Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai năm 2023

Tranh chấp đất đai là gì?

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có định nghĩa "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".

Thực tế xét xử tại Toà án cho thấy có 2 những trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến như sau: 

Thứ nhất là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất đai (phổ biến nhất hiện nay): là tranh chấp giữa các bên để xác định xem ai mới là người có quyền sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất. 

Ví dụ: Bản án số 09/2022/DS-PT ngày 11/01/2022 về “Tranh chấp yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và đòi lại quyền sử dụng đất bị lấn chiếm”.

Thứ hai là tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho… quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…

Ví dụ: Bản án số 214/2017/DS-PT ngày 01/09/2017 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên tanh chấp và một bên giao trả lại toàn bộ phần đất đang sử dụng.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ năm 2023

2.1. Tự hòa giải

Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp trên cơ sở thiện chí, tự hòa giải. Nhưng nếu một trong các bên không thiện chí và hòa giải không thành, các bên có thể thực hiện các bước sau đây.

2.2. Hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp

Hòa giải tại UBND cấp xã có bắt buộc phải thực hiện không?

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cho biết:

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc trước khi nộp đơn ở Tòa án.

- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không bắt buộc và như vậy, các bên có thể kiện thẳng ra Tòa án.

Hiện nay, các tranh chấp đất đai xác định xem ai là người sử dụng đất hợp pháp chiếm một tỷ lệ không nhỏ. Mà việc xác định này thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (UBND) chứ không phải trách nhiệm của ngành tòa án. Do đó, các tranh chấp này cần được UBND xác định. Trên cơ sở đó, tòa án mới tiếp tục thụ lý xem xét giải quyết.

Trình tự thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã

Bước 1: Các bên nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã. 

Pháp luật hiện hành không quy định về mẫu đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, các bên sẽ tự soạn đơn theo nguyện vọng của mình.

Bước 2: Sau khi tiếp nhận đơn, UBND thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp.

Cuộc họp chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt, nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã kéo dài bao lâu?

Thủ tục hoà giải tranh chấp sẽ không quá 45 ngày, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, dù là hòa giải thành hay hòa giải không thành.

Sau khi hòa giải thành công nhưng một bên đổi ý thì sao? 

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, một trong các bên vẫn có quyền nộp đơn và yêu cầu UBND tổ chức lại cuộc họp.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà một bên không đồng ý với kết quả hòa giải và quá thời hạn 10 ngày kể trên thì UBND lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến Tòa án nhân dân để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

2.3. Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

Lưu ý về Thời hiệu khởi kiện:

Thời hiệu khởi kiện có thể hiểu là thời hạn mà người dân có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án; nếu hết thời hạn đó thì mất quyền khởi kiện (khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự năm 2015).

Mỗi loại tranh chấp sẽ có thời hiệu khởi kiện khác nhau nên người dân cần nắm rõ để không bị mất quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện được quy định tại BLDS 2015 như sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người sử dụng đất hợp pháp): không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 3 Điều 155), tức người dân có thể khởi kiện bất kỳ lúc nào.

- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ tại Hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất (Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất): thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429).

- Tranh chấp về thừa kế đất đai (Điều 632): 

+ Chia di sản là bất động sản: 30 năm; chia di sản là động sản: 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế;

+ Yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc; bác bỏ quyền thừa kế của người khác: 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế;

+ Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại: 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất dai tại Toà án nhân dân

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai có sổ đỏ, bao gồm: 

- Đơn khởi kiện: Mẫu số 23-DS tại Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;

- Để đảm bảo quyền lợi, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 114 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) như: kê biên tài sản đang tranh chấp; cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp; cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp; phong tỏa tài khoản tại ngân hàng…

- Sổ đỏ;

- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu có);

- CMND/CCCD, giấy phép thành lập của người khởi kiện;

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh giữa các bên xác lập quan hệ dẫn đến tranh chấp và giấy tờ thể hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, Hợp đồng, phụ lúc, hóa đơn, chứng từ...); 
Văn bản yêu cầu không tổ chức hòa giải tại Tòa án nếu người khởi kiện không muốn hòa giải để rút ngắn thời gian ở Bước 5.

