Theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, giá bất động sản tại khu vực trung tâm TPHCM hiện có nơi lên tới 1 tỷ đồng/m2.

Thông tin được ông Bình chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 18/8.

Theo ông Bình, mức giá khoảng 1 tỷ đồng/m2 được ghi nhận tại một dự án căn hộ sang trọng gần chợ Bến Thành, vừa được tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc về pháp lý và quy hoạch. Trong khi đó, giá bất động sản tại lõi trung tâm TPHCM hiện tối thiểu khoảng 200-500 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá cao khiến bất động sản khu vực trung tâm ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn. Trong khi đó, dòng vốn của nhóm khách hàng đại chúng có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô, nơi mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và đang được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng.

Ông Bình cho biết dòng tiền bất động sản tại TPHCM đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang những địa bàn bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mở rộng. Người mua cũng dần thay đổi tiêu chí lựa chọn, từ việc chỉ quan tâm khoảng cách đến quận 1, chợ Bến Thành sang chú trọng thời gian kết nối thực tế.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, hạ tầng chỉ là điều kiện cần để mở rộng ranh giới đô thị và thúc đẩy thị trường vệ tinh. Nhiều dự án nằm gần cao tốc, metro hoặc sân bay vẫn có thể thiếu sức hút nếu không có quy hoạch đồng bộ, chủ đầu tư đủ năng lực, hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân.

“Xu hướng bất động sản tương lai sẽ là các đại đô thị tích hợp, có đầy đủ nơi ở, việc làm và dịch vụ. Khi đó, các khu vực vùng ven đủ hạ tầng và tiện ích sẽ trở thành những trung tâm đô thị mới, tạo giá trị bền vững thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá”, ông Bình nhận định.

Cùng quan điểm về sự phân hóa của thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường bất động sản phía Nam thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa về thanh khoản.

Theo ông Đính, những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ bảo đảm và mức giá phù hợp khả năng chi trả sẽ có lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm có giá quá cao hoặc phụ thuộc vào nhu cầu đầu cơ sẽ khó duy trì thanh khoản.

Dòng tiền cũng được dự báo dịch chuyển về các “siêu vùng” và đô thị vệ tinh theo các trục hạ tầng. Khi Vành đai 3, Vành đai 4 TPHCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành hoàn thiện, không gian đầu tư được kỳ vọng mở rộng, thúc đẩy mô hình đô thị đa cực.

Trong bối cảnh giá nhà cao, ông Đính cho rằng doanh nghiệp cần đưa giá bán về sát khả năng chi trả của người dân, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội. Các chính sách hỗ trợ tài chính, lãi suất và tiến độ thanh toán cũng được xem là giải pháp để kích thích sức mua.

Ở góc độ dữ liệu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn, cho biết giá chung cư TPHCM đã tăng trở lại sau giai đoạn điều chỉnh. Theo số liệu ông chia sẻ tại diễn đàn, trong giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất ở mức 14-16%, giá chung cư TPHCM giảm khoảng 5-7%. Khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025-2026, giá tăng trở lại, riêng năm qua tăng 22,5%.

Theo ông Tuấn, giá nhà tại khu vực trung tâm ở mức hàng trăm triệu đồng/m2 đang đẩy người trẻ và nhóm mua ở thực ra vùng ven. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển theo các trục hạ tầng, tập trung tại Khu Đông TPHCM và khu Đông mở rộng, dù hiệu quả kết nối vẫn chịu ảnh hưởng bởi tiến độ hoàn thiện của các tuyến vành đai và hạ tầng liên kết.

Người mua cũng ngày càng khắt khe hơn khi lựa chọn bất động sản. Khoảng 60% người mua quan tâm chất lượng xây dựng và năng lực chủ đầu tư, 27% ưu tiên tiện ích xung quanh, trong khi 90% sẵn sàng trả giá cao hơn cho dự án nằm gần metro hoặc các tuyến vành đai.

Ông Tuấn cho biết lượng tìm kiếm bất động sản từ tháng 7 đã chững lại sau thời gian giảm, cho thấy thị trường có thể đã xác lập vùng đáy, tương đương mức độ quan tâm của năm 2021. Thời gian tới, thị trường được dự báo phục hồi chậm và có chọn lọc, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực dọc các trục hạ tầng lớn và tại những trung tâm đô thị mới.