Nguồn cung mới tăng mạnh, phía Tây tiếp tục dẫn sóng
Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực phía Tây tiếp tục là điểm nóng của thị trường văn phòng Thủ đô.
Chỉ trong 3 tháng đầu năm, khu vực này đã bổ sung thêm khoảng 29.900 m² diện tích văn phòng cho thuê thuần mới.
Đáng chú ý hơn, trong giai đoạn 2026 - 2028, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 370.000 m² diện tích văn phòng mới. Trong đó, tới 76% nguồn cung tương lai tập trung tại khu vực phía Tây.
Không chỉ tăng về số lượng, các dự án mới còn được đầu tư mạnh về chất lượng. Xu hướng phát triển hiện nay là các tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh, tối ưu vận hành và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững - những yếu tố đang ngày càng được khách thuê quan tâm.
Khách thuê ngày càng khó tính hơn
Nhóm khách thuê chính hiện nay đến từ các lĩnh vực ngân hàng, tài chính và công nghệ.
Đây là những doanh nghiệp có yêu cầu rất cao về hạ tầng kỹ thuật, chất lượng dịch vụ quản lý cũng như môi trường làm việc hiện đại.
Sự xuất hiện liên tiếp của các dự án mới chất lượng cao đang khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gia tăng.
Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy văn phòng hạng A vẫn duy trì ổn định với giá thuê trung bình khoảng 32,1 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.
Trong khi đó, văn phòng hạng B đang chịu áp lực lớn hơn khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 83%, chủ yếu do nguồn cung mới tăng nhanh, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê.
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Tư vấn cho thuê và Đại diện khách thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam - cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn, nơi khách thuê ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vượt trội, vận hành bền vững và được quản lý chuyên nghiệp.
Cuộc đua nâng cấp của các tòa nhà cũ
Làn sóng nguồn cung mới không chỉ tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn đặt nhiều dự án văn phòng hiện hữu vào thế phải thay đổi.
Theo các chuyên gia, những tòa nhà đã vận hành nhiều năm sẽ đối mặt với nguy cơ giảm sức hút nếu không được cải tạo kịp thời.
Trong bối cảnh khách thuê ngày càng khắt khe hơn về chất lượng không gian làm việc, việc nâng cấp cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ quản lý, tiết kiệm năng lượng và bổ sung tiện ích đang trở thành yêu cầu cấp thiết.
Áp lực cạnh tranh sẽ còn gia tăng
Dự báo từ Savills Việt Nam cho thấy thị trường sẽ tiếp tục cạnh tranh mạnh hơn trong những năm tới.
Phân khúc văn phòng hạng A được dự báo tiếp tục chiếm ưu thế, tập trung chủ yếu tại phía Tây và khu vực nội thành mở rộng, trong khi nguồn cung mới ở khu vực trung tâm vẫn khá hạn chế.
Theo Savills, xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của thị trường sang các khu vực có quỹ đất lớn hơn, thuận lợi cho việc phát triển các tổ hợp văn phòng hiện đại và quy mô lớn.
Trong thời gian tới, nhu cầu thuê văn phòng được dự báo vẫn duy trì tích cực nhưng mang tính chọn lọc hơn.
Doanh nghiệp hiện không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn chú trọng tới chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng, môi trường làm việc cũng như trải nghiệm của nhân viên.
Ra ngoài trung tâm không còn chỉ là câu chuyện tiết kiệm chi phí
Thị trường đang dần hình thành những cụm văn phòng mới gắn với các khu đô thị hiện đại và hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện.
Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò là nơi đặt trụ sở của các doanh nghiệp lớn và các hoạt động có giá trị gia tăng cao.
Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội - nhận định việc mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm giờ đây không còn đơn thuần là bài toán chi phí.
Theo vị chuyên gia, đây đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nguồn cung chất lượng cao gia tăng cùng nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành doanh nghiệp.
Có thể thấy, khi nguồn cung mới liên tục gia tăng và khách thuê ngày càng khắt khe hơn, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới. Trong cuộc đua này, những tòa nhà hiện đại, vận hành hiệu quả và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang nắm nhiều lợi thế hơn bao giờ hết.
