Trong khi đó, dư nợ đối với các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, lên hơn 184.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dòng vốn tăng chưa đồng nghĩa sức mua trên thị trường được cải thiện. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm có khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, nhưng chỉ khoảng 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Khảo sát của OneHousing cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ dao động khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước. Những con số này cho thấy thanh khoản đang chịu áp lực dù tín dụng bất động sản tiếp tục tăng.

Một trong những nguyên nhân được thị trường quan tâm là chi phí vay mua nhà. Theo thông tin được Tuổi Trẻ dẫn lại, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến khoảng 13-15%/năm, thậm chí một số trường hợp lên 15-16%/năm. Mặt bằng này tạo áp lực đáng kể đối với những người có nhu cầu mua nhà bằng vốn vay.

Trong khi đó, dòng tín dụng bất động sản hiện vẫn chủ yếu phục vụ hoạt động kinh doanh, phát triển dự án và các nhu cầu liên quan đến đất đai. Việc tín dụng tăng mạnh vì vậy chưa đồng nghĩa nguồn vốn đã chuyển hóa thành khả năng mua nhà tốt hơn đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Theo các phân tích được Tuổi Trẻ dẫn lại, dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp lớn, dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc các hoạt động cơ cấu tài chính. Trong khi đó, nguồn vốn dành cho những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và người mua có nhu cầu ở thực vẫn chưa thực sự được khơi thông.

Thực tế này tạo ra nghịch lý trên thị trường: tiền tín dụng chảy vào bất động sản vẫn tăng, nhưng người có nhu cầu mua nhà lại chưa dễ tiếp cận vốn. Khi giá nhà duy trì ở mức cao, lãi suất vay tăng và yêu cầu về vốn tự có ngày càng lớn, sức mua có xu hướng thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, VARS đánh giá dòng tiền trên thị trường đang có sự chọn lọc rõ hơn, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, mức giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Để thị trường phục hồi bền vững, bài toán không chỉ nằm ở việc mở rộng tín dụng mà còn ở khả năng đưa dòng vốn đến đúng phân khúc. Việc tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả và kiểm soát chi phí vốn được xem là những yếu tố quan trọng để cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.