Sáng 19/8, thừa ủy quyền Thủ tướng, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng trình Quốc hội định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 vào cuối năm nay.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đổi mới chính sách tài chính và giá đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ và để đất hoang hóa.

Theo định hướng của Chính phủ, chính sách thuế sẽ được nghiên cứu để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất. Nhà nước cũng nghiên cứu cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc chuyển mục đích sử dụng, thay vì để toàn bộ phần giá trị tăng thêm thuộc về người đang nắm giữ đất.

Dự thảo đồng thời bổ sung chế tài đối với đất đã được giao cho dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng. Theo đó, dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất có thể phải nộp một khoản tiền lũy tiến. Nếu sau đó đất vẫn không được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi theo quy định.

Đối với đất canh tác không được sử dụng trong 18 tháng hoặc đất lâm nghiệp bỏ không trong 24 tháng, trường hợp người sử dụng đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vẫn không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn yêu cầu cũng thuộc diện bị xem xét thu hồi.

Cùng với việc tăng chế tài tài chính, Chính phủ định hướng đổi mới cách xác định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch, nhằm hạn chế thao túng giá hoặc hình thành giá ảo.

Dự thảo sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính các khoản thu ngân sách từ đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ số điều chỉnh là tỷ lệ tăng hoặc giảm so với giá của từng loại đất, khu vực và vị trí trong bảng giá.

Việc định giá được định hướng dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất và mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất phục vụ sản xuất, kinh doanh ở mức hợp lý. Theo cơ quan thẩm tra, chính sách cần vừa nâng hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy đầu tư, phát triển doanh nghiệp, tạo việc làm, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Cơ quan này cũng đề nghị bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ liên quan được thiết kế linh hoạt, có thể tăng hoặc giảm phù hợp mục tiêu huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Đồng thời, việc xác định giá đất cần được tách bạch với cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Ngoài đổi mới chính sách tài chính và giá đất, Chính phủ đề xuất sửa nhiều quy định về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi và sử dụng đất nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế.

Với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo hướng tới kết hợp phân bổ chỉ tiêu với tổ chức không gian phát triển, phân vùng và xác định khu vực cần bảo vệ, qua đó giảm chồng chéo giữa các loại quy hoạch và hạn chế điều chỉnh tùy tiện.

Cơ chế giao, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất cũng được sửa theo hướng phân định rõ các phương thức tiếp cận đất. Tùy trường hợp, nhà đầu tư có thể được giao, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Với thu hồi đất, Chính phủ định hướng chuyển chính sách bồi thường từ chủ yếu bù đắp tài sản bị mất sang bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi. Ngoài chỗ ở và hạ tầng, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ chú trọng sinh kế, việc làm và thu nhập.

Dự thảo cũng đề xuất tháo gỡ một số vướng mắc liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, thời hạn sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, đăng ký biến động và sử dụng đất đa mục đích.

Một số trường hợp vi phạm về thủ tục trước đây có thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Quản lý đất đai được định hướng chuyển mạnh sang nền tảng số, với hệ thống thông tin quốc gia tập trung, thống nhất và liên thông dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ làm rõ việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Dự thảo bổ sung một số dự án đầu tư kinh doanh vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng cơ quan thẩm tra cho rằng cần làm rõ vì sao các trường hợp này “thật cần thiết” phải áp dụng cơ chế thu hồi.

Theo cơ quan thẩm tra, quy định không chặt chẽ có thể dẫn tới nguy cơ lạm dụng, trong đó có các dự án khu đô thị, dự án có thể thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và dự án tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT.

Như vậy, bên cạnh việc nghiên cứu đánh thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ và bỏ hoang đất, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai còn đặt trọng tâm vào việc tăng trách nhiệm tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, minh bạch hóa giá đất và nâng hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.