Toàn cảnh bất động sản thứ cấp TP HCM
Báo cáo Propzy Insight công bố mới đây đã vẽ nên một bức tranh toàn cảnh về bất động sản thứ cấp tại TP HCM - trung tâm kinh tế của cả nước và đồng thời đang hứng chịu ảnh hưởng nặng nề từ đợt bùng phát Covid-19.
Theo đó, bức tranh toàn cảnh bất động sản TP HCM được đơn vị báo cáo chia làm bố nhóm chính:
Nhóm một là nhóm "trung tâm" bao gồm các quận 1, 3, 5 và 10. Đơn giá đất từ 300 triệu đồng/m2.
Nhóm hai là nhóm "cận trung tâm" bao gồm các quận 4, 6, 11, Phú Nhuận, Tân Bình và Bình Thạnh. Đơn giá đất từ 150-300 triệu đồng/m2
Điểm chung của hai nhóm này là vị trí trung tâm, lịch sử hình thành lâu đời, là nơi tập trung các cơ sở kinh tế, chính trị, văn hoá. Mật độ dân số cao từ 27.000-32.000 người/km2 và cũng có đơn đơn giá đất thuộc nhóm cao nhất.
Nhóm ba là nhóm "mới phát triển" bao gồm các quận 7, 8, Gò Vấp, Bình Tân và TP Thủ Đức. Đơn giá đất từ 70-150 triệu đồng/m2. Nhóm này có sự phát triển cơ sở hạ tầng trong khoảng 15 - 20 năm trở lại đây. Cơ sở hạ tầng còn nhiều không gian phát triển và mật độ dân số chưa cao
Nhóm bốn là nhóm "huyện ngoại thành", bao gồm các huyện Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh với đơn giá dưới 70 triệu đồng/m2. Đặc điểm của các huyện này là trong quá trình phát triển, cơ sở hạ tầng hiện nay vẫn còn khoảng cách tương đối lớn với 3 nhóm còn lại. Mật độ dân số thấp. Mức giá thấp nhất tại TP.HCM
Giá vững, thanh khoản trồi sụt
Báo cáo cũng chỉ ra tác động của Covid-19 đối với bốn nhóm bất động sản này, phân tích dựa trên dữ liệu từ các giao dịch thành công trên nền tảng Propzy, kết hợp với nhận định sâu từ các chuyên gia.
Theo đó, giá giao dịch của các bất động sản trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) không bị tác động mạnh trong giai đoạn dịch Covid đợt 1 & 2, thậm chí có xu hướng tăng từ Q4/2020 trước khi giảm nhẹ tại Q2/2021 khi dịch Covid đợt 4 vừa bùng phát. Dù dịch Covid-19 khiến việc cho thuê nhà bị ảnh hưởng, bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt và khả năng tạo ra dòng tiền có thể hồi phục nhanh sau khi dịch Covid được kiểm soát.
Ông Nguyễn Tấn Tâm – Group Review Bất động sản với hơn 138.000 thành viên cho rằng, sức hút nhà đầu tư ở khu trung tâm luôn lớn, nhất là dòng tiền trên 10 tỷ đồng. Bên cạnh đó, góp phần làm thị trường sôi động là các dòng đầu tư cải tạo nhà nát khoảng 20m2. Từ đó, khu trung tâm vẫn luôn là kênh đầu tư tích trữ tài sản. Tuy nhiên, biên độ lời sẽ không cao như các khu ‘’lướt sóng’’.
Giá giao dịch nhóm 2 cận trung tâm thì không bị ảnh hưởng nhiều qua các đợt dịch Covid và có xu hướng đi lên. Đơn giá giao dịch thấp hơn và chủ yếu là mua để ở nên giá bất động sản tại nhóm 2 có tính ổn định hơn nhóm 1.
Đối với nhóm ba, giá giao dịch giảm nhẹ 3% trong Q2/2020 khi đợt dịch Covid thứ 2 bùng phát, sau đó phục hồi và có xu hướng đi lên từ Q4/2020 đến Q2/2021. Quá trình chuẩn bị và thành lập thành phố Thủ Đức cũng góp phần vào xu hướng tăng giá BĐS của các quận phía Đông TP.HCM từ Q4/2020.
