Văn phòng dưới 300m2 “gặp thời”

Tùng Dương

Báo cáo quý IV/2021 của Colliers cho thấy 90% giao dịch văn phòng tại TP HCM đều có diện tích sàn dưới 300m2, cho thấy nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Tỷ lệ lấp đầy: văn phòng nhỏ, hạng C áp đảo

Báo cáo thị trường quý IV/2021 của Colliers Việt Nam chỉ ra tình hình hoạt động của thị trường văn phòng tại các thành phố lớn bao gồm TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Tại TP HCM, trong trạng thái bình thường mới, nền kinh tế TP HCM phục hồi và việc các doanh nghiệp hoạt động trở lại trở thành lực đẩy giúp thị trường văn phòng cho thuê lấy đà bật lên trong thời gian tới. Theo đó, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước.

Đặc biệt, theo ghi nhận của công ty nghiên cứu, các giao dịch mới với quy mô nhỏ dưới 300m2 chiếm đa số với 90%. Điều này thể hiện rõ nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Họ đang tận dụng thời điểm mức giá thuê giảm để tìm mặt bằng mới có thể sẵn sàng chuyển vào ngay trong quý tới. Đối với các khách thuê là tập đoàn lớn, đa quốc gia lại chú trọng nghiên cứu thị trường trong giai đoạn 5-10 năm tới nhằm đưa ra những thay đổi phù hợp mang tính tái cấu trúc cho hệ thống văn phòng.

z2207657768572-1fb5264d02a49407f264acba39dedf5a-custom-1642493651.jpg
Các văn phòng nhỏ, diện tích phù hợp SMEs chiếm ưu thế trong quý IV/2021.

Tình hình tương tự cũng diễn ra tại Đà Nẵng, khi phân khúc hạng C được quan tâm nhất đạt khoảng 80%. Thực tế, nguồn cung văn phòng tại thành phố biển này vẫn còn ít nên tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường khoảng 75%.

Riêng tại Hà Nội, trong quý IV 2021, thị trường văn phòng tại Hà Nội không có nhiều thay đổi so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy có phần giảm so với cùng kỳ. Nhu cầu văn phòng giảm nhẹ do ảnh hưởng nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19 nhưng xu hướng giảm dự đoán chỉ trong ngắn hạn khi Hà Nội đã hoàn thành việc phủ vắc xin và có kế hoạch hồi phục kinh tế cụ thể. Do đó, giá thuê văn phòng gần như không giảm và dự đoán sẽ tăng nhẹ trong năm 2022.

Nguồn cung: dồi dào hạng A

Về nguồn cung, trong quý vừa qua, TP HCM được bổ sung khá nhiều diện tích văn phòng hạng A. Nổi bật trong đó là dự án Techcombank Tower cung cấp khoảng 36.000m2 diện tích cho thuê. Đến năm 2025, tổng nguồn cung hạng A tại TP.HCM dự kiến là gần 460.000m2 với 100% dự án nằm ở khu vực trung tâm. Thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Điều đáng nói, dự án Saigon One tạm dừng hoạt động nhiều năm trước đã được hồi sinh và có tên mới chính thức là IFC One bởi công ty đầu tư và phát triển bất động sản Viva Land, hứa hẹn nguồn cung dồi dào cho mảng văn phòng ở TP.HCM trong năm 2025.

ifc-one-saigon-3-custom-1642493927.png
Hình ảnh phối cảnh Tòa nhà IFC One.

Hà Nội trong quý IV/2021 cũng chào đón một tòa nhà văn phòng mới với tên gọi Techno Tower Park với quy mô 117.000 m2. Trong tương lai dự kiến nguồn cung văn phòng ở Hà Nội có xu hướng tập trung ở phía Tây do đáp ứng tiêu chí về quỹ đất lớn. Khu vực này dự kiến sẽ đóng góp 250.000m2 và tổng nguồn cung tương đương 47% thị phần. Đơn cử những tập đoàn lớn như Shopee, Samsung hay HCL đều có trụ sở tại những dự án thuôc khu vực phía Tây.

Dự báo: dịch chuyển ngoài trung tâm

Theo dự báo của Colliers, về lâu dài thì tiềm năng của thị trường văn phòng cho thuê vẫn được đánh giá cao. Dự báo trong thời gian tới, cung - cầu trên thị trường này cũng sẽ có nhiều chuyển biến. Rõ nét nhất là sự dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận khi hàng loạt địa phương đang thúc đẩy triển khai đề án phát triển đô thị đến 2025 và định hướng đến 2030.

Một trong những nguyên nhân khiến xu hướng văn phòng sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm do quỹ đất trung tâm hiện nay còn hạn hẹp. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng có xu hướng đầu tư văn phòng ra ngoài trung tâm, giảm chi phí đầu tư và vận hành. 

Đơn cử tại khu vực Hà Nội, các tuyến đường sắt 2A và 3 đi qua khu vực nội thành và phía Tây sẽ tăng sức thu hút cho các dự án văn phòng chất lượng tại khu vực này như Lotte Center, Capital Place, Tiến Bộ Plaza và 36 Cát Linh. Khu đô thị Starlake có vị trí chiến lược giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ cung cấp khoảng 300. m2 diện tích cho thuê văn phòng hạng A tới năm 2024, cùng với đó là dự án lân cận Lotte tại quận Tây Hồ cũng sẽ 000 hưởng lợi từ sự phát triển của các tuyến vành đai này.