Thứ nhất, vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" phù hợp với quy hoạch do quy định của Nghị định 31/2021/NĐ-CP về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.
Theo đó, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.
Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, là thủ tục khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng, mà "tắc" thì dự án không thể thực hiện tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác. Đồng thời cho thấy, việc đưa ra quy định trên chưa thật thấm nhuần tinh thần cải cách thủ tục hành chính, chưa sát với thực tiễn, bởi lẽ trước đây doanh nghiệp được thực hiện song song các thủ tục đầu tư xây dựng, thì nay hầu như phải thực hiện tuần tự, nối tiếp từng thủ tục hành chính một.
Thứ hai, vướng quy định về "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác". Đó là yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư,…
Hiện hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở (tức là chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù các doanh nghiệp này đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo sự cho phép của Luật Đất đai 2013.
Khó khăn trên bắt đầu từ ngày 1/7/2015 khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, trong khi doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất. Hiện dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở hiện chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là dự án rất nhỏ.
Thứ ba, vướng thủ tục "điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Có hai nguyên nhân đối với vướng mắc này, một là "vướng trần quy mô dân số"; hai là có nhiều "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời.
Thứ tư, vướng thủ tục "định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh. Tuy nhiên, hiện Chính phủ đang nỗ lực để ban hành Nghị định sửa đổi hoặc thay thế Nghị định 44.
Thứ năm, vướng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Mặc dù tháng 2/2021, Nghị định 148 có hiệu lực nhưng vẫn còn một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện nên rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị "tắc" thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" hoặc "tắc" thủ tục "định giá đất.
Thứ sáu, vướng do quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi "chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng", đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quy định này chưa bảo đảm "quyền tự chủ kinh doanh" của doanh nghiệp.
Thứ bảy, vướng do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định điều chỉnh hành vi "đặt cọc" để giao kết hợp đồng. Điều này phát sinh "kẽ hở" cho giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
Thứ tám, vướng một số cơ chế trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội, như: Vướng trong công tác tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; vướng trong việc tiếp cận các cơ chế ưu đãi của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội; vướng do quy định "tiêu chí đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội"; vướng thủ tục "đấu thầu" lựa chọn chủ đầu tư và quy trình đầu tư xây dựng "nhiêu khê" đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Do vậy, HoREA kiến nghị cần xây dựng quy trình thủ tục "đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội" và quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội theo "thủ tục rút gọn".
HoREA cho biết, Nghị quyết số 18-NQ/TW ra đời là cơ sở pháp lý định hướng Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, các vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản ở cả 3 cấp độ gồm “vướng luật”, “vướng văn bản dưới luật” và “vướng khâu thực thi pháp luật” đang được xem xét tháo gỡ.
"Vướng mắc pháp lý của khoảng 1.000 dự án bất động sản sẽ được khơi thông sau khi các Luật được sửa đổi, thống nhất. Cùng với sự nỗ lực của tất cả các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi" - HoREA dự báo.
