Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026, cho thấy thị trường cơ bản ổn định nhưng quá trình phục hồi chưa đồng đều. Đáng chú ý, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đã có xu hướng giảm so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân trong quý II khoảng 123 triệu đồng/m2. TPHCM đứng ở mức khoảng 108 triệu đồng/m2, trong khi Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2. Dù đã điều chỉnh, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao.

Một số dự án tại Hà Nội được Bộ Xây dựng ghi nhận có mức giá khá cao. Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền được ghi nhận khoảng 114-120 triệu đồng/m2, Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m2 và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m2. Ở Hưng Yên, một số dự án thuộc khu đô thị Ecopark có giá khoảng 55-95 triệu đồng/m2 tùy dự án.

Diễn biến giá đi xuống cũng xuất hiện ở phân khúc đất nền. Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá rao bán đất nền bình quân giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng tại một số dự án giảm phổ biến 3-6%, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Giá bất động sản điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm. Quý II ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, tương đương 67,4% quý I và chưa bằng 60% cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản giảm cũng kéo theo áp lực tồn kho gia tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý II khoảng 39.284 căn và nền. Trong đó, tồn kho chung cư khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung mới đang có dấu hiệu cải thiện. Trong quý II, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn là chung cư. Số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi quý I và hơn 3 lần cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Có thêm 39 dự án nhà ở thương mại hoàn thành xây dựng, cung cấp gần 11.000 căn.

Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tiếp tục được bổ sung. Lũy kế đến hết quý II, cả nước có 875 dự án với gần 772.000 căn đang được triển khai ở các giai đoạn khác nhau. Riêng từ đầu năm đến hết quý II có 62 dự án được khởi công, quy mô hơn 65.000 căn.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa sức mua được cải thiện tương ứng. Theo Bộ Xây dựng, nhà ở có giá phù hợp vẫn hạn chế, trong khi khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trở ngại đối với cả doanh nghiệp và người mua.

Mặt bằng lãi suất cho vay cũng tạo thêm áp lực. Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí có trường hợp lên 15-16%/năm.

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đánh giá lãi suất cao, hạn mức vay và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Thị trường vì vậy có xu hướng phân hóa rõ hơn giữa các sản phẩm về giá, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhìn chung, quý II cho thấy mặt bằng giá bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh sau thời gian tăng kéo dài, nhưng chưa thể xem đây là một đợt giảm giá trên diện rộng. Giá chung cư tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao trong khi thanh khoản suy yếu, khiến bài toán cân bằng giữa giá bán, khả năng chi trả và nguồn cung tiếp tục là vấn đề đáng chú ý của thị trường trong thời gian tới.