Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam, một trong những khu vực bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư, kinh doanh và phát triển dự án giai đoạn 2026-2027, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Tại diễn đàn, các chuyên gia, hiệp hội và doanh nghiệp tập trung trao đổi về nguồn cung, sức hấp thụ, mặt bằng giá, chi phí vốn, nhu cầu nhà ở thực và những thay đổi trong cách dòng tiền vận động trên thị trường.
Nguồn cung tăng, người mua ngày càng chọn lọc
Tại diễn đàn, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng đất đai cần được nhìn nhận như một nguồn lực chiến lược và động lực phát triển kinh tế. Theo ông, tư duy chính sách đang chuyển từ kiểm soát quy trình sang thúc đẩy hiệu quả và kết quả đầu ra, hướng tới khai thác giá trị từ đất thay vì chỉ quản lý quyền sử dụng đất.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản đầu năm 2026 tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước nhờ nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ. Phía Nam chiếm 37% nguồn cung cả nước, tăng 6% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công trong 6 tháng đầu năm đã giảm xuống dưới 50%, thấp hơn đáng kể mức 80-90% của năm trước.
Trong khi đó, nhu cầu thực vẫn gia tăng nhưng tập trung vào những sản phẩm có khả năng ở thực, khai thác kinh tế hoặc tạo dòng tiền. Giá căn hộ bình quân tại phía Nam hiện khoảng 108 triệu đồng mỗi m2; riêng khu vực phía Đông và Đông Bắc TP HCM có nguồn cung khoảng 55-60 triệu đồng mỗi m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, cho biết nhu cầu tìm kiếm hiện tập trung mạnh vào căn hộ, với tỷ lệ 40% tại TP HCM. Khảo sát cũng cho thấy 60% người tiêu dùng ưu tiên bất động sản có thể ở được và tạo dòng tiền cho thuê.
Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đang tồn tại khoảng cách lớn giữa nguồn cung và khả năng chi trả. Khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 50 triệu đồng mỗi m2, trong khi phần lớn người có nhu cầu mua thực lại tìm kiếm sản phẩm dưới mức này. Hệ quả là giao dịch sơ cấp trầm lắng, còn thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh. Giá thứ cấp tại Hà Nội giảm 5-14%, trong khi TP HCM giảm 5-7%.
Theo ông Tuấn, sự thay đổi của lãi suất cũng tác động rõ đến giá chung cư. Khi lãi suất tăng, giá căn hộ tại TP HCM chịu áp lực giảm khoảng 5-7%; ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025 và 2026, giá chung cư tăng nhanh, riêng năm vừa qua tăng 22,5%.
Dòng tiền tìm kiếm nhà ở đang dịch chuyển về các khu vực ngoại vi, đặc biệt dọc những trục hạ tầng lớn và không gian đô thị mở rộng. Ông Tuấn cho biết 60% người mua quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai của chủ đầu tư, 27% ưu tiên tiện ích xung quanh; 90% khách hàng được khảo sát chấp nhận trả giá cao hơn cho dự án gần metro hoặc các tuyến vành đai huyết mạch.
Dòng tiền dịch chuyển theo logic vùng
Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản EXIMRS, nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang bước qua bước ngoặt thực sự khi TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thành siêu đô thị. Ranh giới hành chính không còn là rào cản, dòng vốn đầu tư được phân bổ lại theo logic vùng thay vì địa giới hành chính riêng lẻ.
Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, nhà đầu tư hiện nay vô cùng khắt khe về pháp lý, đồng thời ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Để kích hoạt thanh khoản, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng doanh nghiệp cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, đồng thời xây dựng giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua thay vì áp dụng các chiêu thức khuyến mãi ảo.
Ở góc độ nhu cầu nhà ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết thị trường bất động sản năm 2026 đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhằm khắc phục tình trạng lệch pha phân khúc kéo dài. TP HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội. Trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, cung ứng hơn 27.000 căn hộ.
Dù nguồn cung cải thiện, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ sự lo ngại trước thực tế sức hấp thụ của thị trường rất thấp. Người mua vẫn thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản. Ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng chiến lược sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) của Bộ Chính trị.
Từ góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sau giai đoạn biến động, lượng tìm kiếm bất động sản tại phía Nam trong tháng 7 đã ngừng giảm và bắt đầu đi ngang. Sự hồi phục nếu diễn ra sẽ chậm và có tính chọn lọc, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực nằm dọc các trục hạ tầng lớn hoặc tại các trung tâm đô thị mới.
Trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn chịu áp lực từ chi phí đầu vào và lãi suất, ông Tuấn cho rằng những người mua có dòng tiền tự có tốt đang có lợi thế khi chủ đầu tư đưa ra các chính sách hỗ trợ như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và giảm áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo ông, vấn đề quan trọng là doanh nghiệp cần đưa ra những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Thị trường bất động sản phía Nam vì vậy đang đứng trước một chu kỳ vận động mới, trong đó nguồn cung, giá bán, khả năng chi trả và giá trị thực của sản phẩm ngày càng có vai trò quyết định đối với thanh khoản. Sự mở rộng không gian đô thị và dịch chuyển của dòng tiền cũng đang tạo thêm dư địa phát triển cho những khu vực có hạ tầng và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