Nhóm ba cũng là nhóm có giao dịch dẫn đầu, chiếm hơn 50% tổng số giao dịch tại TP HCM.Sản phẩm bất động sản thuộc nhóm này khá đa dạng về giá cả và chủng loại. Mức ngân sách từ 3 tỷ đến trên 10 tỷ đều có thể mua BĐS nhà phố như: nhà mặt tiền đường chính, nhà mặt tiền đường nội bộ, hẻm xe hơi, hẻm xe máy... với các loại diện tich đa dạng so với các khu vực khác
Nhất là trong hoàn cảnh lãi gửi tiết kiệm xuống thấp, bất động sản trong tầm giá dưới 10 tỷ tại các khu vực như quận 7, quận 12, Gò Vấp, Bình Tân... này trở thành kênh đầu tư dài hạn thay thế. Ngoài ra, các khu vực phía Đông của TP.HCM cũng có số lượng người mua và nắm giữ dài hạn với kỳ vọng vào sự phát triển của TP. Thủ Đức trong tương lai
Nhóm bốn là các huyện thoại thành thì bất động sản có tỷ lệ mua đầu tư cao hơn so với các quận nội thành. Propzy ghi nhận 2 đợt tăng giá vào Q3/2020 và Q1/2021 có liên quan đến thông tin về Đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận. Trong tháng 1/2020 đến tháng 6/2021, nhóm bốn cũng ghi nhận đến 11 đợt tăng giảm giá (mỗi đợt thay đổi ít nhất > 5%), vì thế khu vực này có tính đầu cơ cao nhất. Tuy vậy, các đợt tăng giảm giá diễn ra trong một thời gian khá ngắn tạo nên rủi ro cao cho các nhà đầu tư lướt sóng, vì thế cần cân nhắc thời điểm đầu tư phù hợp.
Theo nhận định của ông Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đa phần là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên khả năng tăng vốn thấp, tâm lý chưa vững vàng, dễ bị tác động. Từ đó, diễn ra biến động thị trường. Mức giá 3-5 tỷ đồng ở các khu vực này theo đánh giá về dài hạn sẽ tăng giảm không quá đáng kể.
Nhận định về thực trạng thị trường, ông Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy cho rằng định giá được dựa trên con số thống kế số liệu. Thực tế ở TP.HCM trong giai đoạn 1/2020 - 8/2021, bất động sản tại vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, khả năng phản ứng chính quyền, người dân tốt với Covid-19 diễn ra khá tốt làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi trong 2020 đến nửa đầu năm 2021. Đến trước tháng 4/2021 thì nhu cầu đầu tư vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, làn sóng Covid lần thứ 4 này đã làm ảnh hưởng toàn bộ kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê cũng bắt đầu gặp khó. Từ đó dẫn đên sự trồi sụt về thanh khoản diễn ra mạnh nhất.
Trong tình hình sụt giảm chung của toàn thị trường BĐS nhà phố, phân khúc trên 10 tỷ/BĐS có mức giao dịch giảm ít nhất (xấp xỉ 30%). Những phân khúc còn lại có mức giảm trong khoảng 40-50% so với thời điểm tháng 5/2021. Duy nhất khu vực nhóm 1 có thanh khoản tăng. Số lượng giao dịch tăng 30% so với thời điểm trước khi dịch bùng phát lần 4. Ba khu vực còn lại có thanh khoản giảm.
Theo nhận định trong báo cao này, thanh khoản thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục và thường đạt đỉnh mỗi khi Covid-19 được khống chế 3-4 tháng. Tức nếu Covid-19 kiểm soát tốt trong tháng 9-10 tới, sẽ có một đợt tăng giá nhẹ vào đầu năm sau. Bên cạnh đó, lãi suất đầu vào giảm mạnh khiến bất động sản trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm, kích thích các nhà đầu tư.
