Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 773.457 căn, tổng mức đầu tư khoảng 637.019 tỷ đồng. Con số này tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành với 197.805 căn; 270 dự án đã khởi công, đang triển khai với 270.409 căn; còn 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 305.243 căn.

Kết quả cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện đáng kể so với những năm đầu triển khai đề án. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá nhu cầu thực tế vẫn lớn, đặc biệt đối với nhà ở cho thuê. Quỹ đất, hạ tầng, thủ tục đầu tư và nguồn vốn tiếp tục là những vấn đề cần được tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, một trong những hướng có thể mở rộng nguồn lực là tập hợp các khu đất nhỏ, phân tán thành quỹ đất đủ lớn để phát triển nhà ở xã hội.

Ông đề xuất nghiên cứu cơ chế “gom đất, đổi đất”, đồng thời tạo điều kiện để cá nhân, hộ gia đình có quỹ đất tham gia xây dựng nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Theo hướng này, nguồn lực đất đai trong dân có thể được khai thác thay vì chỉ phụ thuộc vào quỹ đất do Nhà nước hoặc các doanh nghiệp lớn nắm giữ.

Bên cạnh quỹ đất, nguồn cung nhà ở cho thuê cũng được xem là một khoảng trống cần bổ sung. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 205.000 căn nhà ở cho thuê thuộc tài sản công, trong đó khoảng 188.000 căn đang được cho thuê.

Tại TPHCM (cũ), hệ thống nhà trọ tư nhân đã đáp ứng nhu cầu chỗ ở rất lớn cho người lao động. Theo số liệu được dẫn trong báo cáo, địa bàn này có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng cho thuê dài hạn, phục vụ trên 1,4 triệu người.

Từ thực tế này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề nghị bổ sung các trường hợp cá nhân đầu tư nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê vào chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đây có thể là nguồn cung bổ trợ, nhất là tại những khu vực tập trung đông công nhân, người lao động và người nhập cư.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần điều chỉnh chiến lược sản phẩm theo hướng sát hơn với khả năng chi trả của người dân.

Thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp có thể tăng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông Đính, việc này vừa giúp mở rộng nguồn cung phù hợp với sức mua, vừa tạo thêm đầu ra cho doanh nghiệp.

Một vấn đề khác là khả năng tiếp cận vốn của người mua. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), tín dụng cần được phân bổ theo từng dự án và nhóm người vay, ưu tiên những dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng hoàn thành và sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.

Đối với người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, tín dụng cần được thiết kế phù hợp với khả năng trả nợ thực tế. Việc phát triển thêm các nguồn vốn dài hạn cho thị trường cũng cần đi kèm cơ chế minh bạch và kiểm soát rủi ro.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết Chính phủ đã ban hành thêm các cơ chế, chính sách nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ rào cản về pháp lý, nguồn vốn, đất đai cho các dự án nhà ở xã hội. Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP là những chính sách được đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án.

Trong giai đoạn còn lại của đề án, bài toán không chỉ nằm ở việc hoàn thành thêm bao nhiêu căn hộ mà còn là đưa nguồn cung đến đúng nơi có nhu cầu và phù hợp khả năng chi trả. Việc mở rộng mô hình nhà ở cho thuê, khai thác thêm nguồn lực đất đai tư nhân và thiết kế tín dụng phù hợp có thể là những hướng giúp rút ngắn khoảng cách giữa số căn đang triển khai và nhu cầu thực tế.