Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội định hướng sửa đổi Luật Nhà ở. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung quy định về “chung cư có thời hạn” gắn với thời hạn sử dụng của công trình và bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình, trên cơ sở kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn, nếu công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm quyền tài sản và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư.

Điểm mới trong dự thảo là quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi chung cư bị phá dỡ. Theo đó, ngoài phương án nhận nhà tái định cư hoặc tiền như quy định hiện hành, chủ căn hộ có thể được lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà tái định cư.

Đối với các chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu được đề xuất quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí.

Khoản tiền chủ căn hộ phải đóng dự kiến được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ. Mức đóng cụ thể sẽ được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính theo tiến độ hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ.

Trong trường hợp chủ căn hộ không có nhu cầu hoặc không đủ điều kiện đóng tiền để xây dựng lại, dự thảo đưa ra phương án bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Mức bồi thường được xác định theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất tại thời điểm công trình bị phá dỡ.

Như vậy, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đương nhiên mất quyền tài sản khi công trình hết niên hạn. Chính phủ định hướng tách thời hạn tồn tại của công trình với việc bảo đảm quyền lợi kinh tế của chủ sở hữu, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cũng lưu ý về cách sử dụng thuật ngữ trong dự thảo. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết dự thảo đưa vào khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”, nhưng các điều khoản còn lại chủ yếu sử dụng thuật ngữ “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Theo Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại trong dự thảo cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023. Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” để tránh cách hiểu khác nhau về thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình.

Đề xuất lần này được đưa ra trong bối cảnh chính sách về niên hạn chung cư đang nhận được nhiều sự quan tâm. Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được gắn với niên hạn xây dựng công trình nhưng phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo định hướng của Chính phủ, khi công trình hết thời hạn và không còn bảo đảm an toàn, việc phá dỡ, xây dựng lại là yêu cầu về an toàn công trình, nhưng quyền tài sản của người dân phải được bảo vệ bằng các quy định rõ ràng, công khai và minh bạch.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội xem xét. Các quy định về chung cư có thời hạn, cơ chế tài chính khi xây dựng lại và phương án bảo đảm quyền lợi của chủ căn hộ sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong quá trình xây dựng luật.