Chính phủ vừa ban hành Nghị định 326/2026/NĐ-CP ngày 19/8/2026 về định danh địa điểm, có hiệu lực từ ngày 1/9. Theo quy định mới, các thửa đất, công trình kiến trúc, công trình xây dựng, kết cấu xây dựng, địa danh và một số cấu trúc vật lý khác thuộc phạm vi điều chỉnh sẽ được cấp mã định danh riêng.

Mỗi địa điểm chỉ có một mã định danh duy nhất, không trùng lặp trên toàn hệ thống. Mã này gồm 12 chữ số, được Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm xác lập và duy trì ổn định lâu dài, qua đó tạo một phương thức nhận diện thống nhất đối với các địa điểm trên phạm vi cả nước.

Đối với lĩnh vực đất đai, thửa đất nằm trong nhóm đối tượng được định danh. Mã định danh được tạo lập trên cơ sở dữ liệu từ các cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ sở dữ liệu chuyên ngành, bảo đảm tính kế thừa, đồng bộ và thống nhất.

Cùng với mã số, Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm sẽ lưu trữ nhiều nhóm thông tin liên quan. Trong đó có địa chỉ, lối tiếp cận, mã bưu chính, tọa độ, thông tin thửa đất, thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có, trạng thái hoạt động, tên địa điểm và thông tin về chủ sở hữu hoặc người sử dụng địa điểm.

Điểm đáng chú ý là dữ liệu định danh địa điểm được xây dựng theo hướng kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Điều này giúp hình thành một đầu mối dữ liệu thống nhất hơn thay vì thông tin về cùng một địa điểm được lưu trữ rời rạc ở nhiều hệ thống khác nhau.

Theo Nghị định 326, tổ chức, cá nhân có thể khai thác dữ liệu công khai về định danh địa điểm trên ứng dụng định danh quốc gia VNeID. Cá nhân cũng có thể khai thác thông tin của chính mình trong cơ sở dữ liệu thông qua VNeID.

Đối với thủ tục hành chính, quy định mới cũng hướng tới việc hạn chế yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin mà cơ quan nhà nước đã có trong Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm. Việc chia sẻ, khai thác dữ liệu phải đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền theo quy định.

Việc chuẩn hóa mã định danh và kết nối dữ liệu có ý nghĩa đáng kể đối với quản lý bất động sản. Khi một thửa đất được gắn với một mã duy nhất, việc đối chiếu thông tin địa điểm, dữ liệu đất đai và các thông tin liên quan sẽ có thêm cơ sở thống nhất, qua đó hỗ trợ quá trình số hóa quản lý đất đai.

Tuy nhiên, quy định mới không đồng nghĩa mỗi thửa đất sẽ được hiển thị toàn bộ thông tin về chủ sở hữu trên VNeID cho bất kỳ ai tra cứu. Nghị định phân chia phạm vi khai thác dữ liệu; thông tin của chính mình có thể được khai thác qua VNeID, trong khi việc tiếp cận những thông tin khác phải đáp ứng điều kiện và thẩm quyền tương ứng.

Đáng chú ý, Nghị định cũng quy định việc định danh địa điểm không thay thế chức năng quản lý nhà nước của các cơ quan theo pháp luật chuyên ngành. Mã 12 chữ số vì vậy là công cụ nhận diện và kết nối dữ liệu, không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và cũng không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản.

Việc hình thành cơ sở dữ liệu thống nhất có thể hỗ trợ cơ quan quản lý trong quá trình đối chiếu, cập nhật và chia sẻ thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, chưa có cơ sở để khẳng định riêng quy định cấp mã định danh 12 số sẽ “đặt dấu chấm hết” cho hành vi gom đất hoặc né thuế. Nghị định 326 tập trung vào định danh địa điểm và xây dựng, kết nối, khai thác cơ sở dữ liệu; các chính sách thuế và nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản vẫn được điều chỉnh bởi pháp luật thuế và đất đai tương ứng.

Từ ngày 1/9/2026, khi Nghị định 326/2026/NĐ-CP có hiệu lực, việc mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất sẽ tạo thêm một lớp dữ liệu quan trọng trong hệ thống quản lý bất động sản. Về lâu dài, khả năng kết nối dữ liệu giữa đất đai, địa chỉ và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành được kỳ vọng giúp quản lý tài sản minh bạch và thuận tiện hơn.