Vấn đề này được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp nêu tại tọa đàm góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO) tổ chức ngày 22/8.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch HCMO, khu vực trạm sạc nên được xác định là phần sở hữu chung và được xem như một tiện ích của nhà chung cư. Việc xác định rõ quyền sở hữu sẽ giúp phân định trách nhiệm đầu tư, quản lý và khai thác, đặc biệt tại những chung cư cũ đang thiếu hạ tầng sạc.

Ông Thành cho rằng không phải tất cả cư dân đều sử dụng xe điện, do đó có thể xã hội hóa việc đầu tư và vận hành trạm sạc. Các tổ chức, doanh nghiệp có thể cung cấp dịch vụ, trong khi phần diện tích dành cho trạm sạc vẫn thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho biết nhiều chung cư đã bố trí chỗ để xe và trạm sạc nhưng khi các yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật được bổ sung, vấn đề quyền sở hữu và trách nhiệm quản lý, khai thác lại phát sinh.

Theo bà Viễn, nếu khu vực này được xác định là sở hữu riêng, chủ sở hữu có thể cho đơn vị bên ngoài vào khai thác hoặc đưa phương tiện bên ngoài vào sạc. Điều này có thể làm phát sinh xung đột giữa hoạt động kinh doanh với yêu cầu bảo đảm an toàn trong khu chung cư.

Do đó, đại diện HCMO đề xuất xác định khu vực trạm sạc là sở hữu chung, đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí theo đúng tiêu chuẩn và bàn giao cho đơn vị quản lý, vận hành thống nhất. Hiệp hội cho rằng cách tiếp cận này cũng giúp làm rõ việc phân bổ chi phí và trách nhiệm khi xảy ra sự cố.

Tại tọa đàm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết phân định sở hữu chung và riêng tại chung cư là một trong những vấn đề còn vướng mắc. Mô hình chung cư ngày càng phức tạp, đặc biệt với các dự án hỗn hợp có nhiều loại hình công năng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, Ban quản trị chung cư chủ yếu mang tính đại diện cho cư dân nên thẩm quyền xử lý một số vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành còn hạn chế. Cơ quan soạn thảo đang tiếp tục tiếp thu ý kiến để hoàn thiện các quy định liên quan.

Song song với vấn đề sở hữu, yêu cầu an toàn đối với khu vực để xe và sạc xe điện cũng đang được siết chặt. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/6, kèm Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Quy chuẩn mới áp dụng các yêu cầu đối với cả chung cư xây mới và chung cư hiện hữu, trong đó bổ sung quy định riêng về khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin.

Theo quy chuẩn sửa đổi, khu vực sạc xe điện phải nằm trong phần diện tích dự án đã được phê duyệt, đồng thời phải bảo đảm khả năng thoát nạn, ngăn cháy lan, thông gió, thoát khói và khả năng tiếp cận của lực lượng chữa cháy. Khu vực sạc ô tô điện và khu vực sạc xe máy, xe gắn máy, xe đạp điện cũng phải được phân vùng riêng.

Quy chuẩn cũng yêu cầu khu vực sạc phải được bố trí thành khoang cháy riêng và có các giải pháp phòng cháy, chữa cháy phù hợp. Khu vực để xe điện, khu vực sạc và đổi pin phải được giám sát 24/24 giờ; chủ đầu tư, chủ sở hữu, ban quản trị và đơn vị quản lý, vận hành có trách nhiệm bảo đảm các khu vực này hoạt động an toàn, đúng công năng thiết kế.

Đối với chung cư xây mới, diện tích khu vực sạc xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe. Với chung cư hiện hữu, việc bố trí phải tính đến điều kiện không gian và hạ tầng kỹ thuật thực tế, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về thoát nạn, chống khói và năng lực của hệ thống phòng cháy, chữa cháy hiện có.

Thông tư 31/2026/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/12/2026. Việc bổ sung quy chuẩn được xem là cơ sở kỹ thuật quan trọng khi xe điện ngày càng phổ biến, nhưng bài toán về quyền sở hữu khu vực đậu, sạc và trách nhiệm đầu tư, vận hành tại chung cư vẫn cần được làm rõ trong hệ thống pháp luật về nhà ở.