Dù VN-Index tăng hơn 16 điểm, lên quanh 1.754 điểm trong phiên chiều 5/10, nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn chịu áp lực bán. NVL, PDR, DXG, DIG, DXS và một số mã khác đang giao dịch quanh vùng mệnh giá hoặc thấp hơn.

NVL của Novaland hiện ở mức 10.250 đồng/cổ phiếu, giảm hơn 14% so với đỉnh thiết lập hồi đầu tháng 5. Đáng chú ý, cổ phiếu này liên tục chịu áp lực bán trong những phiên gần đây, trong bối cảnh Novaland chuẩn bị thực hiện đợt chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Theo phương án doanh nghiệp công bố, số cổ phiếu trên được chào bán với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Nếu phát hành thành công, Novaland dự kiến thu về gần 8.007 tỷ đồng. Nguồn vốn được dùng chủ yếu để xử lý các nghĩa vụ tài chính, trong đó có góp vốn vào hai công ty con và thanh toán một phần hoặc toàn bộ gốc của các lô trái phiếu đến hạn.

NVL từng giao dịch ở vùng giá hơn 120.000 đồng/cổ phiếu vào năm 2021. So với mức này, thị giá hiện tại đã giảm hơn 90%. Diễn biến đi xuống của cổ phiếu diễn ra trong nhiều năm, trong bối cảnh Novaland đối mặt với áp lực thanh khoản và nghĩa vụ nợ, dù doanh nghiệp cho biết một số dự án đang từng bước được tháo gỡ và kết quả kinh doanh có dấu hiệu cải thiện.

Không chỉ NVL, nhóm cổ phiếu bất động sản khác cũng ghi nhận mức giảm đáng kể. DXG của Đất Xanh hiện quanh 9.980 đồng/cổ phiếu, trong khi DXS của Đất Xanh Services xuống dưới 5.000 đồng. Tính từ tháng 5, hai mã này lần lượt giảm hơn 28% và 32%.

Diễn biến của DXG và DXS phần nào phản ánh những quan ngại về triển vọng kinh doanh trong ngắn hạn. Vietcap trong các báo cáo cập nhật tháng 9 đã giảm 14% giá mục tiêu DXG xuống 14.600 đồng/cổ phiếu, đồng thời giảm 25% giá mục tiêu DXS xuống 6.600 đồng. Với DXS, Vietcap dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2026 giảm 32% so với năm trước, chủ yếu do kỳ vọng doanh thu môi giới hạ nhiệt.

Đối với DXG, Vietcap cho rằng lợi nhuận có thể chuyển sang giai đoạn tăng trưởng rõ hơn từ năm 2027, khi các dự án quy mô lớn bắt đầu bàn giao. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cũng điều chỉnh tiến độ doanh số bán hàng tại The Privé và lùi thời điểm mở bán dự kiến của Opal Luxury, đồng thời nâng giả định chi phí vốn.

DIG của DIC Corp cũng đã rơi xuống dưới mệnh giá, còn khoảng 9.250 đồng/cổ phiếu, giảm tới 38% so với đỉnh gần nhất hồi tháng 5. Cổ phiếu này từng chịu thêm áp lực khi một số cổ đông lớn liên quan đến lãnh đạo doanh nghiệp bị công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu trong tháng 7.

Về hoạt động kinh doanh, DIC Corp ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 613 tỷ đồng, tăng 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá vốn tăng mạnh khiến lợi nhuận gộp giảm hơn 60%, xuống 42 tỷ đồng. Nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến, lợi nhuận trước thuế đạt 156 tỷ đồng, gần gấp ba lần cùng kỳ.

PDR của Phát Đạt, KDH của Khang Điền cùng một số cổ phiếu bất động sản khác cũng giảm hàng chục phần trăm và tiến gần vùng mệnh giá. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa trong nhóm địa ốc vẫn rất rõ, ngay cả khi chỉ số chung duy trì ở vùng cao.

Việc nhiều cổ phiếu bất động sản giảm mạnh không đồng nghĩa giá trị doanh nghiệp giảm tương ứng, nhưng phản ánh kỳ vọng của thị trường đối với triển vọng lợi nhuận, tiến độ dự án, dòng tiền và chi phí vốn. Với những doanh nghiệp đang cần huy động vốn hoặc xử lý nghĩa vụ nợ, diễn biến thị giá cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các kênh vốn trên thị trường.

Trong ngắn hạn, áp lực đối với nhóm cổ phiếu này vẫn tập trung ở khả năng cải thiện dòng tiền và tiến độ triển khai dự án. Trong khi đó, các báo cáo phân tích cho thấy triển vọng của một số doanh nghiệp có thể cải thiện từ năm 2027 khi các dự án lớn bước vào giai đoạn bàn giao, nhưng mức độ phục hồi giữa từng doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào tiến độ dự án, doanh số và cấu trúc tài chính.