Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại các thị trường sơ cấp phía Nam trong 9 tháng đầu năm đạt 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình đạt 185 USD mỗi m² cho thời hạn thuê còn lại, ổn định so với quý trước và tăng 1,5% theo năm.
Dữ liệu của Avison Young cho thấy khu vực TP.HCM sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng nguồn cung đất công nghiệp khoảng 25.000 ha, thuộc 64 dự án. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 70-73%, trong khi giá thuê khoảng 188 USD mỗi m².
Trong đó, khu vực Bình Dương trước đây chiếm khoảng 50% nguồn cung toàn vùng, tương đương 13.000 ha, với giá thuê trung bình 200 USD mỗi m² và tỷ lệ lấp đầy 89%. Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm khoảng 33% quỹ đất, tương đương 8.000 ha, giá thuê 140 USD mỗi m² và tỷ lệ lấp đầy 82%. Khu vực TP.HCM trước đây chiếm 17% nguồn cung, với khoảng 4.200 ha, giá thuê 270 USD mỗi m² và tỷ lệ lấp đầy 93%.
Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho vận được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng dữ liệu. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm.
Tại TP.HCM, các khu chế xuất và khu công nghiệp thu hút hơn 5,57 tỷ USD vốn đầu tư trong và ngoài nước trong 9 tháng, bằng 131,15% kế hoạch năm. Trong đó, vốn FDI đạt hơn 4,2 tỷ USD, tăng 62,22% so với cùng kỳ năm 2025, theo Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố.
Khu Công nghệ cao TP.HCM cũng ghi nhận hơn 1,23 tỷ USD vốn đầu tư cấp mới trong 9 tháng đầu năm. Dòng vốn vào các dự án trung tâm dữ liệu và hạ tầng số cho thấy nhu cầu mặt bằng công nghiệp đang mở rộng sang những lĩnh vực đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật, năng lực cung cấp điện và kết nối dữ liệu chuyên biệt.
Các giao dịch gần đây cũng phản ánh nhu cầu đa dạng của thị trường. Tại Đồng Nai, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết đã tư vấn thương vụ chuyển nhượng cơ sở kho vận rộng 20.843 m² tại Khu công nghiệp Long Đức từ Daiwa House cho CJ Logistics của Hàn Quốc. Trong khi đó, doanh nghiệp công nghệ Coherent của Mỹ thuê 30.000 m² nhà xưởng xây sẵn tại KTG Industrial Nhơn Trạch 2 để phục vụ hoạt động sản xuất linh kiện bán dẫn, quang tử và vật liệu tiên tiến.
Tuy vậy, dòng vốn đầu tư tăng không đồng nghĩa mọi dự án khu công nghiệp đều có thể đạt hiệu quả như kỳ vọng. Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP.HCM và Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư U&I, cho rằng các dự án mở mới cần tính toán kỹ chi phí phát triển và nguồn cầu thực tế trước khi quyết định đầu tư.
Theo ông Tín, chi phí phát triển khu công nghiệp tại khu vực Bình Dương trước đây đã vượt 100 USD mỗi m², trong khi tại xã Châu Đức, thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, mức này khoảng 70 USD mỗi m². Chênh lệch chi phí đầu vào có thể tác động trực tiếp đến tổng vốn đầu tư, dòng tiền và biên lợi nhuận, khiến việc lựa chọn địa điểm và thời điểm triển khai trở nên quan trọng hơn.
Vị này cũng cho rằng lợi thế hạ tầng cần được đánh giá dựa trên khả năng vận hành thực tế. Cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang khai thác có thể tạo sức hút đối với nhà đầu tư cần kết nối logistics, trong khi các khu vực gắn với dự án hạ tầng chưa hoàn thành vẫn cần thời gian để hình thành nhu cầu và hiệu quả khai thác.
Bên cạnh chi phí và vị trí, hạ tầng giao thông cùng khung pháp lý tiếp tục ảnh hưởng đến triển vọng thị trường. Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM, nhận định định hướng thu hút FDI thế hệ mới đang thúc đẩy dòng vốn vào các ngành công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt theo các quy định mới có thể hỗ trợ rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đối với những dự án đáp ứng điều kiện. Trong bối cảnh quỹ đất tại các thị trường trọng điểm dần thu hẹp, phát triển nhà xưởng và kho bãi cao tầng cũng được xem là hướng đi giúp nâng hiệu quả sử dụng đất.
Thị trường đất công nghiệp phía Nam đang được hỗ trợ bởi nhu cầu sản xuất công nghệ cao và sự gia tăng của dòng vốn FDI. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà còn phụ thuộc vào chi phí phát triển, chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối logistics và mức độ phù hợp giữa sản phẩm cho thuê với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.