Nộp hồ sở khởi kiện tranh chấp ở đâu?

Thông thường với tranh chấp quyền sử dụng đất thì nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản; tranh chấp đất đai theo hợp đồng thì người khởi kiện được lựa chọn Tòa án nơi thực hiện hợp đồng (thường là nơi có bất động sản) hoặc tại địa chỉ của bị đơn.

Nộp bằng hình thức nào?

Nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc chuyển phát bằng đường bưu điện có đảm bảo.

Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Trong vòng 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong vòng 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau:
Yêu cầu người nộp đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

Tiến hành thụ lý vụ án. 

Bước 3: Đóng tiền tạm ứng án phí

Tranh chấp đất đai có thể là Tranh chấp đất đai không có giá ngạch (tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp đòi lại nhà đất cho mượn, cho ở nhờ…) hoặc/và Tranh chấp đất đai có giá ngạch (tranh chấp đất đai mà Tòa án phải xác định giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần khi chia thừa kế…), nên người khởi kiện căn cứ vào Thông báo yêu cầu nộp tạm ứng án phí của Thẩm phán và nộp đủ tiền trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí.

Tham khảo mức tạm ứng án phí tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14:

Bước 4: Thụ lý vụ án 

Sau khi nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí, Thẩm phán ra Thông báo thụ lý vụ án và trong vòng 03 ngày làm việc phải gửi Thông báo đến các bên tranh chấp, các bên liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử và tiến hành hòa giải

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 4 - 6  tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Trong giai đoạn này, Thẩm phán sẽ lập hồ sơ vụ án; xác minh, thu thập chứng cứ; làm rõ những tình tiết liên quan đến tranh chấp, tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Trường hợp đương sự thỏa thuận được với nhau về toàn bộ vụ án tranh chấp đất đai, Tòa án lập biên bản hòa giải thành, hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản và các bên không thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. 

Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự có hiệu lực pháp luật ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp hòa giải không thành/không tiến hành hòa giải được do có đề nghị không tiến hành hòa giải trước đó, Tòa án đưa vụ án ra xét xử.

Bước 6: Phiên tòa sơ thẩm

Trong thời hạn 1- 2 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm. Kết thúc phiên tòa, Tòa án sau đó ra Bản án. 

Bên nào không đồng ý thì trong vòng 15 ngày kể từ ngày ra Bản án sơ thẩm, có thể nộp đơn kháng cáo tại Tòa án sơ thẩm để yêu cầu giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Bước 7 (nếu có): Phiên tòa phúc thẩm

Sau khi nhận đơn kháng cáo hợp lệ, Tòa án sơ thẩm ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm và người kháng cáo phải nộp đủ trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Tòa án cấp sơ thẩm phải gửi hồ sơ vụ án, đơn kháng cáo, tài liệu, chứng cứ khác cho Tòa án cấp phúc thẩm. 

Tòa án phúc thẩm ra thông báo thụ lý vụ án.

Trong thời hạn 2-3 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án, tùy từng trường hợp, Tòa án cấp phúc thẩm ra một trong các quyết định sau đây: a) Tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án; b) Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án; c) Đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.
Trong thời hạn 1-2 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm. 

Sau khi kết thúc phiên tòa phúc thẩm, Tòa án phúc thẩm ra Bản án phúc thẩm với nội dung có thể là: a) Giữ nguyên bản án sơ thẩm; b) Sửa bản án sơ thẩm; c) Hủy bản án sơ thẩm, hủy một phần bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm…

Thủ tục sau khi giải quyết tranh chấp đất đai

Tùy vào kết quả giải quyết tranh chấp đất đai (kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã; Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm…) có thể làm thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, dẫn đến bên có liên quan phải đi đăng ký biến động đất đai (khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013); hay một bên được UBND cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;...