Trong quý II, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường TPHCM, tính cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cũng khiến thị trường nhạy cảm hơn với điều kiện tín dụng. Các sản phẩm giá cao thường đòi hỏi người mua sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lớn, trong khi chi phí vay tăng làm bài toán tài chính trở nên khó khăn hơn.

Một số chủ đầu tư đang đưa ra các chương trình hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu hoặc các gói vay cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những chính sách này chưa đủ để thay đổi hoàn toàn tâm lý thận trọng của nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng diễn biến 5 năm qua cho thấy lãi suất có ảnh hưởng rõ đến thị trường chung cư, nhưng không đồng nghĩa lãi suất tăng thì giá nhà chắc chắn giảm hoặc lãi suất giảm thì giá sẽ tăng.

Theo ông, mức độ tác động còn phụ thuộc lớn vào quan hệ cung - cầu tại từng thời điểm. Giai đoạn 2022-2023 là một ví dụ khi lãi suất cho vay có thời điểm lên tới 14,1%/năm nhưng giá chung cư vẫn tăng do nguồn cung hạn chế.

Khi lãi suất giảm, chi phí vay thấp hơn có thể cải thiện khả năng chi trả và kích thích nhu cầu. Nếu nguồn cung không theo kịp, giá nhà lại có thêm động lực tăng. Diễn biến này thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024-2025, khi giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM tăng mạnh.

Trong năm nay, tác động của lãi suất bắt đầu thể hiện rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau giai đoạn giá tăng mạnh, mặt bằng giá cao khiến người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn. Khi lãi suất tăng trở lại, một số dự án tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể, trong khi mức điều chỉnh tại TPHCM nhẹ hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 7, giá rao bán tại một số dự án chung cư Hà Nội được người mua quan tâm nhiều đã giảm 10-15%, thậm chí có dự án giảm tới 24%. Tại TPHCM, mức điều chỉnh phổ biến khoảng 2-5%.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng người mua không nên chỉ căn cứ vào diễn biến lãi suất để quyết định thời điểm xuống tiền. Về dài hạn, giá bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản.

Lãi suất tăng có thể tạo thêm dư địa để người mua thương lượng giá hoặc lựa chọn những sản phẩm phù hợp hơn. Với người mua để ở có khả năng tài chính ổn định, việc chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất chưa chắc là phương án tối ưu.

Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết trong 6 tháng đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm. Một số khoản vay theo cơ chế thả nổi ghi nhận mức 15-16%/năm.

Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, chi phí vay có thể tăng nhanh, khiến người mua hạn chế sử dụng đòn bẩy và làm thanh khoản chững lại ở một số phân khúc.

Theo DXS - FERI, mặt bằng lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên quyết định mua nhà của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Người mua có xu hướng ưu tiên những dự án đáp ứng nhu cầu sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và có phương án tài chính an toàn.

Trong nửa cuối năm, đơn vị này dự báo lãi suất vay mua bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến 12-14%/năm. Điều này có thể khiến nhà đầu tư tiếp tục thận trọng và tỷ lệ hấp thụ khó phục hồi nhanh trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, bài toán “mua hay chờ” của người mua nhà không chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng lãi suất giảm mà còn nằm ở khả năng chịu đựng dòng tiền. Với người sử dụng vốn vay lớn, việc tính toán kỹ khoản trả nợ trong cả giai đoạn ưu đãi và sau khi lãi suất thả nổi sẽ trở thành yếu tố quan trọng trước khi quyết định xuống tiền.